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　　7月初，北京市最早開(kāi)工建設的限價(jià)房項目“旗勝家園”正式交付使用。在開(kāi)發(fā)商精心組織的交付儀式上，首批10名住戶(hù)代表小區4645戶(hù)業(yè)主，興高采烈地從北京市委書(shū)記劉淇和市長(cháng)郭金龍手中接過(guò)了新房的鑰匙。

　　與北京熱鬧的場(chǎng)面形成鮮明對比，今年4月，位于廣州的全國第一個(gè)限價(jià)房項目“保利西子灣”交房時(shí)，70多名業(yè)主想盡一切辦法拒絕收房，甚至以“存在漏水等質(zhì)量問(wèn)題”為由起訴了開(kāi)發(fā)商，尷尬的局面出人意料。

　　經(jīng)過(guò)兩年左右的建設周期，各地首批限價(jià)房剛剛交付，一度寄托著(zhù)“夾心層”住房希望的限價(jià)房制度便被推到去與留的十字路口。

　　- 取 消？

　　失去價(jià)格優(yōu)勢，部分城市限價(jià)房成“雞肋”

　　2007年，全國范圍內房?jì)r(jià)飛漲。

　　為了支持既不符合住房保障條件，又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”家庭解決住房問(wèn)題，同時(shí)穩控商品房?jì)r(jià)格，廣州、成都、北京、南京、青島等城市開(kāi)始嘗試推出“限套型、限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的政策性商品房。大多數城市稱(chēng)之為限價(jià)房。

　　限價(jià)房推出時(shí)，由于其房?jì)r(jià)普遍比周邊商品房?jì)r(jià)格低30%以上，受到熱捧。

　　然而，就在首批限價(jià)房的建設過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)波及全國的調整。限價(jià)房在一些城市逐漸失去價(jià)格優(yōu)勢。

　　以位于廣州市金沙洲的保利西子灣為例，2007年項目開(kāi)始建設時(shí)，周邊的商品房均價(jià)都在10000元/平方米以上。保利西子灣6500元/平方米的價(jià)格在當時(shí)表現出巨大優(yōu)勢。

　　但到今年初項目交房時(shí)，周邊部分普通商品房的價(jià)格已經(jīng)接近甚至低于6500元/平方米。

　　失去價(jià)格優(yōu)勢同時(shí)，限價(jià)房在品質(zhì)上普遍遜于普通商品房，上市交易也受到限制，種種原因導致部分業(yè)主拒絕收房。

　　2008年11月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整進(jìn)入最低谷的時(shí)候，最早進(jìn)行限價(jià)房探索的廣州市宣布暫停限價(jià)房用地供應。

　　緊接著(zhù)，限價(jià)房開(kāi)發(fā)規模最大的北京也減少土地供應。其他城市紛紛跟進(jìn)。

　　類(lèi)似的情形在各地出現，“取消限價(jià)房”的聲音隨之而來(lái)。

　　“對作為商品的住房進(jìn)行限價(jià)，不僅不倫不類(lèi)，也經(jīng)不起市場(chǎng)的風(fēng)云突變�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)，“應該重新考量這一住房產(chǎn)品，讓它逐步退出歷史舞臺�！�

　　- 保 留？

　　市場(chǎng)波動(dòng)仍需限價(jià)房穩控，“夾心層”的產(chǎn)權渴望現實(shí)存在

　　“限價(jià)房在市場(chǎng)調整中遇到的問(wèn)題只是陣痛，不能因噎廢食�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )高級經(jīng)濟師顧海波認為。

　　事實(shí)上，除了廣州等少數城市，限價(jià)房在許多城市仍然有一定價(jià)格優(yōu)勢。

　　以北京的“旗勝家園”為例，售價(jià)6350元/平方米。與其相鄰的幾個(gè)樓盤(pán)，目前售價(jià)均在萬(wàn)元以上。

　　該項目開(kāi)發(fā)商——北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)王洪波認為，從目前北京五環(huán)內每平方米超過(guò)1萬(wàn)元的房?jì)r(jià)水平看，每平方米6000多元的限價(jià)房，仍然是市場(chǎng)的重要補充，有巨大需求。

　　“事實(shí)證明，限價(jià)房對平抑房?jì)r(jià)非理性上漲能起到一定作用�！鼻鄭u市國土房管局副局長(cháng)杜本好說(shuō)。2005年，青島市房?jì)r(jià)漲幅位列全國第二，從當年起，青島每年推出1000畝限價(jià)房用地，隨著(zhù)限價(jià)房供應不斷增加，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回歸理性。

　　由于去年市場(chǎng)出現調整，青島市將3年2萬(wàn)套限價(jià)房的供應計劃減少為每年3000套。

　　“需要它平抑房?jì)r(jià)的時(shí)候就增加供應，不需要的時(shí)候就減少供應。這是政府正常的調控手段，并不像一些人說(shuō)的是‘被迫’調整�！倍疟竞谜f(shuō)，“限價(jià)房能起到穩控市場(chǎng)的作用，有必要存在�！�

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯回暖，部分城市房?jì)r(jià)再次出現快速上漲的局面。在前不久舉行的全國保障性安居工程工作會(huì )議上，有關(guān)部門(mén)明確提出，在房?jì)r(jià)較高的城市，可以結合實(shí)際情況，繼續組織建設一批限價(jià)房。

　　“夾心層”的購房愿望，也成為限價(jià)房繼續存在的理由。

　　顧海波認為，在當前政府住房保障能力有限的情況下，限價(jià)房仍然是支持“夾心層”解決住房問(wèn)題的重要手段。

　　一些城市開(kāi)始探索公共租賃房制度，以租賃方式求解“夾心層”住房問(wèn)題。廈門(mén)市政府辦公廳住房保障處處長(cháng)王朝暉認為，即便公共租賃房全面推開(kāi)，限價(jià)房也有存在必要。

　　“盡管這些年我們一直在引導人們改變住房觀(guān)念，但中國百姓對買(mǎi)房、獲得產(chǎn)權的愿望是很難改變的�！蓖醭瘯熣f(shuō)，“‘夾心層’家庭盡管收入不高，但他們也希望買(mǎi)到屬于自己的房子，這種現實(shí)存在的對房屋產(chǎn)權的需求和渴望，政府應該想辦法給予支持�！�

　　- 調 整？

　　購買(mǎi)條件放寬易，“隨行就市”降價(jià)難

　　無(wú)論是從穩定政策的角度，還是從平抑房?jì)r(jià)、補充市場(chǎng)供給的角度看，限價(jià)房在一定時(shí)期內都將存在。

　　“限價(jià)房不僅不應該被取消，而且應該在更規范、更科學(xué)的前提下加大發(fā)展力度�！鳖櫤２ㄕf(shuō)，限價(jià)房的價(jià)格和購買(mǎi)條件，應該隨市場(chǎng)需求及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。市場(chǎng)低迷時(shí)期，應考慮放寬購買(mǎi)條件，降低售價(jià)。

　　記者從有關(guān)部門(mén)獲悉，北京市正考慮擴大限價(jià)房制度覆蓋面，擬將公務(wù)員、教師等群體納入其中。

　　相比之下，限價(jià)房?jì)r(jià)格要“隨行就市”，卻難度重重。

　　在第一批限價(jià)房定價(jià)時(shí)，各地大多采取了“比周邊商品房低20%—30%”的定價(jià)標準。從理論上講，限價(jià)房?jì)r(jià)格確實(shí)應該參照商品房?jì)r(jià)格，動(dòng)態(tài)調整。

　　然而，這種政策性商品房“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的操作模式，卻導致限價(jià)房?jì)r(jià)格難以隨行就市。

　　地方政府在進(jìn)行限價(jià)房用地招拍掛時(shí)，已經(jīng)限定了項目的售價(jià)。在售價(jià)的“天花板”下，開(kāi)發(fā)商根據自己能承受的成本，留出合理利潤，競拍土地。

　　普通商品房則是先拍地，再根據地價(jià)加上各種成本和利潤，形成最終售價(jià)。兩種價(jià)格形成機制恰好相反。

　　隨著(zhù)供需關(guān)系的變化，普通商品房可以通過(guò)調節利潤率而調整價(jià)格；限價(jià)房的價(jià)格則更多體現了成本，調整空間并不大。

　　以旗勝家園項目為例。2007年，住總以13.98億元中標了西三旗限價(jià)房項目，“競拍土地的時(shí)候，已經(jīng)把利潤壓縮到8%的低水平。這兩年建設成本漲了很多，進(jìn)一步擠壓了我們的利潤，很難有降價(jià)的空間�！蓖鹾椴ㄕf(shuō)。

　　“限價(jià)房不愁銷(xiāo)售，政府作為定價(jià)者沒(méi)有提出降價(jià)，我們沒(méi)權力降價(jià)，也不會(huì )降價(jià)�！币晃粎⑴c北京限價(jià)房開(kāi)發(fā)的國有房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴記者。

　　在地方政府看來(lái)，由于限價(jià)房承擔著(zhù)調控房?jì)r(jià)和市場(chǎng)“穩定器”的雙重作用，并不會(huì )輕易調價(jià)。

　　王朝暉告訴記者，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，限價(jià)房的價(jià)格更能反映當前市場(chǎng)的實(shí)際成本，為市場(chǎng)提供了價(jià)格的“底部”�！霸谑袌�(chǎng)信心不足的情況下，政府降低價(jià)格，弊大于利�！�

　　去年11月，廈門(mén)市政府通過(guò)媒體公布了政策性商品房的價(jià)格構成，并明確政府不會(huì )調低價(jià)格。12月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現回暖。