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　　易憲容　作者系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員

　　鑒于部分房地產(chǎn)刺激政策導致國內房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，使得本已存在的房地產(chǎn)泡沫越積越大，我們應當及時(shí)調整當前中國房地產(chǎn)政策，特別是要取消部分短期性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　國際金融危機拯救了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。此話(huà)不假。這是因為，正是由于國際金融危機的爆發(fā)與擴散，導致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策突然間發(fā)生了大逆轉，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了難得一見(jiàn)的快速發(fā)展機會(huì )。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)展開(kāi)的理性調整 “戛然而止”，并導致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨本已存在的泡沫繼續吹大的巨大風(fēng)險。

　　事實(shí)上，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的突然大逆轉，對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所產(chǎn)生的后果與影響已遠遠超出了人們的預期與想像。最為明顯的例子莫過(guò)于全國各地的房?jì)r(jià)都出現了快速飆升，如深圳在今年1-9月份內房?jì)r(jià)上漲了1倍以上。另外，今年1-9月份，全國商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米、商品住宅銷(xiāo)售面積53673萬(wàn)平方米、商品房銷(xiāo)售額27532億元及商品住宅銷(xiāo)售額24267億元，與中國房地產(chǎn)增長(cháng)最為火爆的2007年同期相比分別高出了123%、124%、147%和151%。

　　正是由于國內房?jì)r(jià)的快速上漲，導致房地產(chǎn)泡沫的不斷放大。據北京大學(xué)劉民權教授的研究表明，截至2007年末，從房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比率、房地產(chǎn)投機比重等指標分析，中國房地產(chǎn)價(jià)格偏離了其長(cháng)期均衡價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)也早已積累了大量泡沫。如果以2009年的相關(guān)統計數據分析，可以預計目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫累計程度肯定要比2007年時(shí)更大。

　　確實(shí)，相關(guān)房地產(chǎn)政策的突然逆轉，不僅中止了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性調整，而且還導致國內房地產(chǎn)市場(chǎng)中本已存在的泡沫繼續放大。有鑒于此，當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是否要適時(shí)調整？特別是已實(shí)施一年的部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是否有必要延續為長(cháng)期政策？這些問(wèn)題都值得思考。

　　當然，對地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及住房炒作者而言，延長(cháng)短期政策的時(shí)間是越長(cháng)越好，這樣就可以繼續刺激房?jì)r(jià)的上漲，就可以從不斷吹高的房?jì)r(jià)中攫取可觀(guān)利潤和實(shí)現土地財政。如此，部分地方政府公開(kāi)表態(tài)將延續現有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其代言人則認為，目前房地產(chǎn)投資增長(cháng)還不是很快，在經(jīng)濟尚需企穩回升的前提下，沒(méi)有必要中止或調整房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　但依筆者的看法，可從以下四方面反駁上述這些理由都是不成立的。

　　第一，自去年9月以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了政策的突然逆轉，但這些政策僅僅是非常時(shí)期的非常政策，將這些超短期的政策變成長(cháng)期政策并不合理。這是因為，一旦經(jīng)濟恢復常態(tài)，我們就理應調整這種短期性房地產(chǎn)政策。從目前來(lái)看，中國經(jīng)濟已走出危機，并重新步入較快增長(cháng)之道。因此，調整短期房地產(chǎn)政策本應是“題中應有之意”。

　　第二，由于中國采取了住房預售制度，在這種情況下，往往是先有住房預售，后有房地產(chǎn)投資。以此觀(guān)察，2008年住房銷(xiāo)售增長(cháng)放緩，導致了目前房地產(chǎn)投資增長(cháng)幅度看起來(lái)不高。但隨著(zhù)2009年以來(lái)住房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，預期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)將在2010年得到反映。由此可見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)投資將增長(cháng)很快。

　　第三，當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，主要表現為房地產(chǎn)的購買(mǎi)對象已出現了較大變化，即由消費為主導的市場(chǎng)轉變?yōu)橐酝顿Y為主導的市場(chǎng)。如果政府的住房?jì)?yōu)惠政策去支撐一個(gè)以投資為主的市場(chǎng)，而不是去推動(dòng)全體國民的住房福利水平亟待提高的市場(chǎng)，同時(shí)又會(huì )對積累房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生很大的影響，那么這些房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的調整就“勢在必行”。

　　第四，一年前出臺的部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，目前已變相成了一種巨大的利益轉移機制。相關(guān)管理部門(mén)通過(guò)管制信貸利率及信貸規模，可以將一個(gè)行業(yè)和部分人的利益向另一個(gè)行業(yè)及另外部分人進(jìn)行轉移。這種管制下的利益轉移機制，不僅有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟法則，對大多數人來(lái)說(shuō)也是不公平和不合理的。結果是導致國內房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內已變成社會(huì )財富向少數人聚集的地方。因此，只有及時(shí)調整現行的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，才能保證中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的公平與公正。

　　總而言之，當我們意識到當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已面臨較為明顯的房地產(chǎn)泡沫時(shí)，為了避免進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫，我們理應立即取消現行的、極為優(yōu)惠的部分房地產(chǎn)政策，使國內房地產(chǎn)市場(chǎng)能回歸常態(tài)或回歸理性，以此保證國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。