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　　主持人：本報記者 李和裕

　　嘉賓：陳晟 中國指數研究院總經(jīng)理

　　面對今年上半年全國樓市發(fā)生的一系列轉變，銀監會(huì )終于“按捺不住”、頒發(fā)了進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知，要求嚴格執行二套房房貸政策不動(dòng)搖。7月以來(lái)，杭州、南京、廣州、深圳、上海、成都等地相繼傳出二套房貸收緊的消息。對購房者來(lái)說(shuō)，二套房貸從原來(lái)的首付兩成、享受7折優(yōu)惠利率，調高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍，將直接影響他們的購房成本。而對房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)來(lái)說(shuō)，二套房貸收緊究竟只是銀行防范風(fēng)險的一個(gè)孤立事件，還是國家對樓市政策的方向性改變？

　　調整主因不關(guān)房貸

　　主持人：二套房貸再度收緊會(huì )對正在上升通道的樓市產(chǎn)生何種影響？有人說(shuō)房?jì)r(jià)會(huì )大跌，您怎么看？

　　嘉賓：二套房貸政策收緊的消息這幾天成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，很多消息稱(chēng)，為了防止更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二套房貸從下半年起收緊，從而控制房?jì)r(jià)的上漲。但是我認為我們應該首先想清楚二套房貸產(chǎn)生優(yōu)惠及發(fā)生調整的基點(diǎn)。當時(shí)二套房貸設定優(yōu)惠條件，是為了保障及鼓勵剛性需求和改善型需求的入市，但如今樓市內的需求結構開(kāi)始發(fā)生變化，剛性需求和改善型需求已經(jīng)得到一輪釋放，投資性需求迅速入場(chǎng)。如最先傳出二套房貸收緊的杭州，5月賣(mài)出了1萬(wàn)多套房，而此前這個(gè)城市的月均成交量不過(guò)2500套，4倍的增長(cháng)中不可能都是剛性需求和改善性需求，既然樓市結構發(fā)生改變、消費人群產(chǎn)生變化，政策相應作出調整也是可以理解的。但是，從對樓市的整體影響看，我覺(jué)得二套房貸收緊警示、提醒的作用更為明顯，至于是否會(huì )導致樓市再次調整，我判斷一些樓市的高成交量不可持續，但主要因為這些城市上半年樓市趨熱是由于存量少、供應跟不上及通脹預期下的投資需求推動(dòng)，沖高之后會(huì )有回落，而金融政策的調整不是影響供應的主因。

　　對開(kāi)發(fā)商影響不大

　　主持人：上半年的銷(xiāo)售高潮讓很多房地產(chǎn)商緩過(guò)了一口氣，您認為這次二套房貸再度收緊對房地產(chǎn)商們會(huì )有怎么樣的影響？

　　嘉賓：上半年的交易回暖的確助不少開(kāi)發(fā)商熬過(guò)資金危機，房貸政策的變化對他們下半年的運營(yíng)估計不會(huì )產(chǎn)生明顯影響。畢竟二套房貸政策主要影響的是購房者的心理，即便在下一階段抑制了部分入市需求，也有助于樓市交易回歸合理狀態(tài)。對開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，我認為他們應該更關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟間的聯(lián)系。坦白說(shuō)，我對樓市的中期發(fā)展有些悲觀(guān)，短期內如今年下半年，可能還是有好日子過(guò)，但如果實(shí)體經(jīng)濟繼續惡化，中期可能還會(huì )經(jīng)歷調整，但長(cháng)期來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)又是向好的，因為市場(chǎng)總是周期性發(fā)展，樓市必將迎來(lái)下一輪高峰。

　　政策方向或轉中性

　　主持人：目前有政府部門(mén)似乎有不同的意見(jiàn)出來(lái)，如銀監會(huì )要求二套房貸從嚴，而住建部表示繼續扶持房地產(chǎn)業(yè)投資、穩定房?jì)r(jià)，還有統計局說(shuō)下半年仍將繼續寬松的貨幣政策，將這幾方面的態(tài)度放在一起看，他們互相之間是否存在矛盾？政府對房地產(chǎn)業(yè)究竟是怎樣一個(gè)態(tài)度？

　　嘉賓：從各方面的表態(tài)來(lái)看，可能是會(huì )有一種不一致的感覺(jué)，但我認為應該整體去理解，其實(shí)這種局面恰恰反映出對經(jīng)濟發(fā)展的一種不確定。而在這種經(jīng)濟不確定性下，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì )得到支持，只是可能由于樓市的一些變化而進(jìn)行一些政策調整。目前房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的政策無(wú)非三種，貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和稅收政策，其中對宏觀(guān)經(jīng)濟會(huì )產(chǎn)生影響的貨幣政策調整可能性不大，但產(chǎn)業(yè)政策和稅收政策還是可以“動(dòng)一動(dòng)”的，政府對樓市的基調是穩定，如果出現過(guò)熱跡象，就會(huì )產(chǎn)生對政策方向的一種反向積累，因此有些政策措施可能從鼓勵轉向中性。