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　　2009年，對于全國的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在取得銷(xiāo)售佳績(jì)的同時(shí)，也伴隨著(zhù)很多迷霧和不解，有小產(chǎn)權房問(wèn)題，有房子70年后的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題，也有90/70政策開(kāi)始松動(dòng)的問(wèn)題，還有物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征的問(wèn)題，而這些政策樁樁關(guān)乎民生，讓購房者非常關(guān)注。

　　□整理 劉萬(wàn)新

　　小產(chǎn)權房仍屬違法建筑如何處理是個(gè)大難題

　　針對一個(gè)時(shí)期以來(lái)社會(huì )上關(guān)于“深圳市‘小產(chǎn)權房’將拿全國首個(gè)準生證”傳聞，6月9日下午，國土資源部組織會(huì )議后認為，深圳市人大《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國有土地上的違法建筑，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會(huì )公眾租售的“小產(chǎn)權房”有本質(zhì)區別。

　　針對社會(huì )上關(guān)注的“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，國土資源部有關(guān)負責人指出，“小產(chǎn)權房”是一個(gè)模糊的、不準確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

　　針對各地出現“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，從1999年到2008年，黨中央、國務(wù)院三令五申，明確規定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

　　點(diǎn)評：小產(chǎn)權房因為大量的存在，其何日轉正也成了一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。對此，一位國土研究者表示，小產(chǎn)權房是一個(gè)很復雜的問(wèn)題，如果不進(jìn)行管理的話(huà)會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響，也會(huì )對現行城市土地收購儲備制度帶來(lái)沖擊。對已經(jīng)建起出售、并已入住的房子強拆，可能會(huì )引發(fā)社會(huì )矛盾。應該規定一個(gè)合理的期限，在這個(gè)期限后建的小產(chǎn)權房要進(jìn)行嚴厲處罰。而之前已經(jīng)建好的房子，需要分類(lèi)對待，符合條件的進(jìn)行逐步規范化。

　　70年后房子產(chǎn)權成疑問(wèn)土地不該是獲利主要途徑

　　前一段時(shí)間有媒體報道說(shuō)，在《土地管理法》征求意見(jiàn)稿中，以前規定住宅用地70年使用權到期之后自動(dòng)無(wú)償續期的條款，被“按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期”替換。

　　有專(zhuān)家因此認為意見(jiàn)稿中刪除“無(wú)償”，可能帶來(lái)“有償續期”，這一下引發(fā)了很多爭議。不過(guò)隨后，國土資源部官員對此回應說(shuō)，住宅滿(mǎn)70年是否有償續期并無(wú)定論，“有償續期”的推測，也與制定《土地管理法》征求意見(jiàn)稿相關(guān)條款的初衷不一致，是不負責任的。

　　這位官員還表示，征求意見(jiàn)稿只是面向內部征求意見(jiàn)，甚至還不是向社會(huì )的公開(kāi)征求意見(jiàn)稿，爭論的意義不大。不過(guò)，真理不辯不明，既然是征求意見(jiàn)稿，無(wú)論內部還是外部，有人來(lái)討論總是好事。

　　點(diǎn)評：對此，有專(zhuān)家就表示，居民在購買(mǎi)商品房的過(guò)程中，同時(shí)購買(mǎi)了七十年土地使用權，相當于已經(jīng)支付了土地成本，也就是說(shuō)購房者就不曾無(wú)償使用過(guò)土地。土地使用權到期后續期不該收費。因為土地使用權本來(lái)就不應收錢(qián)。在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，百姓與政府應該是稅收關(guān)系，而不應是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。地方政府不應變成“土地財政”，不應把土地變?yōu)楂@利的主要途徑。

　　物業(yè)稅開(kāi)征再成焦點(diǎn)開(kāi)征抑制房?jì)r(jià)快速上漲

　　5月25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》，同時(shí)公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》 ，其中，“開(kāi)征物業(yè)稅”再次納入。

　　近年來(lái)，國務(wù)院每年轉發(fā)的該文件均提到物業(yè)稅�！兑庖�(jiàn)》明確提出，今年研究開(kāi)征物業(yè)稅，該項工作將由財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉建設部共同負責。

　　點(diǎn)評：專(zhuān)家認為，盡管波折不斷，但物業(yè)稅開(kāi)征是早晚的事。因為市場(chǎng)經(jīng)濟的原則就是“有資產(chǎn)就要征稅”。但是，物業(yè)稅開(kāi)征，絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費合并過(guò)程，而直接決定著(zhù)諸多現實(shí)狀況的變革。專(zhuān)家認為，物業(yè)稅實(shí)轉總體的發(fā)展趨勢是漸進(jìn)的，但是應該盡可能把漸進(jìn)過(guò)程推快一點(diǎn)。

　　物業(yè)稅是新增的一種新稅，在沒(méi)有減少其他稅的前提下征收，或者納稅人缺乏為財產(chǎn)納稅的文化傳統與思想準備的情況下，不應倉促出臺物業(yè)稅，否則可能出現大面積欠稅。有財稅專(zhuān)家預測，真正開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時(shí)間，而且不會(huì )完全照搬國外的模式，征收額度不會(huì )太大。他們認為，物業(yè)稅應該承擔房地產(chǎn)宏觀(guān)調控功能，一旦推出，就要對全國過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)起到抑制作用。

　　“90/70”政策開(kāi)始松動(dòng)改善新需求將被釋放

　　2006年5月，建設部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中提出的，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶(hù)型必須占到整個(gè)項目的70%以上。

　　在樓市交易低迷的情況下，從去年年底開(kāi)始，包括南京、杭州、蘭州等地區已開(kāi)始為“90/70”政策松綁。而今年1月份北京出臺暖市15條政策，其中提出對90/70政策進(jìn)行“總量平衡”“適度調整”。

　　點(diǎn)評：一位業(yè)內人士表示，“90/70”政策是在樓市火熱時(shí)候出臺的，面臨的是供不應求和中小戶(hù)型住房比例偏低的問(wèn)題，而隨著(zhù)樓市一年多的調整，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生反轉，由于受到戶(hù)型的限制，大量的改善型住宅的需求在該政策出臺之后也受到極大的打擊，這個(gè)政策的松綁，絕對是樓市的重大利好。

　　目前除初次置業(yè)者購買(mǎi)中小戶(hù)型外，還有改善性住房需求——這些人更關(guān)注120至130平方米的房產(chǎn)。在現有市場(chǎng)和政策利好條件下，改善性住房需求將被釋放，成為購房群體中的主力軍。當然，政策松動(dòng)后，那些本來(lái)在90/70政策時(shí)代稀缺的大戶(hù)型產(chǎn)品的命運也許將面臨變數。