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　　《物權法》兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律問(wèn)題的解釋》，將于10月1日起施行。本報特邀四川大學(xué)法學(xué)院王建平教授評析司法解釋的新亮點(diǎn)。

　　住改商須整棟業(yè)主同意

　　司法解釋 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

　　王建平：住改商改變了住宅的法定用途，使小區現有的生活秩序被打亂，此前利害關(guān)系業(yè)主的認定標準缺失，導致法律適用的困難。此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”，該規定為審判實(shí)踐提供了一個(gè)標準。同時(shí)，按照《物權法》第77條規定：住改商行為的合法性需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說(shuō)住改商，必須經(jīng)過(guò)整棟樓業(yè)主的同意。

　　不過(guò)王建平指出，這并不是就說(shuō)明業(yè)主對住改商有“1票否決”權利。業(yè)主間還是應該本著(zhù)寬容的態(tài)度，區分情況，同時(shí)否決權還是要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì )來(lái)行使，以免權利被濫用。

　　業(yè)主不得對車(chē)位提出過(guò)度主張

　　司法解釋 建設單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。

　　王建平：規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買(mǎi)專(zhuān)有部分時(shí)對此也是明知的。只要業(yè)主已按照配置比例購置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫，就應當認為其需要已得到了“首先滿(mǎn)足”。否則，將有可能出現特定業(yè)主對車(chē)位、車(chē)庫提出過(guò)度主張。

　　房子空置也要交物業(yè)費

　　司法解釋 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　王建平：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，全體業(yè)主都應該均等地繳納物業(yè)費，除非管理規約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規定或者約定。因此，即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區居住，但物業(yè)服務(wù)使小區附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

　　據悉，這兩部司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

    本報記者 鄭鈺飛