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　　2009年5月24日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“司法解釋”)，并將于2009年10月1日起施行。本報也曾陸續接到一些事關(guān)小區民用住房改作商業(yè)用房的投訴。這一司法解釋究竟能產(chǎn)生多大實(shí)際功效，如何更好地為社區居民服務(wù)，記者就此采訪(fǎng)了律師、街道、居委會(huì )和眾多居民代表。

　　從“少數服從多數”到“一票否決”

　　“我們這個(gè)小區，燈箱特別多，晚上亮得睡不著(zhù)……”南開(kāi)程華里小區居民郝女士說(shuō)�！靶�區一樓，開(kāi)了個(gè)電焊，那么多乙炔氣體容器堆在樓下，想想都睡不著(zhù)�！焙游鞲＝�路居民劉先生投訴。

　　現實(shí)中的“住改商”問(wèn)題，確實(shí)給不少居民帶來(lái)了負面影響。有的為了開(kāi)店，改變房屋結構，存放危險品，危及樓宇安全；有的天未亮就開(kāi)業(yè)，夜深方打烊，喧囂終日；有的用來(lái)開(kāi)餐飲，熱氣油煙簡(jiǎn)單排放，環(huán)境衛生烏煙瘴氣，無(wú)形之中影響了其他業(yè)主的正常生活和休息等等�？梢�(jiàn)，公眾對居住的要求不再是簡(jiǎn)單的有房可居，而是越來(lái)越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，這一需求的變化無(wú)疑會(huì )引發(fā)更多糾紛或訴訟。

　　法商律師事務(wù)所律師徐廷斌說(shuō)：“此前物權法對住改商糾紛的處理，規定的較原則，不具有操作性。在實(shí)踐中有的法院認為只要業(yè)主征得大多數近鄰的同意，少數服從多數即可，但是少數不同意的業(yè)主則認為自己的權益沒(méi)有得到保護，這就造成法院在裁判中也沒(méi)有明確法律依據，各地裁判不一致。最高人民法院司法解釋的出臺，對于業(yè)主是否能夠進(jìn)行住改商，從法律的層面終于有了統一的尺度，明確規定，實(shí)行‘一票否決’，即須經(jīng)過(guò)整棟樓其他業(yè)主的全部同意。司法解釋將整棟樓的其他業(yè)主，一律認定為‘有利害關(guān)系的業(yè)主’，如果業(yè)主進(jìn)行住改商未經(jīng)整棟樓其他業(yè)主的同意，他們都有權利向法院請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失�！�

　　對“大型企業(yè)”應更行之有效

　　要整棟樓的其他數十戶(hù)、上百戶(hù)業(yè)主都同意才能改變，有人說(shuō)，這無(wú)疑是給“住改商”判了“死刑”。但采訪(fǎng)中，記者卻發(fā)現，無(wú)論是法律工作者還是居民代表，對10月1日實(shí)施之后的“效果”都難言十分樂(lè )觀(guān)�！跋鄬Χ�言，如果是大公司或者大型單位將民用設施改為商業(yè)用途，這種司法解釋?xiě)�該更加行之有效。對個(gè)體居民，或者鄰里之間而言，不太好說(shuō)�！毙焱⒈舐蓭熣f(shuō)。

　　而這些大型企業(yè)購買(mǎi)民宅后用于商業(yè)，正是河東紅頂花園讀者王女士、南開(kāi)金宇里居民賀先生等人的困惑。

　　“我們小區一樓，某通信運營(yíng)商購買(mǎi)了一套房屋，用于存放設備。后來(lái)，我們才知道是交換機，沒(méi)日沒(méi)夜地響。不是那種分貝很大的噪音，卻具備穿透力，真正影響了全樓人的生活質(zhì)量。為此，我們樓棟的居民曾經(jīng)聯(lián)名起訴，先敗訴，后來(lái)上訴又發(fā)回重審，又勝訴，既而又重審敗訴，可以說(shuō)好幾年也沒(méi)有打下來(lái)這場(chǎng)官司。當時(shí)我們也覺(jué)得，《物權法》對于此方面的規定十分模糊。對方又是說(shuō)噪音程度啊，又是說(shuō)居民的絕大多數啊，理由很多�，F在，我們期待著(zhù)10月1日的到來(lái)�！蓖跖�士十分激動(dòng)。

　　“我們小區是高層，也有類(lèi)似情況，雖然表面上他是民宅，卻不住人，只用于經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，這種用途改變了，無(wú)疑是在商用，根據司法解釋?zhuān)�我們將考慮用法律解決�！弊x者賀先生等也對“司法解釋”的出臺十分歡迎。

　　對“非法經(jīng)營(yíng)”誰(shuí)來(lái)“念咒”

　　在社區采訪(fǎng)，街道辦和居委會(huì )的工作人員則流露出了另外一種擔憂(yōu)。

　　“本來(lái)按照很多行政許可的規定，民用房就不能改為商業(yè)用途。比如，你開(kāi)商店，干美容院，如果是民用住宅，你根本就拿不到工商執照，所以一直都是非法經(jīng)營(yíng)。飯館就更不用說(shuō)了，不僅是工商許可，食品衛生的審批更加嚴格。一般的底商都不能用于開(kāi)飯館，更何況這些隱身社區、形形色色的小飯館？平素居民關(guān)于這種‘住改商’的非法經(jīng)營(yíng)模式就很有意見(jiàn)，一般而言，我們都是調解�，F在出臺這個(gè)司法解釋?zhuān)�確實(shí)是明明白白了，但真能管用嗎？你說(shuō)你是便民早點(diǎn)，大家都受益，可你的鄰居，哪怕是一戶(hù)受不了，怎么辦？真讓居民去起訴，會(huì )有多少人愿意走司法程序？”一位在和平區5個(gè)社區工作了20余年的老居委會(huì )主任對記者說(shuō)。她最擔心的是，夏天到來(lái)小區很多一樓又要開(kāi)始燒烤、喧嘩，到時(shí)該怎么調解。

　　河西梅江讀者齊先生說(shuō)：“部分商業(yè)設施規劃中原本有，可是后來(lái)建成卻挪作他用或暫時(shí)配套不完善，這加劇了‘住改商’的興起。比如說(shuō)，小區一樓一家小賣(mài)部，你起訴獲勝了，沒(méi)準更多的居民對你有敵意。這樣的問(wèn)題，不能單純靠法律條文解決�！�

　　南開(kāi)大學(xué)的金先生更表達了一種深沉的擔憂(yōu)：“以前，大多社區里的‘住改商’都是非法經(jīng)營(yíng)，可以說(shuō)是執法部門(mén)執法不夠得力�，F在我們居民真正擔心的是，司法解釋實(shí)施后，居民再投訴到這些部門(mén)，他們會(huì )不會(huì )用一句‘自己起訴去’來(lái)推諉？如果是該執法的不執法，讓鄰里之間撕破臉皮上法院，著(zhù)實(shí)很難�！�(記者 羅駿)