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　　深圳市人大日前通過(guò)《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，稱(chēng)將適當照顧原村民和原農村集體經(jīng)濟組織利益，按規定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證，這標志著(zhù)深圳部分符合條件的“小產(chǎn)權房”可能轉正拿到房產(chǎn)證。一時(shí)間，“小產(chǎn)權房可能開(kāi)閘”的說(shuō)法陡然升溫，媒體上那些打擦邊球的“小產(chǎn)權房”廣告也多了起來(lái)，一些中介更是頻繁指點(diǎn)那些希望淘得一套“庶出”住房的客戶(hù)，稱(chēng)“政策一旦下來(lái)，就不可能賣(mài)這個(gè)價(jià)了�！�

　　官方說(shuō)法：堅決查處“小產(chǎn)權房”

　　針對社會(huì )上關(guān)于“深圳市‘小產(chǎn)權房’將拿全國首個(gè)準生證”傳聞，6月9日下午，國土資源部相關(guān)人士表示，深圳市人大《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國有土地上的違法建筑，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會(huì )公眾租售的“小產(chǎn)權房”有本質(zhì)區別。

　　國土資源部強調，國土資源部對“小產(chǎn)權房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權房的。小產(chǎn)權房不符合國家現行法律規定，更不受法律保護。在即將出臺的“農村集體土地流轉辦法”和新修訂的《土地管理法》中，據國土資源部熟悉政策法規的官員透露，“農村集體建設土地流轉辦法”中不會(huì )涉及小產(chǎn)權房的內容，而《土地管理法》修訂案或將于明年上半年出臺，修訂案與其之后的一系列配套文件，會(huì )有部分內容涉及農村土地流轉，但他未透露是否會(huì )對小產(chǎn)權房有所影響。

　　“小產(chǎn)權房”日益蔓延

　　什么是“小產(chǎn)權”？在民間，一般認為國家發(fā)的產(chǎn)權證叫“大產(chǎn)權”；不是國家發(fā)出、而是由鄉鎮政府發(fā)的產(chǎn)權證，就叫“小產(chǎn)權”，也叫“鄉產(chǎn)權”，最大的區別，在于房子建造在不同性質(zhì)的土地上。

　　記者注意到，在官方文件中，對所謂“小產(chǎn)權”、“鄉產(chǎn)權”，迄今并無(wú)標準解釋?zhuān)�目前關(guān)于“小產(chǎn)權”、“鄉產(chǎn)權”的官方表述，主要來(lái)自建設部2007年6月18日關(guān)于購買(mǎi)新建商品住宅的風(fēng)險提示中。其內容如下：“城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴大銷(xiāo)售對象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉產(chǎn)權’、‘小產(chǎn)權’，均不符合法律規定，不受法律保護�！�

　　在房產(chǎn)行業(yè)，所謂“小產(chǎn)權房”，一般是指一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商以新農村建設等為名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“商品房”。這類(lèi)房子一般由鄉鎮政府發(fā)放產(chǎn)權證，但這類(lèi)所謂“鄉產(chǎn)權房”，實(shí)際上并無(wú)真正的產(chǎn)權，因為這種房產(chǎn)缺少?lài)�家出具的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會(huì )給予備案。

　　雖然沒(méi)有“出生證”，但“小產(chǎn)權”的居住功能和“大產(chǎn)權房”沒(méi)有絲毫區別，而它的價(jià)格卻便宜許多。也正是因為這一原因，近年來(lái)，隨著(zhù)各地城市房?jì)r(jià)的不斷飆升，部分開(kāi)發(fā)商聯(lián)手鄉鎮政府，在占用的農民集體土地上建造房屋，然后由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村合作經(jīng)濟組織等機構蓋章頒發(fā)權屬證書(shū)，把它的使用權轉讓給城市居民的做法愈演愈烈。據不完全統計，目前，全國住宅總量在186億平方米左右，其中高達66億平方米面積的住房屬于“小產(chǎn)權房”，占比超過(guò)三分之一。由此，“小產(chǎn)權房”開(kāi)始演變成為一種新的現象。

　　針對逐步蔓延“小產(chǎn)權房”現象，前不久中國社科院發(fā)布的2009年《農村經(jīng)濟綠皮書(shū)》指出，目前“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”的區分意義已經(jīng)不大，而農民的宅基地事實(shí)上已進(jìn)入市場(chǎng)，“相關(guān)政策應作出調整，以適應現實(shí)變化”，現行法規應作出修訂�？磥�(lái)，“小產(chǎn)權房”需要從法律的源頭上加以確認，并允許各地先行探索，國家有關(guān)部門(mén)也應該密切關(guān)注其公平性和持續性，并及時(shí)予以糾偏，為將來(lái)的立法和修法積累經(jīng)驗。也許，這才是“小產(chǎn)權房”現象背后蘊含著(zhù)的亟需解決的大問(wèn)題。

　　價(jià)差巨大，不乏“搏一記”買(mǎi)家

　　記者注意到，近一段時(shí)間，本地媒體上的“低價(jià)房”廣告明顯多了起來(lái)，這些所謂的“低價(jià)房”，其實(shí)就是“小產(chǎn)權房”。根據某報上登載的兩則低價(jià)別墅廣告的線(xiàn)索，記者日前前往松江、奉賢的兩處樓盤(pán)探訪(fǎng)。

　　驅車(chē)經(jīng)郊環(huán)A30從李塔匯出口下，遠遠可見(jiàn)一片新建的住宅區，在建的A15高速公路從小區前方經(jīng)過(guò)，車(chē)右行約200米，即見(jiàn)懸掛于“恬潤新苑”售樓處上方的紅色條幅。根據報紙上登出的電話(huà)，記者找到“經(jīng)辦人”。據此人介紹，目前這里主要銷(xiāo)售聯(lián)排別墅，每套的總面積約250多平方米，總價(jià)在88萬(wàn)元左右，核下來(lái)的單價(jià)只要3520元�！皢蝺r(jià)怎么這么便宜”？“經(jīng)辦人”介紹說(shuō)，眼下該小區在售的聯(lián)排別墅只剩下4-5套了，“這是動(dòng)遷安排剩下的”，其他房源要等二期開(kāi)盤(pán)了。

　　記者問(wèn)，如果要買(mǎi)房，與誰(shuí)簽合同？這名“經(jīng)辦人”拿出一份復印件，上面蓋的是鎮建設管理辦公室的圖章，表示如果要買(mǎi)房，就與這家機構簽約�！盀槭裁床皇桥c開(kāi)發(fā)商簽約？這樣的機構有銷(xiāo)售資格嗎？”面對記者的追問(wèn)，這位“經(jīng)辦人”表示，這一切都可放心，開(kāi)發(fā)這片樓盤(pán)的企業(yè)是由政府下面的管理機構批準的，又不是一般的“野雞”單位�！把巯聸](méi)有產(chǎn)權證，過(guò)兩年總會(huì )統一辦理的。不過(guò)到那個(gè)時(shí)候，就肯定不是現在這個(gè)價(jià)錢(qián)了�！苯�(jīng)辦人說(shuō)道。

　　離開(kāi)“恬潤新苑”，記者又驅車(chē)來(lái)到奉賢區的“鹽行花苑”售樓處，這里近300平方米的一套雙拼別墅，總價(jià)只有90多萬(wàn)元，而且物業(yè)費竟然只有每平方米0.5元。售樓小姐的說(shuō)法與“恬潤新苑”的那位經(jīng)辦人如出一轍，她表示，發(fā)展商的資質(zhì)絕對沒(méi)有問(wèn)題，可以確保買(mǎi)家“在兩年里拿到產(chǎn)權證”。

　　記者探訪(fǎng)的上述兩處樓盤(pán)有個(gè)共同特點(diǎn)，均是在農民別墅區中混雜著(zhù)一定量的對外銷(xiāo)售別墅。由于其非商品房的屬性，往往是不允許公開(kāi)打廣告對外出售的。但是，這類(lèi)以現房出售的低價(jià)樓盤(pán)，偶爾會(huì )在媒體上刊登含糊其辭的廣告，這類(lèi)廣告一般不會(huì )刊登房屋預售許可證號，二也不會(huì )事先聲明房屋產(chǎn)權問(wèn)題。但“有心人”則一眼就能看懂。值得注意的是，由于這類(lèi)樓盤(pán)沒(méi)有經(jīng)市房產(chǎn)交易中心備案，銀行均不會(huì )提供正規的商業(yè)貸款，通常情況下購房者須冒險一次性繳清房款。

　　采訪(fǎng)中記者發(fā)現，目前在上海，所謂的“小產(chǎn)權房”大致有幾種情況：第一種是在農民“宅基地”上建成的房子，只屬于該村的農民、即集體所有者，這類(lèi)房子嚴格來(lái)說(shuō)，連外村農民都不能夠購買(mǎi)。因為農村宅基地使用權具有很強的身份屬性；第二種是占用耕地違規建設的住宅；第三種是農村宅基地異地置換后，在沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)的“節余土地”上建起來(lái)的動(dòng)遷住宅；第四種是在集體企業(yè)或工業(yè)園區用地上建造的住宅或別墅，等等。

　　近年來(lái)，伴隨著(zhù)上海房?jì)r(jià)的走高，價(jià)格優(yōu)勢十分明顯的“小產(chǎn)權房”，不僅買(mǎi)賣(mài)一直“暗流涌動(dòng)”，而且頗有蔓延之勢。雖然根據國家規定，出售“小產(chǎn)權房”在法律上被禁止，但由于其沒(méi)有土地出讓金，開(kāi)發(fā)商利潤也不高，其價(jià)格一般僅是同地區商品房?jì)r(jià)格的20%-40%。這也是有些住在市中心的居民頂著(zhù)產(chǎn)權風(fēng)險購買(mǎi)的根本原因。近期，奉賢青村、金匯，及松江李塔匯、新橋等鎮的“小產(chǎn)權”樓盤(pán)短期內幾乎銷(xiāo)售一空，而且售價(jià)比五一前后有所上漲，就是最好的例證。（本報記者 熊海鈞）