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　　編者按：

　　今年春節以來(lái)，隨著(zhù)新樓盤(pán)的不斷推出及二手房交易的活躍，交易雙方的糾紛也日趨增多，本版今天刊發(fā)的兩篇報道，就是市民在購房中遇到的兩種比較典型的糾紛。希望本報的報道及文中當事人的遭遇，能給準備購房的廣大市民朋友提個(gè)醒。

　　核心提示

　　最近，市民曾女士有些郁悶。因為看中樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)大大超過(guò)預期，她不得不放棄購房，此外，先期交納的5萬(wàn)元的“誠意金”，足足拖了一個(gè)多月才還到她的手中。對于開(kāi)發(fā)商向客戶(hù)收取誠意金的行為，市國土房產(chǎn)局方面表示系違規操作，將進(jìn)行相關(guān)調查，同時(shí)也鄭重提醒預購人：任何以預售商品房為標的收取的“誠意金”等款項都是該預售商品房的預付款，應存入該項目的預售款監控賬戶(hù)。

　　為享優(yōu)惠交納誠意金

　　從今年年初開(kāi)始，曾女士便開(kāi)始留意房源動(dòng)向。3月中旬，她前往梅林新開(kāi)的一處樓盤(pán)看房，并看中了其中的兩套房源。詢(xún)問(wèn)價(jià)格時(shí)，負責接待的售樓小姐表示當時(shí)還沒(méi)有定，要到下旬樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)后才可公布。該小姐告訴曾女士，如果當天先期交納一定數量的誠意金，開(kāi)盤(pán)當日選中房源后，便可以在總價(jià)基礎上直減10萬(wàn)元。

　　優(yōu)惠10萬(wàn)？這對于曾女士無(wú)疑是一個(gè)不小的誘惑。售樓小姐又趁熱打鐵，告訴曾女士，誠意金的數額是5萬(wàn)元，當天交納的話(huà)，曾女士如若在開(kāi)盤(pán)當日選中房源，那5萬(wàn)誠意金就直接轉為房屋定金。除此之外，依據其在誠意登記申請號中的排名先后，可享受5萬(wàn)到10萬(wàn)不等的價(jià)格優(yōu)惠，具體為，1-10號減10萬(wàn)，11-20號減8萬(wàn)，21號以后減5萬(wàn)。說(shuō)到這里，對方興沖沖地告訴曾女士，如果她現在交誠意金的話(huà)，排號剛好就是10號，可以享受10萬(wàn)的優(yōu)惠。除了誠意金排號優(yōu)惠之外，客戶(hù)還可以享受諸如開(kāi)盤(pán)單價(jià)優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠等措施。當場(chǎng)，曾女士就動(dòng)心了。

　　但曾女士也憂(yōu)心起其他的問(wèn)題�！艾F在價(jià)格還沒(méi)有出來(lái)，萬(wàn)一我到時(shí)選不中房子，那怎么辦？”對此，售樓小姐讓曾女士不要擔心，如果沒(méi)選中的話(huà)，誠意金一分不少退還，7個(gè)工作日就可以辦理�！拔覀冞@樣一個(gè)房地產(chǎn)公司，您難道還怕我們卷了錢(qián)走人嗎？您就放一百個(gè)心吧�！边@樣的話(huà)，讓當事人如釋重負，隨即便交納了5萬(wàn)元，并簽署了一份誠意登記申請書(shū)。

　　辦理退款遇到麻煩

　　之后的許多天里，曾女士一直在等待有關(guān)該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，也估算著(zhù)自己所交的5萬(wàn)元錢(qián)，究竟能享受到多大的實(shí)惠。臨近開(kāi)盤(pán)日的時(shí)候，她從相關(guān)渠道了解到了該盤(pán)的價(jià)格，讓她失望的是，開(kāi)發(fā)商制定的價(jià)格，比她預計的要高出許多，這讓她不免在心里打起了退堂鼓。

　　房屋開(kāi)盤(pán)的當天，曾女士并沒(méi)有前往售樓處。通過(guò)電話(huà)，她聯(lián)系了相關(guān)的置業(yè)代表，約定于4月上旬前去申請退款。4月9日，曾女士如約前往售樓處，并填寫(xiě)退款申請表格。曾女士說(shuō)，讓她意外的是，當天她才得知，填寫(xiě)退款申請的一個(gè)月后，她才能夠拿到自己的5萬(wàn)元錢(qián)�！敖诲X(qián)那天，我所知道的就是開(kāi)盤(pán)后7天可以辦理。哪里知道這個(gè)時(shí)間只是開(kāi)始受理退款申請，真正拿回錢(qián)還要一個(gè)月的時(shí)間�！彪m然有些不高興，但是迫于登記申請書(shū)上的約定，曾女士只能硬著(zhù)頭皮履行。

　　填完表后，曾小姐被要求交齊誠意金收據以及誠意登記申請書(shū)，對于這個(gè)要求，她表示了異議�！霸谖疫�沒(méi)有拿到5萬(wàn)元之前，收據是我唯一的憑證，你憑什么拿走呢？”相關(guān)工作人員表示，會(huì )返給客戶(hù)一張收據復印件。對此，曾女士仍然感到不妥，并拒絕交出收據原件。對于曾女士的舉動(dòng)，辦理退款業(yè)務(wù)的財務(wù)人員也予以了回應，表示如果曾女士不肯交收據，就無(wú)法為其辦理退款，并拒絕在已經(jīng)填好的那張退款申請上簽字。當天，雙方相持不下，最終不歡而散。

　　事后，曾女士向相關(guān)律師咨詢(xún)，得知一般的收據復印件不能作為證據，一旦發(fā)生糾紛，難以發(fā)揮法律效力。以曾女士的遭遇為例，如若開(kāi)發(fā)商要收取收據原件，必須在復印件上注明“與原件一致”，并蓋上紅印�！爱斕焓瘴义X(qián)的時(shí)候，那么輕而易舉，現在我要拿回錢(qián)，反倒那么麻煩�！睂τ谏暾堈\意金退款時(shí)的遭遇，曾女士不免心生怨氣�！�5萬(wàn)元錢(qián)不是一個(gè)小數目，開(kāi)發(fā)商用這種不計利息的方式聚斂客戶(hù)的資金，在退還時(shí)卻設置諸如條件、時(shí)間的種種限制，這是不是也屬于霸王條款呢？”

　　近日，記者從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商處了解到，經(jīng)過(guò)協(xié)商，曾女士所交的5萬(wàn)元誠意金已于上月上旬全額退回。針對與客戶(hù)發(fā)生的糾紛，一位置業(yè)代表表示，這只是個(gè)別現象�！巴丝畹臅r(shí)間也好，手續也好，在之前的登記申請書(shū)里都已經(jīng)注明了，況且，收收據也是公司的規定，客戶(hù)不交，我們當然就沒(méi)辦法辦理退錢(qián)�！蓖瑫r(shí)，對于退還誠意金的時(shí)間期限以及收取誠意金的做法，該置業(yè)代表并不愿多作置評。

　　律師：收了誠意金也無(wú)法律約束力

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條規定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。早在幾年前，全國各地便明令禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預售許可證之前，不得進(jìn)行銷(xiāo)售或以?xún)炔空J購、內部登記、內部認籌等形式變相銷(xiāo)售商品房。換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預售許可證之前向購房人收取購房誠意金，屬違規行為。但針對這樣的限制，開(kāi)發(fā)商也有“對策”。譬如，近年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商在取得預售許可證的情況下，未在規定的10天內公開(kāi)預售商品房，而是利用收取誠意金等行為聚集客源。

　　律師表示，法律上并沒(méi)有關(guān)于誠意金的定義。根據房地產(chǎn)交易實(shí)踐，所謂誠意金，是購房者為了證明買(mǎi)房的誠意而向開(kāi)發(fā)商交付的一筆金額。由于法律上沒(méi)有對誠意金的規定，誠意金要根據商品房預售合法性和具體合同約定處理。但事實(shí)上，誠意金的收取主要集中在雙方簽訂正式購房合同之前，對合同具體內容沒(méi)有明確的意思表示，沒(méi)有任何法律約束力，僅能表明雙方具有簽訂合同的意向。開(kāi)發(fā)商之所以熱衷于收取“誠意金”，目的在于“鎖定顧客、圈錢(qián)，根據誠意金交納的多寡，“看碟下菜”，為樓盤(pán)的最終定價(jià)提供依據，降低風(fēng)險的同時(shí)使得利潤最大化，另外還可以憑借信息的不對稱(chēng)，依靠拖長(cháng)開(kāi)盤(pán)的時(shí)間來(lái)營(yíng)造樓盤(pán)的虛假繁榮等等。

　　國土部門(mén)：收誠意金系違規操作

　　對于開(kāi)發(fā)商收取誠意金的行為，市國土房產(chǎn)局方面直言系違規操作，并表示會(huì )根據相關(guān)線(xiàn)索對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相關(guān)調查。此外，市國土房產(chǎn)局也鄭重提醒廣大預購人：任何以預售商品房為標的收取的“誠意金”等款項都是該預售商品房的預付款，應存入該項目的預售款監控賬戶(hù)。

　　有關(guān)專(zhuān)家也提醒消費者，開(kāi)發(fā)商收取購房誠意金缺乏法律依據，且單方面增加了消費者的購房風(fēng)險，建議消費者在購房時(shí)，慎重對待類(lèi)似誠意金等營(yíng)銷(xiāo)方式，避免被故意炒作所迷惑。

　　購房遭遇面積“縮水”

　　中介拒絕退還差價(jià)

　　實(shí)際面積不符 要求退還差價(jià)

　　5月初，小劉通過(guò)某中介在特區外看中了一套房源。因為對房屋比較滿(mǎn)意，小劉決定簽署購房合同。當天，中介業(yè)務(wù)員劉某為其制作了置業(yè)計劃書(shū)，其中注明了房屋成交價(jià)格為93.5萬(wàn)元，建筑面積為91平方米，其余費用合計為50814元。小劉與對方簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并交納了定金。

　　5月9日，小劉和中介約好去辦理按揭申請，并交納首期款。當天，他首次看到了該房屋的房產(chǎn)證復印件，讓他大吃一驚的是，房產(chǎn)證上注明該套房屋的建筑面積并不是91平方米，而是88.4平方米。當下，小劉便責問(wèn)業(yè)務(wù)員劉某。

　　對于面積上的出入，業(yè)務(wù)員劉某表示中介在向客戶(hù)推薦房源時(shí)是按套來(lái)賣(mài)。由于代理房源較多，不可能記住每一套的實(shí)際面積，只是大致了解，再加上由于樓上樓下面積可能有差別，出現一些誤差也屬正常。

　　這樣的解釋?zhuān)�不為小劉所接受�！鞍凑?3.5萬(wàn)元、91平方米來(lái)算，房屋的單價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)，差兩三個(gè)平方米，價(jià)差不是小數目�！碑攬�(chǎng)，小劉決定停止按揭及首期款等手續，并向對方提出退還相應房屋面積的差價(jià)。對此，業(yè)務(wù)員劉某表示要回去和公司商量后才有答復。

　　中介拒擔責任 買(mǎi)方法律維權

　　一周后，小劉得到了對方的答復，中介公司方面不同意退還差價(jià)的請求。但鑒于房屋實(shí)際建筑面積只有88.4平方米而不足90平方米，按照規定，契稅部分將由1.5%下調至1%。

　　如此答復令小劉很不服。中介方則表示，如果當事人不同意，可以找律師起訴。對于這樣的結果，小劉感到很氣憤�？紤]到合同上涉及的期限以及自身的購房需要，小劉還是按規程辦理了按揭手續并交了首期款。

　　近日，當事人向記者提供了幾份相關(guān)的材料。在所簽《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》中的建筑面積一欄，并沒(méi)有填寫(xiě)任何數字，只是加注了一句以房產(chǎn)證為準，而在《開(kāi)心置業(yè)計劃書(shū)》上，則注有建筑面積為91平方米的數據。至于房產(chǎn)中介出具的另外一份聲明中，則清楚地寫(xiě)明了該房屋契稅由1.5%下調至1%的事實(shí)。

　　就此事，記者致電了那位劉姓業(yè)務(wù)員。這位業(yè)務(wù)員并不愿意多談，只是表示有事可以咨詢(xún)公司法務(wù)部。隨后，記者致電該中介公司某分部詢(xún)問(wèn)，電話(huà)中，一位負責人表示，他對此事并不清楚，但對于客戶(hù)提出的退還差價(jià)的要求，他表示基本不可能�！拔覀冎皇翘峁┬畔�，一般情況下，退錢(qián)、退傭金都是不可能的�！辈贿^(guò)，這位負責人也表示，針對這樣的狀況，當事人可聯(lián)系具體經(jīng)手的業(yè)務(wù)員，再與賣(mài)家一起協(xié)商解決，看有無(wú)調解的可能。

　　小劉表示，他目前已經(jīng)聘請了律師。對于當事人小劉遇到的這種情況，其代理律師認為，房屋中介在給客戶(hù)提供房源前，有義務(wù)落實(shí)清楚房子的基本信息，應細核對合同中簽訂的房子面積是否和產(chǎn)權證上標注的面積一致。對于房屋面積“縮水”的情況，中介服務(wù)不到位，無(wú)疑負有相關(guān)的責任。（記者 趙新明）