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　　國家統計局日前發(fā)布的數據顯示，7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )今年新高。自今年3月以來(lái)，市場(chǎng)首次出現“價(jià)漲量跌”的局面。

　　為遏制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)出現泡沫的現象，近期以來(lái)，中央密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)。在堅持實(shí)施“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的大背景下，各部委和各地陸續出臺一系列微調政策引起廣泛關(guān)注�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)了多名相關(guān)人士，請他們對近期樓市政策的微調一一“把脈”。

　　微調一：嚴查容積率

　　解讀：很難影響市場(chǎng)供應

　　針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域普遍存在的違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題，5月份，住房和城鄉建設部與監察部成立專(zhuān)項治理小組，督促各地開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題專(zhuān)項治理工作，并組織專(zhuān)項檢查。

　　牛鳳瑞 (社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：這項政策的初衷是好的，但具體執行效果值得懷疑。因為要查容積率，必須要具體到每個(gè)樓盤(pán)，而全國的樓盤(pán)量是非常大的，這樣一來(lái)，執行的成本就非常高。另一方面，在很多情況下，開(kāi)發(fā)商變更規劃、調整容積率的行為是得到地方規劃部門(mén)默許的，二者之間存在某種交易也未可知。因此，這項工作遇到的阻力將是非常大的。

　　楊紅旭 (上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng))：通常來(lái)講，大企業(yè)比較注重品牌效應，很少會(huì )出現變更規劃、調整容積率的現象，小企業(yè)可能會(huì )比較普遍。但由于小企業(yè)所占的市場(chǎng)份額和影響力都比較有限，因此，該措施可能會(huì )完善交易環(huán)節，但很難對市場(chǎng)供應產(chǎn)生影響。

　　微調二：監控地王打擊囤地

　　解讀：還須有更嚴厲的措施

　　針對今年二季度 “地王”頻現的現象，有消息稱(chēng)，7月份，國土資源部擬對各路“地王”從土地供應到項目竣工的各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節進(jìn)行全程監控，并督促各地加快閑置土地的開(kāi)發(fā)。日前，廣州市房管局已表態(tài)稱(chēng)，將對5宗尚未動(dòng)工且欠繳土地出讓金的高價(jià)地塊進(jìn)行處理。

　　牛鳳瑞：“地王”出現在特殊城市的優(yōu)質(zhì)地段，具有特殊性，它的出現是市場(chǎng)對土地資源進(jìn)行配置的結果。如果“地王”在土地交易和開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節都是合法的，那就沒(méi)必要盯著(zhù)人家不放。真正需要關(guān)注的是土地閑置問(wèn)題，比如不進(jìn)行開(kāi)發(fā)、不交土地出讓金等。針對囤地、“捂盤(pán)”等行為，能不能加大處罰力度，比如收回閑置土地、對“捂盤(pán)”進(jìn)行高額罰款或者對違規開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行業(yè)禁入等。

　　微調三：約談開(kāi)發(fā)商打擊“捂盤(pán)”

　　解讀：?jiǎn)渭儭凹s談”難達效果

　　針對媒體報道的 “捂盤(pán)”現象，北京市建委對15家有捂盤(pán)嫌疑的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約談。

　　張大偉 (中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理)：利用行政手段直接干預市場(chǎng)，影響十分有限。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，追求的是利益最大化，而如果提早銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商失去的不僅是庫存，更重要的是失去高額利潤。所以各種形式的捂盤(pán)很難阻止。

　　根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據，7月份北京取得預售許可證的項目?jì)H有35個(gè)，比6月份還減少了13個(gè)，獲批準的預售面積僅92.9萬(wàn)平方米，比上月減少了33.64%。在價(jià)格猛漲，土地供應增加明顯的情況下，市場(chǎng)供應卻大幅減少，只能說(shuō)是捂盤(pán)現象仍然存在，也說(shuō)明“約談”沒(méi)有起到任何效果。

　　微調四：強化二套房貸

　　解讀：防止銀行與外界合謀炒房

　　7月23日，銀監會(huì )新聞發(fā)言人廖岷表示，二套房貸政策沒(méi)有調整，銀監會(huì )始終要求商業(yè)銀行堅持執行40%及以上的首付比例。按照原政策，購買(mǎi)二套房的首付比例要保持在40%及以上，二套房貸利率要按照首套房貸利率的1.1倍執行。

　　牛鳳瑞：如果炒房者使用自己的錢(qián)，即使買(mǎi)100套房子也不違法。事實(shí)上，有能力拿自己的錢(qián)去炒房的人不多，目前市場(chǎng)上的投資和投機性資金中，大部分來(lái)自銀行。所以，真正問(wèn)題在于要改善銀行內部的管理結構，防止銀行與外界合謀炒房。否則，即使二套房貸政策再?lài)�，也很達到預期的效果。

　　張大偉：相比利率，老百姓更關(guān)心房?jì)r(jià)。如果房?jì)r(jià)能降下來(lái)，二套房貸利率再高也會(huì )去買(mǎi)。由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，目前北京市的購房者更多是“恐慌性入市”，銀行也樂(lè )于降低購房者的首付，促成交易。在我了解到的情況中，甚至有全額貸款的炒房者。

　　微調五：加強稅收

　　解讀：新房市場(chǎng)很難受到影響

　　近日，國稅總局下發(fā)通知，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的稅收問(wèn)題，要求各地根據項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條將所有環(huán)節涉稅行為，都納入控管范圍。通知除了要求各地要重點(diǎn)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費用進(jìn)行審核，還明確提出 “二手房交易中納稅人申報價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，按核定的計稅價(jià)格征稅”，要求嚴查二手房交易做低合同價(jià)行為。

　　張大偉：有些地方或者地段的房地產(chǎn)交易納稅標準并不一樣，新政應該從內部找原因，如提高房地產(chǎn)交易納稅標準等，而不是流于形式。

　　楊紅旭：今年上半年，我國財政稅收降低了6%，而財政支出增加了20%多，這是該政策出臺的重要背景。但在執行力方面，仍然存在一些問(wèn)題。建議選定幾家評估機構，并進(jìn)入交易現場(chǎng)，這樣效果可能較好。但總體來(lái)看，該政策更多影響二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)很難受到影響。