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　　已實(shí)施15年的《消費者權益保護法》將迎來(lái)第一次大修。6月9日，中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)、中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國法學(xué)會(huì )消費者權益保護法研究會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)劉俊海教授公開(kāi)表示，《消費者權益保護法》修改后應該包括給消費者在購買(mǎi)商品房后一個(gè)冷靜期，即原則上讓消費者在合理期限內可以無(wú)條件退房。

　　該言論一出即引起眾多爭議。本期《頭腦風(fēng)暴》邀請兩位嘉賓進(jìn)行探討。

　　購房者應享“后悔權”

　　劉俊海

　　中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)

　　劉俊海建議將后悔權制度寫(xiě)入法律，賦予消費者在合理期限內可以無(wú)條件退貨的權利，即單方面合同解除權。他認為，在法律規定的范圍內，賦予消費者后悔權，這一做法是具有可行性的。三類(lèi)商品交易活動(dòng)應當適用后悔權制度：一類(lèi)是交易額巨大的消費行為，比如購買(mǎi)汽車(chē)、房屋等；第二類(lèi)是網(wǎng)上購物，消費者收到商品后，經(jīng)常發(fā)現實(shí)物與圖片不符，自己受到了欺騙；第三類(lèi)是先交錢(qián)后簽合同的消費行為，比如分時(shí)度假等。

　　他表示，不少消費者在以上適用后悔權制度的三類(lèi)消費行為中，是在受到商家不當的有欺騙性質(zhì)的宣傳的影響，在頭腦不清醒、不冷靜、不理性的情況下發(fā)生的，而這種消費行為往往剛一發(fā)生，消費者就感覺(jué)到了后悔�！斑@時(shí)候，就應該在法律規定的合理范圍內，給予消費者后悔權，可以單方面解除消費合同�！�

　　缺乏監管可能造成樓市虛火

　　張治國 南京廣合不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理

　　房子可以隨意購買(mǎi)、退貨，無(wú)疑會(huì )讓開(kāi)發(fā)商更加容易假按揭。一邊是銷(xiāo)售火爆，一邊退房率居高不下，制造虛假繁榮或者進(jìn)行囤房，這不利于樓市的健康規范發(fā)展�！�

　　對于修改后的消費者權益保護法將增加買(mǎi)房后悔權制度，個(gè)人認為這是毫無(wú)意義的，因為買(mǎi)房不是買(mǎi)衣服。

　　房子確實(shí)和衣服一樣，都是商品，但房屋又是非常特殊的商品，兼具消費品和投資品的雙重屬性，需要投入大額資金。對于大多數普通購房者來(lái)說(shuō)，一輩子可能只會(huì )買(mǎi)一兩次房。何時(shí)要買(mǎi)房、在哪里買(mǎi)、買(mǎi)什么樣的房？這些問(wèn)題他們都會(huì )非常慎重地考慮、比較之后再作決定。買(mǎi)房不是買(mǎi)衣服，哪天出門(mén)逛街時(shí)一高興就隨便買(mǎi)一件。既然買(mǎi)房是深思熟慮之后的決定，而且從法律上看，簽訂了買(mǎi)房合同，買(mǎi)賣(mài)行為就已經(jīng)成立了，當然不能說(shuō)想退就退、隨意反悔。

　　從實(shí)際操作層面來(lái)看，執行起來(lái)的難度也非常大。買(mǎi)房后悔制度要是像買(mǎi)衣服或買(mǎi)家電那樣規定三天還是七天之內無(wú)條件退貨，因為期限不長(cháng)意義也就不大了，但多長(cháng)才是一個(gè)合適的時(shí)間節點(diǎn)呢？因為不同的樓盤(pán)會(huì )有各自的推廣銷(xiāo)售計劃，所以這也是一個(gè)難以把握的問(wèn)題。

　　買(mǎi)衣服要退的話(huà)手續并不復雜，一手退貨，一手拿錢(qián)就是了，但房子就沒(méi)有這么簡(jiǎn)單了。

　　其實(shí)目前樓盤(pán)銷(xiāo)售也有自己的“退房機制”，一般如果房屋質(zhì)量有問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商有欺詐行為時(shí)，消費者都可以要求退房，但這需要一系列的手續及合同協(xié)議，繁瑣復雜的程序讓退房比退衣服麻煩多了。

　　如果沒(méi)有嚴格的監管，買(mǎi)房后悔制度也將讓一些開(kāi)發(fā)商有機可乘。房子可以隨意購買(mǎi)、退貨，無(wú)疑會(huì )讓開(kāi)發(fā)商更加容易假按揭。一邊是銷(xiāo)售火爆，一邊退房率居高不下，制造虛假繁榮或者進(jìn)行囤房，不利于樓市的健康規范發(fā)展，也不利于房?jì)r(jià)的穩定。

　　契約是保護消費者的武器

　　南京鋒尚國際公寓副總經(jīng)理 劉宏

　　‘后悔權’的主要目的是保護消費者。而保護消費者應該依靠更規范的交易行為、嚴格的監管以及開(kāi)發(fā)商的自律，而不是以違背契約精神的方式動(dòng)搖交易基礎�！�

　　對于購房這種大額交易，耗費的可能是買(mǎi)房人的多年積蓄，所以一般情況下買(mǎi)房人均會(huì )反復挑選、慎之又慎。而買(mǎi)房“后悔權”一旦設置，買(mǎi)房人可以很方便地“后悔”，反而會(huì )使得買(mǎi)房人在購房時(shí)大大減少這種謹慎，隨意為之，市場(chǎng)交易的正常秩序將因此受到挑戰。

　　更為重要的是，購房協(xié)議將因“后悔權”的登臺而成為一張廢紙。買(mǎi)房人可以“一悔了之”換得一身輕松，開(kāi)發(fā)商從立項、領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、對外公開(kāi)等等一系列程序走下來(lái)，卻因為買(mǎi)房人的后悔而要做大量的重復工作，銷(xiāo)售成本陡然大增。市場(chǎng)經(jīng)濟的法治基礎在于契約精神，契約正義與履約守約是其重要內涵，而“后悔權”幾乎是在這樣一個(gè)基礎法之外進(jìn)行“法外決斷”，守約變得可有可無(wú)。倘若這種規則真正實(shí)施，是不是全國的購房合同需要重新改版？之前簽訂的合約統統無(wú)效？

　　除此之外，“后悔權”還可能造成同行間的惡意競爭，比如競爭對手可以雇傭一批人購買(mǎi)另一個(gè)樓盤(pán)的房子，然后“集體后悔”，爾后繼續購買(mǎi)、后悔，而開(kāi)發(fā)商惜售捂盤(pán)也變得更為簡(jiǎn)單，只需內部人員不停購買(mǎi)、后悔就可達到目的……這種政策帶來(lái)的并發(fā)癥等后續問(wèn)題或許更加嚴重，買(mǎi)房人、賣(mài)房人都將難以獲得交易安全感。

　　“后悔權”的目的是保護消費者，而契約本身就是保護消費者的最好武器，契約被推翻了何來(lái)保護？保護消費者依靠的應該是更規范的交易行為、嚴格的監管以及開(kāi)發(fā)商的自律，而不是以違背契約精神的方式動(dòng)搖交易基礎。