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　　二手房交易過(guò)程中因賣(mài)家不斷 “跳價(jià)”而滋生的“一房二賣(mài)”現象，今后將有可能得到根本杜絕。新修訂的 《上海市房地產(chǎn)登記條例》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)將于下月1日起正式實(shí)施， 《條例》規定，期房和現房的交易合同均可辦理預告登記。這也就意味著(zhù)，賣(mài)方在登記有效期內如想將同一物業(yè)賣(mài)給出價(jià)更高的第三人，這在操作上是無(wú)法實(shí)現的。

　　就預告登記一項，新修訂的《條例》作出新規定——

　　預告登記可以雙方共同申請，當事人單方申請預告登記的，必須持雙方當事人對預告登記的約定文件辦理；期房和現房的交易合同均可辦理預告登記；未經(jīng)預告登記的權利人同意處分該房地產(chǎn)的，不予登記；預告登記失效日期，為債權消滅或者自能夠進(jìn)行登記之日起三個(gè)月。

　　此外，商品房初始登記后，開(kāi)發(fā)企業(yè)與預購人應當共同申請轉移登記；在建工程抵押預告登記轉為現房抵押登記時(shí)，抵押物范圍應當扣除已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房、業(yè)主共有的房地產(chǎn)、不屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的公益性公共服務(wù)設施的房地產(chǎn)；預告登記失效后，當事人申請注銷(xiāo)預告登記的，應提交預告登記有關(guān)當事人的書(shū)面約定或法院判決、仲裁裁決的文件。

　　就此新規，中原地產(chǎn)法律事務(wù)部高級法務(wù)經(jīng)理姚志云在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析， 《條例》中關(guān)于 “預告登記”制度的規定，可謂是整個(gè)條例中，變化較大、影響較深的規定。 “其實(shí)以前二手房交易過(guò)程中的賣(mài)方違約、或是賣(mài)方一房二賣(mài)的情況確實(shí)存在�！币χ驹浦赋�，當前有不少這樣的案例，特別是在市場(chǎng)變化較快的時(shí)候，如2007年，二手房房?jì)r(jià)上揚較快，周周不同，一套100萬(wàn)元的物業(yè)在一周后價(jià)格有可能變化至110萬(wàn)元，在有途徑違約的情況下，或許就有房東進(jìn)行違約， “預告登記”制度能有效遏制這一現象泛濫。

　　解讀

　　新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)將于下月1日起正式實(shí)施。除了明確規定損壞承重結構房屋整改后方能辦理登記之外，《條例》在總結實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上，按照物權法的規定，對原條例作了進(jìn)一步的補充和完善，為解決以往房地產(chǎn)登記實(shí)踐中的一些新問(wèn)題提供了法律依據，上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)負責人對《條例》作了具體解讀及案例分析。

　　房地產(chǎn)記載日為登記日

　　[解讀]

　　《物權法》第十四條規定，依法應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規定，以房地產(chǎn)登記事項記載于登記簿的日期作為登記日。

　　[案例]

　　甲購買(mǎi)登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方于2009年6月25日簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產(chǎn)登記機構申請產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記。申請人提交的材料齊全，登記機構受理了該申請，并出具了收件收據。2009年7月17日，登記機構完成審核，在登記簿中記載該房地產(chǎn)的產(chǎn)權人為甲，至此該房屋的產(chǎn)權人由乙變?yōu)榧�，登記日即�?009年7月17日。登記日的法律意義在于明確不動(dòng)產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅的法定日期。

　　附有違法建筑不能辦理登記

　　[解讀]

　　附有違法搭建的房地產(chǎn)改變了登記簿記載的房屋的物理狀態(tài)以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當事人不享有對這部分房屋的所有權。因此，新《條例》第二十條規定，附有違法建筑的房屋，房地產(chǎn)登記機構應作出不予登記的決定。

　　附有違法建筑的房屋，當事人拆除了違法建筑、恢復原狀后，經(jīng)執法機構核查并出具已完成整改的證明文件，且房地產(chǎn)登記機構在房地產(chǎn)登記簿上予以記載后，房地產(chǎn)登記機構方可辦理房地產(chǎn)登記。

　　[案例]

　　李女士欲購買(mǎi)一幢花園別墅，經(jīng)實(shí)地查看，在別墅毗連一側有一間數十平方米的附屋。在與產(chǎn)權人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，雙方當事人到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)登記，卻被登記機構告知，該別墅附有違法建筑，已由房地產(chǎn)登記機構在房地產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載。

　　根據新《條例》的規定，房地產(chǎn)登記機構不予受理登記申請。只有在違法建筑拆除后，且持行政執法機構出具的已完成整改的證明文件，才能申請產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記。因為違法的建筑是不受法律保護的。當事人應將違法建筑拆除后，行政執法機構到現場(chǎng)出具已完成整改的證明文件，登記機構方能辦理登記。

　　這個(gè)案例告訴購房者，在實(shí)地看房時(shí)，要核對產(chǎn)權證中的附圖，如不一致的，要謹慎簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　更正登記時(shí)轉讓、抵押須中止辦理

　　[解讀]

　　新 《條例》在以下幾方面有新的規定： (1)房地產(chǎn)權利人、利害關(guān)系人認為房地產(chǎn)登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產(chǎn)權利人書(shū)面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。 (2)如房地產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關(guān)、人民法院、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關(guān)系人可以直接申請更正登記。(3)房地產(chǎn)登記機構受理了更正申請后，對正在審核中的房地產(chǎn)轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時(shí)暫緩受理新的相關(guān)登記申請，一旦更正登記程序完成后，登記機構才可恢復受理有關(guān)房地產(chǎn)登記。

　　[案例]

　　某房地產(chǎn)權利人為張三，張三死亡，公證機構出具了繼承權公證書(shū)，證明該房屋由張三的兩個(gè)兒子張甲、張乙法定繼承，登記機構依據公證機構的公證文書(shū)辦理了繼承的轉移登記，將房屋所有權人記載為張甲、張乙。張三的另一個(gè)兒子張丙知道后，向公證機構反映公證失實(shí)，要求糾正，公證機構撤銷(xiāo)了公證書(shū)。此時(shí)，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書(shū)向登記機構申請更正登記。

　　房地產(chǎn)登記基本單元分三種情形

　　[解讀]

　　由于以往缺少對房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規定，出現了開(kāi)發(fā)商采取劃線(xiàn)、打銅釘等方式將原始設計的商場(chǎng)、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產(chǎn)權，以及私房產(chǎn)權人隨意分割私房產(chǎn)權，將一間房屋分割成若干個(gè)產(chǎn)權單位，并向登記機構申請辦理登記的現象，由此引發(fā)矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經(jīng)修訂，明確了房地產(chǎn)登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。

　　具體來(lái)說(shuō)：(1)土地以宗地為基本單元。 (2)居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經(jīng)登記的維持原狀。 (3)非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。

　　[案例]

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設一幢綜合樓，規劃管理部門(mén)批準一層為商場(chǎng)，建筑面積1000平方米。開(kāi)發(fā)商擅自將商場(chǎng)分割成若干個(gè)建筑面積30-40平方米的單元，并向社會(huì )做公開(kāi)出售廣告。因為該商鋪不符合條例規定的基本單元的要求，房地產(chǎn)登記機構不能辦理該商鋪的房地產(chǎn)登記。所以，購房者要理智購房，對此類(lèi)售房廣告應謹慎對待。

　　產(chǎn)權證滅失、遺失須刊登聲明

　　[解讀]

　　房地產(chǎn)權證書(shū)是合法擁有房地產(chǎn)權利的憑證，權利人要認真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請補發(fā)房地產(chǎn)權證書(shū)。為避免利用補證進(jìn)行欺詐的行為，新《條例》對補辦房地產(chǎn)權證書(shū)的，增加了在市房屋、土地行政管理部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上刊登滅失、遺失聲明的程序，期限為三十日，期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立的，才可補發(fā)。補發(fā)的房地產(chǎn)權證書(shū)上注明“補發(fā)”字樣。自補發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權證書(shū)作廢。

　　[案例]

　　甲是某處房地產(chǎn)登記權利人，因經(jīng)營(yíng)需要，擬將該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，在辦理相關(guān)手續時(shí)發(fā)現房地產(chǎn)權證不知何時(shí)丟失了。甲向登記機構查詢(xún)后發(fā)現，其房地產(chǎn)還沒(méi)有被騙取登記在別人名下。甲依據《上海市房地產(chǎn)登記條例》第十八條第二款之規定，向房地產(chǎn)登記機構提出補證申請，同時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)登記機構在市房屋、土地行政管理部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿(mǎn)三十日無(wú)異議，房地產(chǎn)登記機構向其補發(fā)了房地產(chǎn)權證。其補發(fā)的房地產(chǎn)權證被注明“補發(fā)”字樣，登記機構同時(shí)告知甲，其原房地產(chǎn)權證作廢。(記者 楊冬)