中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　房?jì)r(jià)一上漲，小產(chǎn)權房往往就會(huì )受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產(chǎn)權房也隨之又開(kāi)始受人青睞起來(lái)。

　　6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對小產(chǎn)權房“轉正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺，立刻助推了小產(chǎn)權房話(huà)題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負責人迅速出來(lái)澄清：“轉正”一說(shuō)屬于誤讀，但小產(chǎn)權房的問(wèn)題卻在百姓的生活中繼續存在。

　　事實(shí)上，在我國現有的法律中，“小產(chǎn)權房”只是一個(gè)民間的說(shuō)法，而非一個(gè)真正的法律概念。目前，我國法律尚沒(méi)有對小產(chǎn)權房的統一規定，經(jīng)常被大家作為依據援引的，往往都是相關(guān)部門(mén)的一些政策。

　　然而，盡管如此，與小產(chǎn)權房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現在訴訟領(lǐng)域。通過(guò)法院裁判的三個(gè)案例，我們可以看出，在目前沒(méi)有法律統一規定的情況下，對于小產(chǎn)權房的問(wèn)題，司法實(shí)踐中是區別對待的，一律說(shuō)買(mǎi)小產(chǎn)權房有效或無(wú)效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產(chǎn)權房主的過(guò)程中，是否具有小產(chǎn)權房所在農村集體經(jīng)濟組織成員的身份是個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。

　　希望我們約請法官精心采寫(xiě)的以下案例，能夠為大家提供一些關(guān)于小產(chǎn)權房的法律知識。

　　——編者

　　賣(mài)小產(chǎn)權房給城里人 房?jì)r(jià)上漲想毀約被駁回

　　舊村改造得房?jì)商?賣(mài)房后悔主張合同無(wú)效

　　2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(化名)想收回房子再賺錢(qián)的“好夢(mèng)”碎了。

　　事情還要從2005年說(shuō)起。這年12月，王強所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì )跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強得到兩套二居室樓房。

　　王強妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名)，聽(tīng)說(shuō)王強拆遷得了兩套房子，就與王強協(xié)商購買(mǎi)其中的一套。王強一想，反正也住不了這么多房子，賣(mài)了還能賺點(diǎn)錢(qián)。

　　雖然王強是農村戶(hù)口，孫林是城鎮戶(hù)口，但王強所在的村村委會(huì )、黨支部?jì)晌�班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權樓房并沒(méi)有做出禁止性規定，對王強賣(mài)房的事情也表示不予干涉。

　　2006年1月，王強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》，約定：王強為原房屋產(chǎn)權人(小產(chǎn)權)。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權人王強愿將本套房屋的所有權賣(mài)給孫林。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權房屋，買(mǎi)受人應遵守當地村委會(huì )的有關(guān)制度和規定。隨后，王強與孫林履行了該合同，房款兩清。

　　哪知天有不測風(fēng)云。房子賣(mài)了以后，當地的房?jì)r(jià)卻一路飆升。

　　2008年4月，王強以國家禁止城市居民購買(mǎi)農民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉讓合同屬于無(wú)效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無(wú)效，讓孫林騰房。

　　孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢；經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫林辯稱(chēng)：“王強是受利益驅動(dòng)才起訴我。法律不應支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王強的濫用訴權的行為給我造成的經(jīng)濟損失的權利�！�

　　庭審中，法官問(wèn)孫林房屋的現狀如何，孫林氣憤地說(shuō)：“我買(mǎi)房后進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修就把房子出租了。王強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說(shuō)他才是真正的房東，要把租我房的人趕走�，F在，租房的人都不交房租了�！�

　　自愿買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房被法院認可

　　法院經(jīng)審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時(shí)，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權樓房；對小產(chǎn)權樓房是否可以轉讓?zhuān)�當地村民委員會(huì )并沒(méi)有具體的限制性規定。王強與孫林在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，內容并未損害國家、集體及第三方的合法權益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內容已實(shí)際履行完畢。在此情況下，王強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無(wú)效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規定，判決駁回原告王強的訴訟請求。

　　一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城里人買(mǎi)農民的小產(chǎn)權房在一定條件下有效

　　近幾年來(lái)，隨著(zhù)舊村改造、小城鎮建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現象較為普遍，由此導致的城市郊區小產(chǎn)權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以?xún)?yōu)惠價(jià)款購買(mǎi)的自住樓。這些小產(chǎn)權樓房中的一部分通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式被城鎮居民購買(mǎi)。隨著(zhù)小產(chǎn)權樓房的升值，部分賣(mài)房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，讓買(mǎi)房人退房。

　　對于城鎮居民購買(mǎi)農民小產(chǎn)權樓房的效力問(wèn)題，目前尚沒(méi)有任何一部法律對此作出明確的規定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒(méi)有明文規定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類(lèi)案件時(shí)需要綜合考慮以下幾個(gè)因素：一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實(shí)信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導致合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內容；三、基層組織比如村委會(huì )、黨支部的意見(jiàn)。由于我國實(shí)行村民自治，因此，村民委員會(huì )的意見(jiàn)至關(guān)重要。

　　在本案中，王強與孫林在簽訂的《房屋轉讓合同》中明確寫(xiě)明“本房屋屬于小產(chǎn)權房屋”，因此，對于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對于買(mǎi)賣(mài)房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，沒(méi)有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強從村委會(huì )買(mǎi)房時(shí)花費11.6萬(wàn)元，而幾天后王強就以13.5萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉賣(mài)給孫林，王強獲利近2萬(wàn)元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最后，該村村委會(huì )、黨支部?jì)晌�班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權樓房并沒(méi)有作出禁止性規定，表示不予干涉。也就是說(shuō)，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的行為沒(méi)有損害國家、集體或者第三人的利益。

　　值得一提的是，農民在其宅基地上建設的房屋與農民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權樓房不可同日而語(yǔ)，二者之間存在比較明顯的差別。農民在其宅基地上建設的房屋與宅基地使用權緊密聯(lián)系，宅基地使用權是土地管理法、物權法明確規定的由農村村民專(zhuān)享的一項用益物權。而農民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權樓房并不是建設在自己家宅基地上的，因為舊村改造后宅基地使用權消滅，小產(chǎn)權樓房是建設在該村集體土地上的。

　　父母將小產(chǎn)權房贈兒子被確認有效

　　老兩口拆遷得房?jì)商?悄悄贈一套給兒子

　　老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時(shí)，老賈所在的村莊正在拆遷。

　　老賈用拆遷款購買(mǎi)了兩套兩居室村民自住樓房。村委會(huì )給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權證》。該《房屋所有權證》的注意事項第三條規定：“房屋所有權轉讓變更(如買(mǎi)賣(mài)、轉讓、繼承等)，房屋狀況變動(dòng)應及時(shí)向發(fā)證單位申請登記，經(jīng)批準后方可有效。

　　2003年秋天，老賈的兒子小賈結婚，老賈就讓小賈夫婦住進(jìn)了自己購買(mǎi)的一套房子里。后來(lái)，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒(méi)提反對意見(jiàn)。

　　由于老賈住院時(shí)醫療費多是借來(lái)的，老賈長(cháng)期不還，債主們就找上門(mén)來(lái)了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣(mài)掉，以解燃眉之急。賣(mài)房后的老賈夫婦只好租房居住。

　　由于小賈堅決反對賣(mài)房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈與房產(chǎn)后將二老趕出家門(mén)、不履行贍養義務(wù)為由要求法院撤銷(xiāo)房屋贈與合同。

　　庭審中，法官問(wèn)老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說(shuō)：“當時(shí)，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣(mài)了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時(shí)，他不知情。后來(lái)，他知道這件事就把房本要走了�！�

　　小賈則說(shuō)：“賣(mài)房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬(wàn)元，想替他們還債。我反對賣(mài)房，可他們不聽(tīng)，非要賣(mài)。雙方為此大吵一架�，F在沒(méi)房了，又來(lái)找我要，我當然不同意�！�

　　關(guān)于贍養問(wèn)題，小賈說(shuō)：“我每月的工資只有1000元，妻子沒(méi)有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養家糊口外所剩無(wú)幾。而且，2004年至2006年，村委會(huì )發(fā)給我個(gè)人的每月200元生活費已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養義務(wù)�！� 對于小賈的辯解意見(jiàn)，法庭查明確實(shí)屬實(shí)。

　　不符合法定條件 撤銷(xiāo)贈與被駁回

　　法院經(jīng)審理后認為，依法成立的合同，具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權人變更為小賈，應視為老賈夫婦對小賈的贈與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規，且小賈表示接受，故贈與合同成立并生效。村委會(huì )發(fā)給小賈的每月200元生活費已經(jīng)由老賈夫婦連續領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養義務(wù)，沒(méi)有事實(shí)根據。老賈夫婦在贈與房屋時(shí)也沒(méi)有與小賈另行約定其他附帶義務(wù)，故對二原告要求撤銷(xiāo)房屋贈與合同的訴訟請求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　悄悄贈與小產(chǎn)權房 想撤銷(xiāo)須符合法定情形

　　我國合同法規定了贈與人的任意撤銷(xiāo)權和法定撤銷(xiāo)權兩種手段以保障贈與人的合法權益。贈與人的任意撤銷(xiāo)權，是指贈與合同成立后，贈與財產(chǎn)的權利轉移之前，贈與人可以根據自己的意思不再為贈與行為。這是贈與合同與其他有償合同的顯著(zhù)區別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權人不僅已經(jīng)將訴爭樓房所有權人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實(shí)際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權已經(jīng)轉移的情況下，老賈夫婦欲行使贈與人的任意撤銷(xiāo)權，已經(jīng)于法無(wú)據。

　　我國合同法第一百九十二條規定了贈與人的法定撤銷(xiāo)權：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷(xiāo)贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；(二)對贈與人有扶養義務(wù)而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。從本案案情來(lái)看，小賈顯然沒(méi)有嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈與人也沒(méi)有從這一點(diǎn)上來(lái)提出他們的起訴意見(jiàn)。老賈夫婦著(zhù)重強調了第二種情形，即小賈作為受贈人不履行贍養義務(wù)。小賈作為已婚成年人，對其父母負有贍養的法定義務(wù)，同時(shí)，他也有贍養的客觀(guān)能力。庭審中查明，村委會(huì )給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會(huì )給付小賈的每年2400元也已經(jīng)由老賈夫婦領(lǐng)取，對此，小賈沒(méi)有提出異議，也沒(méi)有要求老賈夫婦返還。這完全應視為小賈履行了自己的贍養義務(wù)。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應當讓小賈負擔過(guò)高的贍養費。他把自己應得的村內補助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷(xiāo)權的第二項理由亦不成立。至于合同法規定的第三項約定的義務(wù)，雙方當事人均稱(chēng)沒(méi)有在贈與房產(chǎn)時(shí)約定附帶義務(wù)。故第三項理由亦不存在法律事實(shí)依據。

　　因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權的公示、公信，小賈也實(shí)際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷(xiāo)權的理由均不成立，故其訴訟請求不能得到法院的支持。

　　值得注意的是，該案爭議的標的物是一套小產(chǎn)權房屋，由于該案的當事人雙方都是該小產(chǎn)權房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關(guān)規定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產(chǎn)權房屋的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實(shí)際所有人。

　　城里人買(mǎi)農村房引來(lái)6次訴訟 法院判退房退款“兩敗俱傷”

　　為賺錢(qián)出賣(mài)宅基地上的房子

　　2009年3月9日，北京市第二中級人民法院的一紙終審判決終結了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。

　　用一句話(huà)來(lái)概括這件事，就是“城里人”買(mǎi)了農村房，房子漲價(jià)后原來(lái)的房主就想反悔，結果兩家都“很受傷”。

　　1985年，北京市通州區村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣(mài)掉房屋，賺點(diǎn)錢(qián)。

　　就在這時(shí)，家住北京朝陽(yáng)區的田女士?jì)鹤訙蕚浣Y婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問(wèn)題顯得非常急迫，田女士想在郊區農村買(mǎi)一所房子以便安置兩家人。

　　經(jīng)多方打聽(tīng)，田女士與王鵬夫婦取得聯(lián)系并協(xié)商買(mǎi)房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定將上述房屋賣(mài)給田女士，價(jià)款56000元。在田女士付了錢(qián)后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。

　　然而，讓王鵬沒(méi)有想到的是，從2002年到2006年，北京的房?jì)r(jià)接連上漲�？粗�(zhù)翻了好幾倍的房?jì)r(jià)，王鵬坐不住了，越來(lái)越后悔當初賣(mài)房的舉動(dòng)。

　　2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮居民戶(hù)口、無(wú)權購買(mǎi)農民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

　　法院查明田女士確系城鎮居民戶(hù)口，而王鵬夫婦是農村戶(hù)口，該房屋是在宅基地上建設的房屋。

　　法院審理認為，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉讓。目前，農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了農村集體經(jīng)濟組織的權益。因此，法院確認雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

　　田女士不服判決，提出上訴，后經(jīng)過(guò)二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。

　　房屋增值買(mǎi)賣(mài)雙方要“利益均沾”

　　一波未平，一波又起。協(xié)議無(wú)效的案件審結后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。

　　由于田女士等入住后對房屋進(jìn)行了內部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設施，在院內種植樹(shù)木。因此，法院委托評估公司對房屋等地上物的現值進(jìn)行評估，結果為12萬(wàn)多元。據此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財產(chǎn)補償款12萬(wàn)多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

　　打敗了官司的田女士一家認為自己在買(mǎi)房這件事上吃了個(gè)大虧，賣(mài)房的時(shí)候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買(mǎi)農村人在其宅基地上建的房子，可依然賣(mài)給了自己。等房?jì)r(jià)上漲，就通過(guò)訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著(zhù)已經(jīng)漲起來(lái)的房?jì)r(jià)，田女士一家更加無(wú)力買(mǎi)房，也想通過(guò)訴訟的方式為自己討回點(diǎn)利益。

　　2008年4月，田女士以房屋賣(mài)買(mǎi)協(xié)議被確認無(wú)效的主要責任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過(guò)失損失款36萬(wàn)余元。田女士要求的締約過(guò)失損失指的是宅基地區位價(jià)，故法院委托評估公司依法進(jìn)行了評估。

　　法院經(jīng)審理后認為，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已依法被認定無(wú)效�？紤]到王鵬夫婦作為出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉范圍，其在出賣(mài)房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故其應對合同無(wú)效承擔主要責任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過(guò)失損失的訴訟請求，理由正當。

　　對于田女士作為買(mǎi)受人信賴(lài)利益損失的賠償，應全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過(guò)失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷補償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區位價(jià)予以確定。

　　因此，法院對其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據評估結果給付田女士宅基地區位價(jià)的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴(lài)利益損失25萬(wàn)余元。

　　判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城鎮居民購買(mǎi)農民在宅基地上建設的房屋無(wú)效

　　這起因城鎮居民購買(mǎi)農民在其宅基地上建設的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，有兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：一是城鎮居民購買(mǎi)農民宅基地房屋的效力問(wèn)題；二是如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，農民作為出賣(mài)人應當承擔何種責任，應當如何賠償買(mǎi)房人的損失。

　　第一個(gè)問(wèn)題涉及到農村宅基地使用權的性質(zhì)問(wèn)題。宅基地使用權主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：1.身份性。只有擁有集體經(jīng)濟組織成員這一身份，才有權利享有宅基地使用權。2.無(wú)償性，宅基地使用權農民可無(wú)償取得。3.有限性，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。4.無(wú)使用期限限制，在理論上，宅基地使用權一旦取得，使用權人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權因為自然災害等原因滅失的，村民可通過(guò)重新分配獲得宅基地。

　　我國雖然禁止宅基地使用權的流轉，但農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。根據房地一體的規則，盡管宅基地使用權本身不可以轉讓?zhuān)�但它可以隨著(zhù)房屋一同轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給本集體經(jīng)濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉讓給非本集體經(jīng)濟組織的成員或者城鎮居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權是一種帶有社會(huì )福利性質(zhì)的權利，城鎮居民不得享有，因此，一旦城鎮居民購買(mǎi)農民的宅基地房屋，就會(huì )侵害集體經(jīng)濟組織的合法權益。所以，對于城鎮居民購買(mǎi)農民的宅基地房屋糾紛，法院判決買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

　　在法律適用問(wèn)題上，由于并沒(méi)有任何一部法律明確規定禁止城鎮居民購買(mǎi)農民的宅基地房屋，因此，在判決書(shū)引用法條時(shí)經(jīng)常出現尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效的條款來(lái)制作判決。

　　不過(guò)，民法通則第六條規定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規定的，應當遵守國家政策�！本驼�策而言，城鎮居民不得購買(mǎi)農民的宅基地房屋的確有據可依。比如，1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！�2004年11月2日，國土資源部在《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！边@樣來(lái)看，目前國家的政策是明確反對城鎮居民購買(mǎi)農民的宅基地房屋。(作者單位：北京市通州區法院)