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　　在天量信貸刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走向熾熱之后，二套房貸寬松的情況面臨逆轉。銀監會(huì )主席劉明康近日強調，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房貸”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”現象的發(fā)生。

　　事實(shí)上，“二套房貸”調控已成為平衡房?jì)r(jià)的“撒手锏”。2007年9月，為了給高燒的樓市降溫，監管層出臺所有第二套房貸必須執行四成首付、利率比基準利率上浮10%的嚴厲政策，效果立竿見(jiàn)影，房?jì)r(jià)應聲而落。不過(guò)，此舉在一定程度上也遏制了自住需求的釋放。為激活地產(chǎn)市場(chǎng)以促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)，在去年底，政策放松為部分改善型需求“第二套房貸”可享受首次置業(yè)同等優(yōu)惠，部分銀行暗地拓寬尺度，使春節后樓市快速升溫。在居民戶(hù)新增貸款大幅攀升的同時(shí)，炒房風(fēng)再度抬頭，有的大城市房?jì)r(jià)甚至躍過(guò)2007年的峰值。

　　專(zhuān)家指出，目前全球經(jīng)濟尚處低谷，中國經(jīng)濟剛有復蘇苗頭，需要地產(chǎn)業(yè)充當增長(cháng)引擎；另一方面，大量信貸已經(jīng)開(kāi)始推升資產(chǎn)泡沫，埋下銀行體系信用危機的隱患，對樓價(jià)的飆升應必須高度警惕。由是，二套房貸調控亟須把握好力度和重點(diǎn)，既抑制過(guò)度投資、壓住樓市泡沫，又要支持合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續發(fā)展。而核心和難點(diǎn)，都是“度”的問(wèn)題。

　　當前適度收緊二套房貸很有必要，但調整的第一個(gè)著(zhù)眼點(diǎn)是嚴格區分改善型自住需求和投資需求，并對此設定不同利率標準和首付門(mén)檻。如何界定改善型自住需求和投資需求缺乏具體標準，確實(shí)是個(gè)難題；目前政策只規定首套住房人均面積低于當地平均水平的，購買(mǎi)第二套房可享受相當首次置業(yè)的優(yōu)惠。但由于全國各地人均住房面積標準不一，買(mǎi)家申請貸款時(shí)極容易通過(guò)各種方法獲取資格，導致二套房貸無(wú)形中全面放開(kāi)，設立一個(gè)更具操作性的標準迫在眉睫。并且，對二次置業(yè)中的投資需求應提高貸款條件，對三套以上房貸更應在首付和利率標準上層層提高。

　　另外，加強監管，督促商業(yè)銀行合規操作，提高其風(fēng)險控制意識也同樣重要。今年以來(lái)，在寬松信貸指標支持下，銀行追求高額利潤，在房貸業(yè)務(wù)中頻打擦邊球，使有限的房貸放寬政策在執行中被屢屢突破，近乎成為一紙空文。因為缺乏具體執行標準和有效約束，許多銀行甚至對三套以上房貸都給予了首次置業(yè)般的優(yōu)惠。

　　而全面放松做法的背后，是商業(yè)銀行追求信貸規模擴張卻缺乏風(fēng)險管理意識。在廣州、深圳等樓市炒風(fēng)較盛的城市，有銀行為投資客按首次置業(yè)優(yōu)惠提供超過(guò)五套的貸款，零首付、一成首付頻頻出現。甚至出現為開(kāi)發(fā)商“假按揭”騙貸大開(kāi)綠燈，部分地區熱銷(xiāo)樓盤(pán)退房率居高不下，為未來(lái)資產(chǎn)質(zhì)量埋下巨大隱患。

　　從管理層的態(tài)度看，貨幣政策正面臨微調，但短期內不會(huì )發(fā)生根本改變，信貸推高資產(chǎn)泡沫的過(guò)程可能還將持續。如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)熾熱之時(shí)及時(shí)降溫，既有效抑制過(guò)度投資，又保障合理的購房貸款需求，繼續發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟引擎作用，更考驗著(zhù)監管者的智慧。