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據《證券日報》報道,國稅總局正在稽查包括萬(wàn)科、金地、保利、華遠在內的多家大型房地產(chǎn)企業(yè)。雖然這是國稅總局今年大規;樾袆(dòng)的一部分,但把地產(chǎn)業(yè)和銀行、保險、石油石化、煙草這樣的大型壟斷央企、國企提高到相同的地步,由國稅總局親自稽查,還是前所未有的。
雖然近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,也出現了若干家全國有影響的大型企業(yè),但地產(chǎn)依然是集中度很低的行業(yè)。中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的數據顯示,今年上半年全國前十家地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售總額僅為1400億左右,而同期國家統計局的數據顯示,全國地產(chǎn)的銷(xiāo)售額為15800億元。也就是說(shuō)前十名相加的總額,市場(chǎng)占有率勉強超過(guò)8%。排名第一的萬(wàn)科,銷(xiāo)售額不到270億,市場(chǎng)占有率僅為1.7%。
按照這種地產(chǎn)行業(yè)散亂的特性,絕大部分地產(chǎn)企業(yè)繳稅活動(dòng),都在屬地進(jìn)行,根本不用國稅總局親自出馬。若是地產(chǎn)行業(yè)有某種共性常規的問(wèn)題,國稅總局下個(gè)文件,各地稅收分支機構按文件就問(wèn)題稽查辦理,就足夠了。
但今年上半年地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云多變,從年初一片看跌,成交萎縮,到二季度全面量?jì)r(jià)齊升,狂飆突進(jìn)超乎尋常,比歷史峰頂的2007年不遑多讓。要想一方面控制住離譜的價(jià)格,另一方面又能夠維護住經(jīng)濟好轉的趨勢,除了稅收這個(gè)利益分配的杠桿,可能也沒(méi)有更好的辦法來(lái)宏觀(guān)管理房?jì)r(jià)了。
但地產(chǎn)行業(yè)現行稅費雖然花樣繁多,稅收的結構卻并不合理。稅收作為價(jià)格杠桿,仍然受到多重限制。
比如最直接影響到地產(chǎn)價(jià)格變化的土地增值稅,作用就很小。雖然從稅種機制看上去,它對上漲行情中的囤房、短線(xiàn)交易投機都具有一定限制作用。但稅務(wù)部門(mén)操作起來(lái),卻很容易落空。
因為現在地產(chǎn)的項目越做越大,一個(gè)項目三五年完成,是常有的事情,F在房?jì)r(jià)漲得迅猛,收土地增值稅似乎有理。但今年初,別說(shuō)征收增值稅了,就連土地出讓金,有些地方政府都是放水緩繳的。此外在項目的跨多年度的施工和銷(xiāo)售中,地產(chǎn)遇到周期變化非常正常。按照現在竣工銷(xiāo)售完畢才結算增值稅的方式,完全有空間做到合理避稅。
要達到以稅收調解物價(jià)的目的,要求必須有根本性的變化。例如,要將現行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等地產(chǎn)相關(guān)稅費統籌考慮進(jìn)去。把目前多環(huán)節征收的各種稅費形成的不同利益主體,擺在同一個(gè)平面上,大幅度減少在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通過(guò)程中,因為征稅環(huán)節不同而導致的不同利益。
說(shuō)到底,就是稅收能否對房?jì)r(jià)產(chǎn)生良性影響,關(guān)鍵在于稅收作為國家稅賦能力如何產(chǎn)生抑制房產(chǎn)炒賣(mài)、平抑房?jì)r(jià),減少資產(chǎn)泡沫的積極作用。只有做到這點(diǎn),這次稅收稽查才不會(huì )走過(guò)場(chǎng),才是一場(chǎng)有效的稽查風(fēng)暴。
□陳軍(上海 財經(jīng)評論人)
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