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　　北京市商品房銷(xiāo)售將按套內建筑面積計價(jià)的新規經(jīng)媒體報道后，由于北京作為首都在全國樓市的示范效應而引起廣泛關(guān)注，尤其是新規可能引發(fā)的變相漲價(jià)、公攤縮水等一系列問(wèn)題，更是讓購房者疑慮重重。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商和一些業(yè)內專(zhuān)家的意見(jiàn)卻恰恰相反，認為“按套內面積計價(jià)”是防著(zhù)開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤。究竟是“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”，還是購房者實(shí)際受益？雙方各執一詞，莫衷一是。

　　開(kāi)發(fā)商：無(wú)法利用公攤面積賺更多利潤

　　據悉，按照新的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，新建普通商品房預售或者現房銷(xiāo)售將按照套內建筑面積計價(jià)。獨棟別墅、整棟樓房和車(chē)位、車(chē)庫的預售或者現房銷(xiāo)售可按照套內建筑面積計價(jià)，也可按建筑面積計價(jià)或者直接按套計價(jià)。新的管理辦法還明確，開(kāi)發(fā)商應當在預售場(chǎng)所等公示商品房預售面積測繪技術(shù)報告書(shū)，以及共用建筑面積處置情況。

　　通常認為，建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，所以建筑面積會(huì )大于套內建筑面積。以套內建筑面積計價(jià)，曾有人擔憂(yōu)開(kāi)發(fā)商會(huì )轉移成本，提高房屋銷(xiāo)售單價(jià)，以彌補兩種面積計算方法之間的落差。對此，陽(yáng)光100副總經(jīng)理范小沖認為，新管理辦法的出臺，不會(huì )導致開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)抬高房?jì)r(jià)�！鞍凑者^(guò)去的計價(jià)方法，由于公攤面積的計算相對專(zhuān)業(yè)，導致容易滋生一些灰色地帶。在使用率不同，總價(jià)相同的情況下，實(shí)際住房可使用的面積會(huì )有很大差別。而公攤面積怎么分配的，又是怎么使用的，普通消費者很難知道，也容易導致很多糾紛。如果以套內建筑面積計價(jià)，則這種問(wèn)題會(huì )減少很多�！狈缎�沖說(shuō)。

　　按套內面積計價(jià)，能避開(kāi)容易發(fā)生爭議的公攤面積，防止開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤，購房人可以更容易了解房屋單價(jià)和真實(shí)面積。北京萬(wàn)年基業(yè)建設投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶認為，北京商品房將按套內面積計價(jià)會(huì )規避糾紛，這是對開(kāi)發(fā)商和購房者的一種明示，可杜絕不合理現象。

　　專(zhuān)家：新規促使開(kāi)發(fā)商多為消費者考慮

　　上海易居研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，在其他因素不變的情況下，這一計價(jià)方式的變化會(huì )造成統計意義上的房?jì)r(jià)提升。根據專(zhuān)家提供的公式，建筑面積單價(jià)乘以建筑面積，再除以套內面積即可得出套內單價(jià)。比如，一套建筑面積每平方米1萬(wàn)元的住宅，以得房率85%計算，套內面積每平方米約11700元，而以得房率70%計算，套內面積每平方米約14280元，也就是說(shuō)，按套內面積計價(jià)將使住房?jì)r(jià)格上漲17%至42%。

　　雖然從數字上看，北京房?jì)r(jià)似乎又將大大提升，但業(yè)內人士表示，新規定僅改變了計價(jià)方式，對契稅、買(mǎi)賣(mài)方式無(wú)影響，實(shí)質(zhì)上看并不會(huì )助推房?jì)r(jià)。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志認為，建筑面積的公式計算跟價(jià)格無(wú)關(guān)。某個(gè)樓盤(pán)怎么定價(jià)，市場(chǎng)怎么買(mǎi)賣(mài)，這些基本面的東西并未發(fā)生變化。對于購房者來(lái)說(shuō)，均價(jià)數據只是概念意義，反映的是一個(gè)城市的價(jià)格水平，實(shí)際上還是要看具體某個(gè)地段或樓盤(pán)的價(jià)格。對于想要購買(mǎi)某套房子的消費者而言，房屋總價(jià)是不變的。印花稅、契稅由于是按照房屋總價(jià)百分比來(lái)計算，也不會(huì )發(fā)生改變�！艾F在這個(gè)政策應該是對過(guò)去政策的重申，而且是強調所有購房者在簽合同時(shí)，必須要讓開(kāi)發(fā)商在合同中寫(xiě)明套內面積多少�！标愔颈硎�，過(guò)去公攤的公式很復雜，往往消費者不知道自己這套房子攤了多少面積，通過(guò)這個(gè)辦法以后，買(mǎi)房人可以清楚自己花多少錢(qián)買(mǎi)了多少使用面積。

　　北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒認為，新政會(huì )促使開(kāi)發(fā)商以后更多為消費者考慮。在產(chǎn)品設計時(shí)有意識地減少公攤面積，實(shí)際上這也是使買(mǎi)房人權利得到更多保證。楊少鋒認為，此舉還可以減少開(kāi)發(fā)商在公攤面積上與測繪單位勾結，利用預售與交房之間的時(shí)間差來(lái)?yè)p害購房人利益。但僅有一個(gè)“按套內面積計價(jià)”還不足以約束開(kāi)發(fā)商，有關(guān)部門(mén)還應出臺相應的配套法規，規范開(kāi)發(fā)商的行為。同時(shí)相應稅費均應按套內面積計算。如此，購房人才能得到真正實(shí)惠。

　　購房者：怎樣才能明明白白買(mǎi)面積

　　俗話(huà)說(shuō)，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精。讓購房者擔憂(yōu)的是，假如原來(lái)建筑面積100平方米的房子，單價(jià)為1萬(wàn)元，現在按套內算變成90平方米了，開(kāi)發(fā)商把單價(jià)變成1.2萬(wàn)元，最后總房?jì)r(jià)可能變成了108萬(wàn)元———如此一來(lái)，倒霉的還不是購房者？對此，楊少鋒提醒購房者，買(mǎi)房時(shí)一定要明明白白買(mǎi)面積。具體而言，要明確以下三點(diǎn)：

　　首先，要明確公用分攤建筑面積。按套內建筑面積計價(jià)時(shí)，公用分攤建筑面積雖不影響房?jì)r(jià)，但并不意味著(zhù)對買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)無(wú)關(guān)緊要。因此，在購房合同中，明確約定公用分攤建筑面積的大小以及計入分攤的公用部位是十分重要的。對此，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規定“按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積”。

　　其次，要明確公用分攤建筑面積誤差的處理方法�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》中已規定了按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方對合同中載明的約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。對此，買(mǎi)房人可以與開(kāi)發(fā)商在合同中約定援用。而對公用分攤建筑面積的誤差處理問(wèn)題，買(mǎi)房人既可以要求單獨訂立處理公用分攤建筑面積誤差的合同條款，也可以將公用分攤建筑面積誤差統一納入房屋建筑面積誤差的處理方法之中。

　　最后，要明確房屋建筑面積誤差的處理方式。實(shí)際購房當中，無(wú)論采用何種計價(jià)方式并不影響開(kāi)發(fā)商的售房總價(jià)，所不同的往往不過(guò)是購房人的心理因素而已。正因為房?jì)r(jià)在各種營(yíng)銷(xiāo)方式中僅僅是“換湯不換藥”，所以，當公攤建筑面積“縮水”，房屋建筑面積同步減少時(shí)，買(mǎi)房人常常由此產(chǎn)生新的心理不平衡，即房屋總價(jià)應當相應減少。然而，如果買(mǎi)賣(mài)雙方約定按套內面積計價(jià)，那么公攤建筑面積“縮水”導致的房屋建筑面積減少，則不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生任何影響。因此，買(mǎi)房人如認為必要，還可以要求在購房合同中約定房屋建筑面積誤差的處理方式，以免在糾紛發(fā)生時(shí)莫衷一是。