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　　在討論了近10年之后，隨著(zhù)國務(wù)院公布的公告，物業(yè)稅再次成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，國務(wù)院批復了國家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》。

　　《意見(jiàn)》第九條要求深化房地產(chǎn)稅制改革，提出研究開(kāi)征物業(yè)稅。國務(wù)院在批示中要求財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉建設部等四部門(mén)負責。

　　自2006年10月至今，全國已有10省市對物業(yè)稅進(jìn)行模擬性的“空轉”運行，建立起了一套征管體系。

　　北京市稅務(wù)局局長(cháng)王紀平年初更是表示：“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉’的申請，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準�！蔽飿I(yè)稅是否真的要開(kāi)始實(shí)行了？

　　實(shí)施難題不少

　　但是，住房和城鄉建設部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體開(kāi)征尚無(wú)明確時(shí)間表。

　　國稅總局一位負責人曾在去年初表示，物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過(guò)去的門(mén)檻，短期內難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，開(kāi)征時(shí)間大概在2010-2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設定，委托什么樣的房產(chǎn)機構來(lái)作評估等，這些關(guān)節點(diǎn)目前決策層內部均尚未明確。

　　所以，雖然從2006年10月至今，已有10省市物業(yè)稅“空轉”運行，但試點(diǎn)的并不順利。目前，最后一步的征收環(huán)節還沒(méi)開(kāi)始執行。

　　業(yè)內人士預測，征收物業(yè)稅將至少面臨三大難題。

　　其一，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。

　　其二，不好確認百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗的地價(jià)師、評估師。

　　其三，代替土地出讓金阻力很大，主要是地方政府反對。開(kāi)征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會(huì )讓地方政府缺乏征收的積極性。據悉，去年財政部曾與多個(gè)省市商討實(shí)行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來(lái)投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財政收入和GDP的增長(cháng)。

　　中國社會(huì )科學(xué)研究員易憲容將物業(yè)稅制定的條件歸納為：詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式低成本地對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，政府的稅收征管能力和嚴格細化、科學(xué)規范的征收規則。

　　降低房?jì)r(jià)無(wú)望

　　對于購房人來(lái)說(shuō)，都希望物業(yè)稅能夠代替一次性支出的土地出讓金。

　　但是，此前一段時(shí)間，財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員，在多個(gè)場(chǎng)合不約而同地明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì )將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。同時(shí)在轉讓和保有環(huán)節同時(shí)征收物業(yè)稅。

　　國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長(cháng)岳曉武認為，物業(yè)稅與土地出讓金性質(zhì)不同，不能互相替代，開(kāi)征物業(yè)稅并不會(huì )也不應該取消土地出讓金。

　　據悉，目前在運行10省市“空轉”運行的物業(yè)稅，也都不包含土地出讓金等稅費。

　　商業(yè)地產(chǎn)或首先征稅

　　醞釀中的物業(yè)稅沒(méi)有擔負降低房?jì)r(jià)任務(wù)，而是著(zhù)眼于調節住房中的貧富差距，抑制住房中的高消費，促進(jìn)已有住房資源充分優(yōu)化利用。

　　所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所收的一個(gè)稅種，要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

　　物業(yè)稅一個(gè)重要功能就是可以調整資源在不同人群中的分配比重，通過(guò)不同的稅率限制、甚至抑制奢侈性消費，均衡各方稅負縮小貧富差距。

　　另外一個(gè)重要功能是促進(jìn)資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動(dòng)性。在存量的不動(dòng)產(chǎn)中，有相當一部分房屋是閑置的，實(shí)際上也是一種社會(huì )資源浪費，要讓這些閑置的資源活起來(lái)，就必須對持有環(huán)節提高稅負。

　　據了解，雖然目前具體實(shí)施細則和措施還未出臺，但根據“空轉”的物業(yè)稅征收模式，基本原則是科學(xué)測算現行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設環(huán)節收費總體規模，令物業(yè)稅與之基本相當。

　　目前“空轉”的物業(yè)稅，以房屋用途來(lái)區分，征收有兩種計算模式：一種房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅，但空轉中并沒(méi)有設定起征點(diǎn)。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現只要擁有房產(chǎn)都應該納稅。目前，財政部門(mén)已經(jīng)在對如何評估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問(wèn)題進(jìn)行研究。

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，不會(huì )從一開(kāi)始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì )因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉，因此短期內全面征收的可能性不大。

　　業(yè)內人士預計，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現實(shí)。因此，如果今年開(kāi)征物業(yè)稅的話(huà)，會(huì )最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始。