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　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)副教授 張翼

　　目前所謂歐美適用的一些定量分析的標準都無(wú)法應用到對房產(chǎn)價(jià)格判斷上。因為，在中國影響房產(chǎn)的價(jià)值的因素要復雜得多。我們就從供求兩個(gè)方面做一些定性分析。

　　首先，房產(chǎn)是一個(gè)稀缺資產(chǎn)，城市市區面積是很有限的。而我們的人口密度遠大于美國等國家，城市化的進(jìn)程仍將繼續，還有很多人要進(jìn)城，對房子的需求將持續強勁增長(cháng)。同時(shí)隨著(zhù)收入的增加，有房者還要換更大更好的房子。需求和供給的矛盾還很突出。同時(shí)，城鄉發(fā)展的不平衡，大城市和小城市發(fā)展的不平衡在相當一段時(shí)間內仍將存在。在美國，城市的就業(yè)機會(huì )固然能吸引很多人，但是城鄉差別沒(méi)有如此巨大。不少人樂(lè )得在農村或小城市生活，因為基本的設施和服務(wù)沒(méi)有非常大的區別。并不是非得住在紐約、洛杉磯才能享受幸福生活，甚至是相反，因為美國的大城市又臟又不安全。而在中國，情況截然不同：全國的有錢(qián)人都來(lái)北京上海買(mǎi)房子，全省的有錢(qián)人來(lái)省會(huì )城市買(mǎi)房子，全縣的有錢(qián)人來(lái)縣城買(mǎi)房子。北京、上海有無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢。比如說(shuō)，就業(yè)機會(huì )，教育和醫療。

　　同時(shí)，我們可以不持有股票，雖然周?chē)�的人持有股票并賺了錢(qián)會(huì )給我們壓力。但是大家恐怕都渴望房子，而且越大越好。我們的文化也強調所謂“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。很多人用房?jì)r(jià)和租金的比例來(lái)判斷房?jì)r(jià)是否是泡沫，可是這并不符合中國的文化。

　　因此我們看到即使在地產(chǎn)交易清淡的時(shí)候，一些地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格稍有下降，銷(xiāo)售量很快大幅提高。我們不能簡(jiǎn)單地用當前的租金或者美國和其他國家的房?jì)r(jià)和收入比來(lái)判斷國內的房?jì)r(jià)是否是一個(gè)泡沫。如果要參考，還得看看文化差不多的亞洲的日本，韓國，和臺灣地區。

　　房產(chǎn)價(jià)格看起來(lái)這么高，那么多少人買(mǎi)得起呢？應該說(shuō)實(shí)際上很多，13億人中，富人的比例雖然不大，但絕對數目要比我們感覺(jué)中的多很多。難怪世界各國人都說(shuō)，買(mǎi)奔馳寶馬和搶購珠寶首飾等奢侈品的中國人最多，中國逐年富裕起來(lái)的購房者的基礎是很雄厚的。

　　從更宏觀(guān)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)對GDP的貢獻是很大的，地方政府的財政收入也有賴(lài)于地產(chǎn)的發(fā)展。因此很難預期在相當一個(gè)階段內，政策會(huì )對房地產(chǎn)進(jìn)行真正的抑制。我們預計中國仍將保持較快的經(jīng)濟增長(cháng)，全球金融海嘯的影響有限。這是由于中國經(jīng)濟還處于比歐美低的發(fā)展階段，增長(cháng)模式的層次也較低。我們要獲得GDP的增長(cháng)要比歐美容易得多。中國經(jīng)濟的持續增長(cháng)也會(huì )支撐房?jì)r(jià)上漲。很多人用歐美經(jīng)驗來(lái)判斷我們的經(jīng)濟增長(cháng)和房地產(chǎn)，實(shí)際上這里沒(méi)有太大的可比性。

　　感情上我們希望房?jì)r(jià)能有較大的回落。然而我們并不能容易地找到房?jì)r(jià)將顯著(zhù)下降的理論支持。我們很難想象已經(jīng)很高的房?jì)r(jià)會(huì )象2006——2007年那樣超高速上漲，但是我們預計房?jì)r(jià)仍然將上漲。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本要素沒(méi)有發(fā)生改變，經(jīng)濟增長(cháng)模式?jīng)]有根本的改變，這個(gè)大的趨勢將不會(huì )改變，雖然短期的波動(dòng)難以預測。