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　　關(guān)于政策走勢的討論與猜測，是當前中國房地產(chǎn)業(yè)內外的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。中國樓市“政策市”的特征明顯，關(guān)注政策走勢幾乎成為買(mǎi)賣(mài)雙方必做的功課。眼下的特殊之處是，去年第四季度國家和地方出臺的刺激政策中，部分當時(shí)明確規定截止于今年12月31日。

　　2008年步入下半年后，宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，在越來(lái)越多的地方政府加入救市行列后，10月22日中央終于也行動(dòng)起來(lái)。財政部發(fā)文《繼續加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》，其中規定：對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款為20%。住房公積金貸款利率下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得關(guān)注的是，上述政策并未明文規定截止時(shí)間。12月20日出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(131號文)，其中有兩條重要的利好政策。一是明確改善型購房，對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策。二是減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年，不足2年轉讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。以上政策暫定執行至2009年12月31日。

　　從全國層面分析，只有二套房貸政策放松和營(yíng)業(yè)稅減免，可能在今年年底終止。從政策初衷來(lái)看，2008年下半年雖然市場(chǎng)低迷，但房?jì)r(jià)依然偏高，所以在“131號文”中破天荒的勸導開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)——意思就是降價(jià)。國家刺激樓市的主要目的，是希望房地產(chǎn)發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用，擴大內需，實(shí)現�！鞍恕�。而房地產(chǎn)對GDP的貢獻，主要體現在新房成交額上，所以中央和地方追求的是新房成交量增加，價(jià)格穩定即可，降價(jià)純屬奢望，只是表態(tài)而已。

　　中央的“發(fā)令槍”打響前，部分地方政府已經(jīng)“搶跑”，中央“救市”后，各地紛紛出臺了落實(shí)和細化措施，而且莫不添油加醋。當然，這也是中央授權的，上述的財政部文件中有句話(huà)：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。所以在10月22日財政部文件和12月20日“131號文”出臺后，各地分別跟進(jìn)了兩次。

　　不妨以上海為例。2008年12月22日，財政部文件出臺后，上海市急不可耐的連夜出臺“14條”，看來(lái)早就儲備好政策，只待中央發(fā)令。相比中央政策，“14條”中有4條是上海新增的，而且明確至2009年12月31日止。分別是：個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負擔營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負擔個(gè)人所得稅；購買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%，最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元；免收個(gè)人購買(mǎi)普通住房的住房登記費和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)存量普通住房的住房交易(轉讓)手續費。

　　2008年12月27日，上海又推“滬八條”，其中有三條措施是新增的：對于二套房貸放松力度更大，契稅減免范圍更大，公積金貸款額度更高。內容在此不作詳述。與全國相比，上海年底可能終止的優(yōu)惠更多，政策變化對市場(chǎng)走向的影響也更大。

　　那么，中央和地方政府，到底會(huì )怎么做？基本上不知所措。否則也不用廣泛征求意見(jiàn)了，從住房和城鄉建設部到各地房地產(chǎn)部門(mén)，近一段時(shí)間都在搞調研，筆者上周就參加過(guò)一次相關(guān)座談會(huì )。細節沒(méi)敲定，方向已明確。根據筆者的理解和預測，鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求，抑制投資投機需求，將是下一階段制定調控政策的指導方針。

　　一方面，經(jīng)濟復蘇還須房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求。眾所周知，今年能夠“保八”成功，固定資產(chǎn)投資功勞最大，今年前三季度我國全社會(huì )固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)33.4%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅只有17.7%。明年“四萬(wàn)億投資計劃”(基建居多)的威力肯定會(huì )出現衰減，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不能頂上去，則不排除經(jīng)濟二次探底的可能性。這要求住宅市場(chǎng)不能重陷低迷，否則開(kāi)發(fā)投資增速會(huì )隨之回落。而全國商品房成交量的“拐點(diǎn)”卻早在6月已出現，7、8皆較之下跌二成，9月有所反彈，可無(wú)法逆轉調整大勢。一線(xiàn)城市表現尤其為突出，已持續下滑近4個(gè)月，中西部成交情況總體好于東部，但中西部、中小城市樓市調整滯后于一線(xiàn)城市，這已成為基本規律。

　　另一方面，高房?jì)r(jià)成為決策者必須考慮的因素。房?jì)r(jià)偏高已成為社會(huì )共識，尤其是投資投機需旺盛的部分大城市，房?jì)r(jià)已脫離普通居民的可承受力，如果不“啃老”，絕大部分首次置業(yè)者根本無(wú)力購房。下半年以來(lái)，成交量有所萎縮，但房?jì)r(jià)依然上漲，只是環(huán)比漲幅于9月份略有收窄。另外，近期國務(wù)院常務(wù)會(huì )議今年以來(lái)首次提出“管理好通脹預期”，并將其與“保增長(cháng)、調結構”并列為當前宏觀(guān)調控的重點(diǎn)。要想防止通脹，必須同時(shí)抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是在今年“保八”無(wú)憂(yōu)的情況，穩定房?jì)r(jià)的力度將明顯大于去年。

　　分析至此，結論已經(jīng)清晰。去年國家只對二套房貸松綁和營(yíng)業(yè)稅減免政策設定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機風(fēng)潮卷土重來(lái)之心，因為此二政最容易讓投資投機者“搭順車(chē)”。筆者預測，此二政可能會(huì )按期終止，或者調整后延續，比如非普通住宅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原5年。至于其它鼓勵首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，比如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會(huì )總體維持不變；至于地方政府，只要中央沒(méi)有明確禁止的領(lǐng)域，都會(huì )意愿保持政策的寬松狀態(tài)。與2008年四季度和今年一季度的寬松狀態(tài)相比，今年四季度和明年的中央房地產(chǎn)調控政策，將以中性略偏緊為主，而地方將以中性偏松為主�？傮w而言，政策風(fēng)向并未大變，買(mǎi)方雙方不必為此過(guò)于忐忑。

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