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　　近期，關(guān)于買(mǎi)房是否有“后悔權”的話(huà)題引起了各界熱論。中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)、中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)劉俊海教授認為，“后悔權”并不是一個(gè)嚴謹的概念，其正式稱(chēng)謂為“冷靜期制度”。

　　在國內外的零售行業(yè)，類(lèi)似后悔權的“無(wú)理由退貨”早已廣泛存在。此前在樓市火爆的時(shí)候曾有開(kāi)發(fā)商將“后悔權”寫(xiě)入認購合同，規定在簽訂 《定金合同》后3天內可無(wú)理由退房。不過(guò)后來(lái)隨著(zhù)樓市轉淡，該開(kāi)發(fā)商也取消了這一規定。目前國內部分行業(yè)也有“無(wú)理由退貨”這一說(shuō)法，不過(guò)多集中在零售行業(yè)，例如國美規定有9天“滿(mǎn)意保障期”。許多發(fā)達國家在一些消費行為上也已引入了后悔權，為交易設定了“可以后悔的冷靜期”，消費者在一定期限內冷靜思考后可以無(wú)理由退貨。但在瑞典、英國等國家，規定有“后悔權”的基本都是針對小宗商品或者網(wǎng)上購物、郵購、電視購物等“遠距離購物”；在日本，商品基本都能實(shí)現“無(wú)理由退貨”；在直銷(xiāo)市場(chǎng)上，美國的冷靜期是3天，歐洲是7天。

　　后悔權可能誘發(fā)炒樓風(fēng)

　　記者注意到，自從有了“后悔權”這個(gè)說(shuō)法后，不少有志于殺入樓市的置業(yè)人士對此稱(chēng)贊不已，認為是給無(wú)良開(kāi)發(fā)商的一記重拳。不過(guò)對于大家的興奮，記者有點(diǎn)不以為然，甚至覺(jué)得買(mǎi)房有后悔權是相當“雷人”的想法。

　　有人說(shuō)買(mǎi)房有后悔權最大的好處在于有了冷靜期或者思考期，記者看這一點(diǎn)并不成立。想必不少人都有買(mǎi)房的經(jīng)歷，試問(wèn)一下，大家買(mǎi)房時(shí)難道都沒(méi)經(jīng)過(guò)一番深思熟慮么？事實(shí)上買(mǎi)房這個(gè)對于絕大多數中國人而言是人生大事的決定，沒(méi)有多少人不會(huì )慎之又慎，因為它承載了太多的希望，也為此要付出不小的代價(jià)。因此在買(mǎi)房之前就會(huì )有無(wú)比謹慎小心的思考了。而從買(mǎi)樓流程來(lái)看，其中又有足夠的思考期或者冷靜期。例如買(mǎi)房一般會(huì )經(jīng)過(guò)優(yōu)惠權登記、下定認購后，最終才簽訂合同，前面兩個(gè)過(guò)程都會(huì )有充分的時(shí)間供買(mǎi)房者冷靜思考，到底是否需要購買(mǎi)。既然如此，為何還要畫(huà)蛇添足再來(lái)一個(gè)后悔權呢？

　　在記者看來(lái)，后悔權的實(shí)行，是建立在成熟的商業(yè)氛圍和合約精神之上的。在商業(yè)氛圍比較成熟的歐美國家，后悔權是早已存在的。據說(shuō)在有些國家購房也有后悔權，不過(guò)記者查詢(xún)了半天也找不到具體的措施。

　　反觀(guān)我國的商業(yè)氛圍和合約精神并未達到歐美國家那般發(fā)達和成熟，貿然實(shí)行后悔權，可能會(huì )導致市場(chǎng)秩序混亂，例如開(kāi)發(fā)商之間以此來(lái)打壓對手，例如助長(cháng)了炒樓風(fēng)等，最終的結果是令樓市的“游戲規則”變得混亂，倒霉的還是購房者。

　　你有權后悔 但要定個(gè)時(shí)限

　　有人認為，訂立合同后就必須依法履行合同，否則就得承擔違約責任。正如最近澳大利亞力拓違約了，也得向中鋁支付巨額違約金。這就是合約精神，否則，市場(chǎng)豈不是亂了套。

　　但也有人認為，房屋買(mǎi)賣(mài)有其特殊性，因為存在著(zhù)不少的信息不對稱(chēng)，加上發(fā)展商的誤導誘惑，令消費者常常會(huì )做出不冷靜的購買(mǎi)行為。因此，給消費者一個(gè)冷靜期，有利于理性消費。

　　記者以為，后悔權不是不可以實(shí)施，不過(guò)，應該明確定出“后悔”的期限，并得到買(mǎi)賣(mài)雙方的認可，這樣更公平些。否則，買(mǎi)了房的，一旦發(fā)現房?jì)r(jià)下跌，肯定揮舞著(zhù)“后悔權”的大旗嚷嚷退房，矛盾就會(huì )變得不可調和了�，F在不少樓盤(pán)在推出新一期單位時(shí)往往都采用收取誠意金的形式接受買(mǎi)家認購登記，基本上，這種登記的時(shí)間短則有一個(gè)星期，長(cháng)則半個(gè)月，這恰好等于是一個(gè)冷靜期，在給買(mǎi)家一個(gè)入市“號碼”之余，也便于買(mǎi)家冷靜思考取舍。

　　因此，記者以為，買(mǎi)房后悔權對開(kāi)發(fā)商而言并非就是“洪水猛獸”，對買(mǎi)家而言也并非絕對是“護身符”。只有把握得當，取得雙方利益的平衡點(diǎn)，才能對買(mǎi)賣(mài)雙方都公平和有利。

　　看發(fā)展商還敢不敢“逼客”

　　同事們都說(shuō)后悔權有副作用，但我卻要說(shuō)說(shuō)后悔權的合理之處。

　　相信大多數人都有過(guò)這樣的體驗——看樓時(shí)在銷(xiāo)售人員口若懸河的“誘惑”下，很容易就掏錢(qián)下了定。但是回家仔細一想或者是和家人一商量，發(fā)現房子并沒(méi)那么好，于是后悔了。還有一種情形是發(fā)生在開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)抽簽、排隊等各種形式制造火爆的銷(xiāo)售局面，買(mǎi)家看到那么多人在“搶”房子，我要不要也搶一套��！情急之下就胡亂地選一套。結果還是后悔了。

　　開(kāi)發(fā)商利用信息不對稱(chēng)“逼客”，買(mǎi)家在非理性的驅使下被“忽悠”買(mǎi)了房。如果沒(méi)有后悔權，就不得不吃“啞巴虧”。盡管現在的信息越來(lái)越公開(kāi)和透明，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商仍處于非常強勢的地位，這就使得買(mǎi)家通常都在不能十分清楚了解房屋的綜合素質(zhì)、規劃等信息的情況下“埋了單”。

　　如果有了后悔權，它就能促使售樓者主動(dòng)如實(shí)地向消費者提供全面、真實(shí)、客觀(guān)的產(chǎn)品信息，因為唯有如此企業(yè)才能樹(shù)立良好的信譽(yù)，減少退貨麻煩，才能在激烈的市場(chǎng)競爭中立于不敗之地。此外，還會(huì )增加個(gè)別產(chǎn)品質(zhì)量低劣、虛假宣傳的不良開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)成本，促使整體消費環(huán)境逐漸優(yōu)化，商品與服務(wù)質(zhì)量得以提升。我為后悔權叫好！

　　房?jì)r(jià)升跌不適用后悔權

　　后悔權讓買(mǎi)家仿佛有了“農奴翻身做主人”的感覺(jué)。不過(guò)，記者認為，大家不要抱有太多幻想，認為房屋質(zhì)量不好，買(mǎi)房之后開(kāi)發(fā)商改規劃也能用后悔權去輕易退房。

　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所李瑾律師分析認為，有幾種情形不適用后悔權：房?jì)r(jià)的升跌并非可控范圍，屬于購房者應承擔的投資風(fēng)險，不宜適用后悔權；如果發(fā)展商更改規劃，一般購房合同會(huì )約定買(mǎi)家享有單方解除權，即開(kāi)發(fā)商變更規劃需征得買(mǎi)家同意，買(mǎi)家不同意的可按購房合同約定向開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知，單方解除合同，已可保護自身合法權益。因此，對開(kāi)發(fā)商更改規劃的情形，也不宜規定后悔權 。

　　在記者看來(lái)，由于現在選房的時(shí)間往往少于選青菜，在游說(shuō)和人頭涌涌的現場(chǎng)氣氛下，客戶(hù)很容易稀里糊涂就選了房簽了認購書(shū)，等到回家冷靜下來(lái)一想，又后悔不迭。李瑾律師認為， 根據我國房地產(chǎn)交易現狀，冷靜期宜規定為7~10天，自購房者簽訂認購書(shū)之次日起算。后悔權屬于法律規定的購房者享有的合法權利，不宜適用定金罰則。但如果之前沒(méi)后悔，等簽訂合同后才想用后悔權，記者就認為不應該支持，否則就是違反合約精神了。后悔權應該有一定的范圍和期間，不能想后悔就后悔。 （記者 陳白帆 黃濤 王荔玨 龍蕾）