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　　日前，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發(fā)布報告稱(chēng)，9月份以來(lái)樓市出現的“價(jià)漲量跌”問(wèn)題可能是個(gè)危險的信號，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )走向一個(gè)更危險的極端，并建議年底可以考慮適當從緊的政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。

　　樓市價(jià)漲量跌

　　日前有消息稱(chēng)，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現象探析”的報告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)，指出9月份以來(lái)出現的“價(jià)漲量跌”問(wèn)題可能是個(gè)危險信號，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟復蘇和適當的調控政策應對，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )走向一個(gè)更危險的極端。

　　危險的信號較之2008年出現的“價(jià)漲量跌”現象，上述國土部土地勘測規劃院發(fā)布的此分析報告中指出，2009年6月份之后出現的全國性“價(jià)漲量跌”現象，是一個(gè)危險的信號。據悉，6月份以后國內房?jì)r(jià)以每個(gè)月環(huán)比1%的遞增速度增長(cháng)，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷(xiāo)售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬(wàn)平方米以下�！秷蟾妗分赋�，應該出臺相應的政策對當前泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。除了繼續扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟的政策外，還應該針對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機的問(wèn)題，出臺系列強化政策。

　　全面大調時(shí)機未到

　　盡管包括廣州在內的全國大部分城市樓價(jià)近幾個(gè)月上漲幅度較大，但仍然有地產(chǎn)專(zhuān)家認為，暫時(shí)不適宜對市場(chǎng)進(jìn)行太重的調控，畢竟在商品出口形勢未轉好的前提下，國內經(jīng)濟還是要靠房地產(chǎn)行業(yè)及一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)，維持內需的穩定還是目前的主要任務(wù)。而同時(shí)，也有聲音表示，但現在樓價(jià)確實(shí)已經(jīng)去到一個(gè)相對高位，有針對性地進(jìn)行個(gè)別環(huán)節的調控也是必須的。

　　珠江帝景總經(jīng)理認為，樓市有其自身的發(fā)展規律，不管價(jià)格和成交量如何變化都是由供求關(guān)系決定的。如果價(jià)格不斷上漲，成交量也在增加，證明樓市的需求大量存在。相反，如果價(jià)格上漲而成交量下跌，這種狀態(tài)維持到一定時(shí)候，市場(chǎng)的杠桿自然會(huì )起到調節作用，開(kāi)發(fā)商會(huì )在競爭中下調價(jià)格。因此她表示，樓市的調控不應該由人為來(lái)干涉。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰則認為，現在很多區域樓價(jià)已超出了市民的購買(mǎi)能力范圍，因此，政府在適當的時(shí)期對某些環(huán)節進(jìn)行輕量的調控，應該說(shuō)還是有必要的。他分析表示，大部分開(kāi)發(fā)商目前已將銷(xiāo)售對象定位在高端客戶(hù)群，大戶(hù)型、高總價(jià)的產(chǎn)品只適合金字塔尖的客戶(hù)購買(mǎi)，這樣的價(jià)格就算中高端客戶(hù)都開(kāi)始覺(jué)得無(wú)法接受。但只要有足夠數量的高端客戶(hù)消化開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，他們便沒(méi)有降價(jià)的必要。這就是為何市場(chǎng)上的量一直在減，但開(kāi)發(fā)商仍舊不肯降價(jià)的原因�！皟H靠市場(chǎng)自行調節，就目前而言還是無(wú)法滿(mǎn)足大部分置業(yè)者的購房需求”。

　　營(yíng)業(yè)稅或改全額征收

　　據悉，由于樓價(jià)上漲過(guò)快，有關(guān)部門(mén)今年以來(lái)已發(fā)出了不少樓市調控信號。地產(chǎn)人士表示，調控必須針對必要環(huán)節。

　　周峰認為，調控環(huán)節第一個(gè)是開(kāi)發(fā)商拿地的保證金要適當提高，同時(shí)縮短地塊出讓金的全額付清時(shí)間。最好從原來(lái)的一年縮短至半年，這樣既可提高門(mén)檻，只允許實(shí)力大的開(kāi)發(fā)商去競投土地，有效避免土地競投后變閑置用地。另外也促使開(kāi)發(fā)商在資金周轉期縮短的情況下，盡快將已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品通過(guò)各種促銷(xiāo)策略銷(xiāo)售出去，避免大幅度囤積提價(jià)。

　　其次，應該將現有的營(yíng)業(yè)稅征收標準適當修改。將今年暫行的兩年以?xún)绒D讓的普通住房按差額征收營(yíng)業(yè)稅，改成按全額征收營(yíng)業(yè)稅，有效抑制短炒行為，避免樓價(jià)短期內急速飆升。當然，還有一個(gè)環(huán)節就是體現在政府對舊城改造的拆遷補償費用上，今年對市內部分地段的拆遷補償費相對于以往年份都高出不少，這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價(jià)跟著(zhù)水漲船高。如果政府在這一環(huán)節上適當調低補償標準，應該對具體板塊、地段的樓價(jià)有正面的平抑作用。(羅莎琳)

　　遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策選擇

　　根據國際經(jīng)驗，房?jì)r(jià)的非理性上漲有百害而無(wú)一利，以日本為典型的東亞國家由于沒(méi)有控制好房?jì)r(jià)，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機，從而導致長(cháng)期的經(jīng)濟衰退。根據美國經(jīng)濟學(xué)家庫茲涅茨的實(shí)證研究，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調整的周期長(cháng)度約為20年左右。這一經(jīng)驗數據在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現在，已經(jīng)過(guò)去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。

　　中國是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟國家，并且還是一個(gè)沒(méi)有完全實(shí)現城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟發(fā)展階段，縱容城市房?jì)r(jià)非理性上漲，必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房?jì)r(jià)的職責。

　　控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的方法：一、政府必須承擔起為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房的責任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房；三、深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈；四、改善宏觀(guān)經(jīng)濟管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng )造更多的產(chǎn)業(yè)投資機會(huì )；五、積極化解流動(dòng)性過(guò)剩的沖擊。（復旦大學(xué)世界經(jīng)濟研究所所長(cháng) 華民 上證報）