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　　10月16日，《華夏時(shí)報》報道稱(chēng)“住建部醞釀二次房改”；緊接著(zhù)，住建部政研中心主任陳淮否認“二次房改”列入相關(guān)計劃，并稱(chēng)“中國的房子正在越蓋越結實(shí)，如果有泡沫那也是為節能而用的空心磚”。

　　但關(guān)于房地產(chǎn)政策變革的討論卻并沒(méi)有平息，相反，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷飆高，討論愈演愈烈。

　　解決土地的根結

　　“與其二次房改，還不如先解決土地的問(wèn)題�！蔽覑�(ài)我家市場(chǎng)研究中心主任秦瑞向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，推行系統的房地產(chǎn)政策改革并不容易，但目前地價(jià)哄高房?jì)r(jià)的問(wèn)題確實(shí)應該設法解決了。

　　截至9月23日，上海市公告今年出讓的土地收入已達526.1141億元，其中，住宅用地291.9147億元，這兩項指標均為全國之最。北京同樣如此，土地出讓金約占當地財政收入的1/3，前三季度北京市土地收入價(jià)款已經(jīng)超過(guò)去年全年水平。

　　與此同時(shí)，中國指數研究院的最新監測顯示，9月份住宅用地平均樓面地價(jià)為2691元/平方米，環(huán)比上漲37%。地價(jià)已經(jīng)成為房?jì)r(jià)高漲的深層動(dòng)力。

　　秦瑞表示，不是要廢除土地使用權出讓中的“招拍掛機制”，因為這是國家通過(guò)地方政府向開(kāi)發(fā)商獲取正常土地價(jià)值的一個(gè)有效手段，但是在招拍掛的具體操作上應有所改變。例如，地方政府首先應該穩定土地出讓的價(jià)格，而不是像目前這樣，地塊起拍價(jià)不斷升高，加劇最終成交價(jià)的飆高。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉民權同樣主張保留招拍掛的機制，但是他認為需要改革的是土地出讓金的分配機制。

　　貴州大學(xué)城市管理與經(jīng)濟發(fā)展研究所副所長(cháng)、北大縱橫管理咨詢(xún)公司高級咨詢(xún)顧問(wèn)項凱標則認為，招拍掛的制度設置本身就不合理，他向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，要改變過(guò)去純粹的以“價(jià)高者獲得土地”的招拍模式，要綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其是要將綠色建筑等系列促進(jìn)社會(huì )和諧和可持續發(fā)展等指標納入到綜合考慮因素中。

　　財經(jīng)評論員葉檀則把問(wèn)題的解決歸結到更深層的財稅制度的改革上。她在博客中撰文指出，要讓地方政府擺脫對土地收入的依賴(lài)，只有摧毀目前并不合理的龐大的公共財政體系，重建地方政府與中央政府的財稅結構，培育起足以替代賣(mài)地收入的地方財政收入來(lái)源。

　　但無(wú)論哪種觀(guān)點(diǎn)，無(wú)論哪種解決方案，大家都清醒地看到了改革的難點(diǎn)所在。

　　秦瑞指出，目前土地出讓收入對解決地方政府財政支出的作用越來(lái)越大，尤其是目前經(jīng)濟刺激計劃的推行需要地方財政拿出大量資金支持，地方財政對土地出讓的依賴(lài)也更加強烈，“要讓地方政府主動(dòng)壓縮土地出讓的利潤空間，談何容易？”

　　還有，拉高房?jì)r(jià)的另一個(gè)因素應歸結于開(kāi)發(fā)商囤地，但政府對違規開(kāi)發(fā)商的處罰卻是雷聲大雨點(diǎn)小，高聲追查的同時(shí)，是大片“沉睡”的土地。

　　“開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題主要是其本身從囤地中所得到的收益與其相應的處罰成本之間有落差決定的，目前的情形是，開(kāi)發(fā)商收益很大而處罰成本卻相對較低，其結果就是這種現象屢禁不止�！表梽P標指出。

　　更有觀(guān)察人士指出，地方政府之所以不積極查處閑置用地，是因為土地閑置對地方政府有利無(wú)害，例如，土地閑置加劇了土地供應的緊缺，這對地價(jià)的上漲不無(wú)好處。

　　保障房不討地方政府歡心

　　“由于目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結構性問(wèn)題，使得廉租房或公屋等保障性措施滯后，這導致了不管有沒(méi)有實(shí)力購買(mǎi)房子的人，都沖著(zhù)商品房去，抬升了房?jì)r(jià)，也使城市中的相當一部分人成了‘房奴’，更多的人只能是望房心嘆�！表梽P標指出，保障房原想分流購房需求、平抑房?jì)r(jià)的功能沒(méi)有得到體現。

　　其實(shí)，除了已建保障房存在問(wèn)題外，保障房建設資金的缺乏則是一個(gè)更大的問(wèn)題。

　　今年，中央安排投資于保障性住房的資金將超過(guò)1000億元，今后3年的投入將達9000億元。今年兩會(huì )上，住建部部長(cháng)齊驥提出，中央財政用于各地廉租住房建設的總資金投入將達到330億元。

　　“相比而言，330億的投資無(wú)疑是杯水車(chē)薪。保障房資金的大頭由地方政府負責解決，在目前財政收入困難，保障住房對于地方GDP、稅收與小金庫毫無(wú)益處的情況下，地方政府有什么動(dòng)力改變商用地用途，轉而多建保障型住房？只要實(shí)體經(jīng)濟出現困難，房地產(chǎn)保增長(cháng)、拉內需的作用就顯現無(wú)遺，房地產(chǎn)也就名正言順地大幅上漲�！比~檀指出。

　　為了解決公積金資金沉淀和保障房建設兩大問(wèn)題，10月14日，住房和城鄉建設部等7部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)，提出允許公積金閑置資金投資保障房建設。按照意見(jiàn)，公積金投資保障房建設的最大額度為結余資金的50%。

　　數據顯示，截至2008年末，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元，那么按照意見(jiàn)，最多有約6000億元的資金支持保障房建設。

　　“對保障房的發(fā)展應該會(huì )有作用，但作用不會(huì )太明顯�！鼻厝饘Υ瞬⒉惶珮�(lè )觀(guān)。安邦咨詢(xún)分析師同樣認為作用有限，她指出，除了數額的問(wèn)題，在具體操作細節上仍然存在很多尚待解決的問(wèn)題。

　　信貸調控乏力

　　9月，銀監會(huì )發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求各大銀行嚴格執行第二套房貸的相關(guān)政策。此后，北京、上海、南京等城市也相繼出臺文件，明確指示金融部門(mén)收緊二套房貸。

　　一時(shí)間，房地產(chǎn)商頭上的緊箍咒再次被收緊。

　　但是，今非昔比，如今信貸收緊的政策顯然已經(jīng)沒(méi)有原來(lái)那么大的威力。

　　就在9月，深圳市房?jì)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，而其他城市房?jì)r(jià)，也相繼飆升到歷史最高位。

　　“開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價(jià)，慢慢賣(mài)。今年年底時(shí)房?jì)r(jià)或將出現調整，但不會(huì )出現深入下跌�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生如此表示。

　　與上一撥信貸調控的時(shí)候相比，如今的開(kāi)發(fā)商，確實(shí)是手頭寬裕的。

　　分析人士指出，一方面，在金融危機形勢下，針對房地產(chǎn)行業(yè)，國家出臺了不少優(yōu)惠政策，同時(shí)對二套房貸的限制也在實(shí)際情況中有了一定的放松，這讓開(kāi)發(fā)商得到很大的發(fā)展余地；另一方面，在經(jīng)濟刺激政策下，大量的信貸資金涌入樓市，與此同時(shí)，大量并不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企也紛紛涌入房地產(chǎn)，這些“闊綽”的央企自然對信貸收縮并不敏感。

　　此外，項凱標指出，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，從理論上講只要控制住了資金就能控制住房地產(chǎn)的發(fā)展。但如今，信貸只是房地產(chǎn)企業(yè)融資的手段之一，由于中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展較快，利潤空間較大，中國的房地產(chǎn)還是很受?chē)鴥韧馔顿Y者的青睞，隨著(zhù)資本融資渠道的拓寬，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)在資本市場(chǎng)上獲得資金。

　　以近期一段時(shí)間的消息為例：2009年7月，北京金隅集團在香港掛牌上市，創(chuàng )造了香港有史以來(lái)最高的散戶(hù)凍結資金量。之后，內地許多房地產(chǎn)企業(yè)也傳出上市消息。8月15日，多位投行高管在海南博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，目前有10多家內地房地產(chǎn)企業(yè)正在計劃今年年底前在海外上市，預計全年融資規模將超過(guò)70億美元，并有可能達到100億美元，遠遠超過(guò)2007年約50億美元的歷史最高水平。

　　分析人士指出，在經(jīng)濟復蘇的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能、作用也在悄然發(fā)生變化，成為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的領(lǐng)頭羊，甚至一度成為危機中各路資金的避風(fēng)港。因此，政府調控的實(shí)際難度將進(jìn)一步增加。

　　“如今的房地產(chǎn)調控，已經(jīng)成為一個(gè)綜合問(wèn)題的解決，并不容易�！鼻厝鹬赋�。