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　　6月23日，國土資源部副部長(cháng)鹿心社在國新辦就“保經(jīng)濟增長(cháng)、保耕地紅線(xiàn)”行動(dòng)進(jìn)展情況舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，公布了國土部剛剛進(jìn)行的房地產(chǎn)項目用地調查結果，這本不是新聞發(fā)布會(huì )的主題內容，卻引起了社會(huì )各界的廣泛關(guān)注，地價(jià)房?jì)r(jià)比的數據再次吸引了社會(huì )的眼球。

　　地價(jià)房?jì)r(jià)比數據一向似乎很“神秘”，日前長(cháng)期從事全國地價(jià)動(dòng)態(tài)監測的專(zhuān)業(yè)人士、中國土地勘測規劃院趙松提出，“地價(jià)房?jì)r(jià)對照公示，成本利潤一目了然”的觀(guān)點(diǎn)。

　　趙松認為，地價(jià)房?jì)r(jià)比無(wú)非就是樓面地價(jià)占房屋售價(jià)的比例，本來(lái)不是什么高精密的東西。然而，人們認為其“神秘”，原因復雜。一是數據的專(zhuān)業(yè)性強，老百姓直觀(guān)感性認識不足，沒(méi)有多少普通購房者知道他看中的樓盤(pán)，土地價(jià)格幾何；二是土地的出讓與地上房屋的建成銷(xiāo)售發(fā)生在不同的時(shí)點(diǎn)，今天拿到的土地往往要2-3年后才能建成房屋對外銷(xiāo)售；三是數據的“東家”不同，政府部門(mén)、研究機構、社會(huì )團體、開(kāi)發(fā)商等均有發(fā)布，至少我們從網(wǎng)上就可以搜到多個(gè)出處的數據。

　　近期頗受矚目的三組數據分別來(lái)源于2009年1月中華全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )REICO工作室發(fā)布的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費用分析》報告、2009年6月趙松在介紹全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測年度成果——《中國城市地價(jià)狀況2008》時(shí)提到的監測結果(簡(jiǎn)稱(chēng)“地價(jià)監測報告”)以及國土資源部在新聞發(fā)布會(huì )上公布的對31個(gè)省(區、市)620個(gè)項目的調查結果(簡(jiǎn)稱(chēng)“國土部調查”)。由于三組數據看上去頗具差異，引得各界議論紛紛。

　　對此，趙松表示，其實(shí)不必忙著(zhù)攻擊或質(zhì)疑，仔細研讀一下可以看出，三組數據在地價(jià)占房?jì)r(jià)比例上差異不大。

　　一是國土部調查數據。鹿心社表示“目前在中國，地價(jià)占房?jì)r(jià)15%-30%，平均是23.2%”。這組數據來(lái)源于5月底國土資源部開(kāi)展的一次調查，其調查對象為105個(gè)城市(含全部省會(huì )城市、計劃單列市及其他重點(diǎn)城市)2006年以來(lái)以招拍掛方式取得土地且已進(jìn)入銷(xiāo)售階段(包括已售完)的商品房開(kāi)發(fā)項目，要求各地按照各項目區位(城市中心區、邊緣區、過(guò)渡區)抽樣若干項目填報土地出讓價(jià)格與房屋售價(jià)，每區位樣點(diǎn)數不得少于2個(gè)。數據填報方是各地國土資源管理部門(mén)。最終結果是根據101個(gè)城市上報的620個(gè)“凈地”出讓項目的數據統計所得。數據內涵為成本地價(jià)房?jì)r(jià)比(即出讓時(shí)取得土地的價(jià)格與房屋開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的房?jì)r(jià)相比)。

　　二是地價(jià)監測數據：2008年城市地價(jià)監測結果顯示，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例基本保持在20%～40%之間，29個(gè)重點(diǎn)城市(全部為省會(huì )城市和計劃單列市)的地價(jià)房?jì)r(jià)比均值為31.8%。該數據來(lái)源于中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統，數據采集上報方為各地的評估中介機構和土地估價(jià)師。數據內涵是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jì)r(jià)比，即用當前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平與當前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房?jì)r(jià)水平相比。與上一組調查數據相比，差異較大的主要原因在于二者內涵不同。從購置土地到商品房上市，其間通常會(huì )有3年左右的開(kāi)發(fā)時(shí)間，這一期間，如果土地市場(chǎng)走勢是上漲的，那么這種上漲會(huì )帶來(lái)較大的地價(jià)增值，這一增值大部分轉化為開(kāi)發(fā)商的利潤。以北京、天津為例，根據監測數據測算，兩個(gè)城市2008年底的同時(shí)點(diǎn)平均居住地價(jià)房?jì)r(jià)比分別為39.01%、36.05%，根據近年地價(jià)增長(cháng)率，以平均開(kāi)發(fā)期為3年進(jìn)行測算，成本地價(jià)房?jì)r(jià)比分別為24.44%、29.51%，同理可測得29個(gè)重點(diǎn)城市的成本地價(jià)房?jì)r(jià)比均值為25.8%�？梢�(jiàn)上述兩組數據在統一內涵后基本接近。

　　三是工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )報告數據：該報告對北京、上海、廣州、深圳、西安、成都、青島、呼和浩特、蘇州等9個(gè)城市62個(gè)企業(yè)的81個(gè)項目從成本角度進(jìn)行分析后。提出土地成本占總成本比例41.2%，占直接成本的比例高達58.2%。然而，讀者在熱議數據的時(shí)候，卻往往忽略了上述兩個(gè)比例是占總成本的比例，而這個(gè)“成本”里僅包括直接成本和運營(yíng)成本。趙松認為，工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )報告中雖未直接提及地價(jià)房?jì)r(jià)比，但根據其提供的數據可推算出其調查樣本涉及的地價(jià)房?jì)r(jià)比均值也應在23%-26%。

　　通過(guò)分析表明，三份報告，三組數據，雖然目的不同，調查范圍不同、數據來(lái)源不同，數據口徑也存在一些差異，但在平均地價(jià)房?jì)r(jià)比這一技術(shù)參數上所得的結論恰恰相近。

　　趙松認為，單單就地價(jià)房?jì)r(jià)比這一技術(shù)數據而言，爭論本來(lái)是多余的，因為我們并不清楚，到底地價(jià)房?jì)r(jià)比為多少就算合理，大到資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展不同的國家之間，小到同一城市的不同區位間都會(huì )有所不同。但既然存在爭議，我們可以把事實(shí)擺出來(lái)，免得讓公眾跟著(zhù)惶惑、鬧心。

　　趙松就此提出“地價(jià)房?jì)r(jià)對照公示，成本利潤一目了然”的觀(guān)點(diǎn)。目前，土地招拍掛出讓已做到信息公開(kāi)、透明，成交價(jià)款、宗地的規劃利用條件等在各地的土地市場(chǎng)或網(wǎng)站上均可查詢(xún)，而樓盤(pán)項目的售價(jià)和銷(xiāo)售狀況也在一些專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站上可查可找。不同品質(zhì)項目的建筑成本有一個(gè)基本的波動(dòng)范疇，至于稅費、利息等更是按政府規定比例收取的。反正都不是什么“保密數字”，各有關(guān)部門(mén)何不聯(lián)合建立一個(gè)機制，開(kāi)發(fā)商也可自愿加入，針對每個(gè)項目，把“非商業(yè)秘密”的信息列表擺出，讓公眾看個(gè)明白、痛快。諸如成本高低、利潤大小、是否違規、有無(wú)腐敗等疑問(wèn)，起碼利于澄清。

　　趙松認為，若真如此可以預期多方效果：對公眾而言，實(shí)現了其消費者的知情權；對政府而言，可以更有針對性地出臺調控和管理措施，規范市場(chǎng)秩序，解決民生問(wèn)題；對開(kāi)發(fā)商而言，不必再為是否存在暴利而辯解；對媒體而言，再也不用霧里看花地去猜測和解讀了；對技術(shù)人員而言，也不用興師動(dòng)眾地搜集數據了。