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　　近日，國土資源部公布了全國620個(gè)樓盤(pán)地價(jià)房?jì)r(jià)相關(guān)數據。數據表明，所調查的620個(gè)案例中，銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最高為 45000元/平方米，最低為 1130元/平方米；地價(jià)占房?jì)r(jià)最低比例為5.3%，最高為 58.6%，平均為23.2%。

　　其中，山東的59個(gè)樓盤(pán)中，地價(jià)占房?jì)r(jià)比例最高的為 43.73% ， 最低為12.19%，地價(jià)占房?jì)r(jià)比例平均為25.22%。此前，國土部公布的全國620個(gè)項目的平均數據為23.2%。

　　地價(jià)在房?jì)r(jià)中到底占據了多大的比例，一直以來(lái)是社會(huì )普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。更確切的說(shuō)，地價(jià)之所以成為熱點(diǎn)，是在于要探究地價(jià)究竟是否為房?jì)r(jià)迅猛攀升的關(guān)鍵原因。

　　一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)公布成本的言論剎那間塵囂至上，以迅雷不及掩耳之勢傳播開(kāi)來(lái)，成為各大媒體爭論的焦點(diǎn)。有地產(chǎn)思想家之稱(chēng)的馮侖，以公布成本就是公布自己老婆的三圍來(lái)做回應，也算是為這場(chǎng)爭論畫(huà)上了一個(gè)看似圓滿(mǎn)，實(shí)則滑稽的句號。

　　從此次公布的數據，國土部選擇的樣本來(lái)看，濟南的五個(gè)項目分別是邢村立交橋附近的保利花園，邢村立交橋以東的火炬東第，二環(huán)西路的泉城花園，長(cháng)清區的濱河花園和市中心的舊城改造項目的萬(wàn)達廣場(chǎng)。

　　從區域上看，有四個(gè)項目分別位于東部和西部的二環(huán)線(xiàn)外，市中心僅有一個(gè)項目萬(wàn)達廣場(chǎng)，是一個(gè)舊城改造項目，可以說(shuō)樣本的選擇，缺乏普遍性、廣泛性和代表性，缺乏濟南房?jì)r(jià)較高的南部地區和中心城區的樣本項目，不能反映濟南高端項目地價(jià)所占房?jì)r(jià)的比例，也無(wú)法代表濟南的整體性。

　　學(xué)過(guò)統計學(xué)的人都知道，采用抽樣的調查方法，抽樣的方式和樣本的選擇至關(guān)重要。抽樣的方式主要有簡(jiǎn)單隨機抽樣、分層抽樣、整群抽樣、等距抽樣、多階段抽樣、雙重抽樣等。除非國土部采取例如擲硬幣、擲骰子、抽簽等方式為代表的簡(jiǎn)單隨機抽樣，否則不可能出現這樣的樣本。

　　此外，我們還看到這五個(gè)項目取得土地和形成商品房并且銷(xiāo)售的過(guò)程，有一定的時(shí)間差，即地價(jià)到房?jì)r(jià)傳導過(guò)程中的時(shí)滯性，就是地價(jià)和房?jì)r(jià)的時(shí)間差。

　　“地價(jià)和房?jì)r(jià)時(shí)間差的問(wèn)題是國土部此次計算土地成本不準確的主要原因�！泵魈斓禺a(chǎn)業(yè)務(wù)總監賈玉鵬表示，國土資源部用以前拿地的地價(jià)，來(lái)比較現在房屋銷(xiāo)售的價(jià)格，這肯定是把土地占房?jì)r(jià)的比重算低了。

　　土地作為稀缺資源，不可再生資源，從短期來(lái)看，其價(jià)格形成會(huì )受到宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策的影響，會(huì )隨經(jīng)濟周期的波動(dòng)而波動(dòng)；但是從長(cháng)期趨勢來(lái)看，由于其稀缺性，加之政府對基礎設施和配套設施建設的投入，必然會(huì )造成土地價(jià)值的提升。

　　況且，濟南乃至全國的地產(chǎn)都經(jīng)歷了 07 年的平穩，08年的迷惘 ，09年上半年的回暖，房?jì)r(jià)有了不同程度的回暖和提升。

　　09年，濟南第十一屆全運會(huì )的舉辦，隨著(zhù)配套設施和公共基礎設施的投入和建設，城市建設和城市面貌的更新，奧體板塊的建設催熟了東部新城的崛起，隨著(zhù)城市化進(jìn)程、舊城改造和拆遷的剛性需求的釋放，促進(jìn)了城市土地價(jià)值的提升，進(jìn)而促進(jìn)了房?jì)r(jià)的增長(cháng)。

　　從財務(wù)分析的層面上來(lái)看，以地價(jià)所占房?jì)r(jià)的比來(lái)說(shuō)明房?jì)r(jià)的整體狀況，是屬于一種靜態(tài)的分析方法，它忽略了投資回收期的影響。

　　畢竟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為屬于一種投資行為，作為投資者，他們更關(guān)注的是投資回收期，以及投資回報率的影響。投資回收期，以及投資回報率是以貨幣的時(shí)間價(jià)值來(lái)衡量的，淺顯的說(shuō)，資本是有時(shí)間成本的，也就說(shuō)同樣的資本不用于房地產(chǎn)投資，也可以投資別的行業(yè)，獲得投資回報。以此類(lèi)推，投資回收期越長(cháng)，投資回報率越低。

　　到這里，很想再把對問(wèn)題的思考返回原點(diǎn) ：國土資源部公布地價(jià)的出發(fā)點(diǎn)是什么？如果是為了穩定房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我們舉雙手贊成。公布地價(jià)，房?jì)r(jià)的“懸疑”依然無(wú)法“水落石出”，仍然是一團迷霧。

　　公布地價(jià)，不能證明什么，也無(wú)法否認什么。政府依然要完善提供經(jīng)濟適用房、廉租屋等公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的職能；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要盡量降低成本，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和完善的服務(wù)，在既定的市場(chǎng)機制和宏觀(guān)政策下生存、發(fā)展。

　　畢竟，平穩發(fā)展才是房地產(chǎn)行業(yè)之福。 (娓娓道來(lái))