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　　“樓市調控應從‘全身麻醉’式的一刀切轉向‘打局部封閉’——針對過(guò)熱地區局部降溫；試行差別物業(yè)稅抑制囤房炒房�！睂W(xué)者羊慧明在接受記者訪(fǎng)問(wèn)時(shí)提出上述建言。

　　投機性購房成最大隱憂(yōu)

　　“目前內地房市的主要問(wèn)題是投資、投機性需求過(guò)熱�！毖蚧勖髡J為，入夏以來(lái)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)暴漲主要是由投資、投資性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點(diǎn)城市投資、投資性購房比例占30%-40%左右，早已大大超過(guò)投資性購房比例應控制在15%以?xún)鹊木�戒線(xiàn)，泡沫迅速吹大的風(fēng)險正在醞釀，因此應該加大力度抑制囤房炒房。

　　羊慧明認為，房?jì)r(jià)虛高并不等于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。相反，房?jì)r(jià)一下子炒得太高，脫離了經(jīng)濟發(fā)展水平和民生承受力，真正需要房子的人又買(mǎi)不起房、租不起房，實(shí)際上是抑制了真實(shí)的有效需求。脫離有效需求靠投機需求哄抬炒高的樓市是非常危險的。

　　慧明認為，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應當把投資性購房比例控制在10%-15%的警戒線(xiàn)以?xún)�；而且�?0年左右的租金就能收回投資。而我國內地賣(mài)的多是清水房，高房?jì)r(jià)，低租金，京、滬的房子要70年以上滿(mǎn)租才能收回投資，實(shí)際上是毫無(wú)投資價(jià)值。許多人買(mǎi)了幾套幾十套甚至上百套房子，5年8年都不裝修、不出租，只等著(zhù)漲價(jià)炒賣(mài)。內地城市空置的清水房多達數百萬(wàn)套，數億平方米，這只不過(guò)是存量的轉移。一旦房?jì)r(jià)漲不動(dòng)了，這個(gè)“堰塞湖”就會(huì )崩塌。

　　人多地少不應成房?jì)r(jià)虛高理由

　　中國社科院近日公布的“房地產(chǎn)綠皮書(shū)”認為，內地地價(jià)將走高。中 國人多地少，土地資源稀缺，地價(jià)上漲自然推升房?jì)r(jià)。羊慧明對此并不認同。他認為，人多地少不應成為房?jì)r(jià)虛高的理由。

　　羊慧明表示，中國內地人均土地面積約7500平方米，除去西北人煙稀少不適合人居住的地區，人口密度與歐洲差不多。日本的人均土地不及中國的1／3，新加坡更少，只有中國人均土地的1／50，人均150平方米，但新加坡的房?jì)r(jià)并不比日本貴，在那里，一對大學(xué)畢業(yè)生，工作三五年就能買(mǎi)一套房子。

　　羊慧明認為，中國“擠牙膏”式的土地指標管理，不僅很快把地價(jià)抬到世界最高，而且占用的全是平原的肥田沃土。與此同時(shí)，城市建設難免“攤大餅”，形成千市一面“蜘蛛網(wǎng)結構”熏反而導致城市生態(tài)危機隱患日益突出。

　　分類(lèi)差別調控政策是首選

　　羊慧明認為，當前樓市并沒(méi)有整體過(guò)熱，除京、滬、深、廣、杭、溫等熱點(diǎn)城市外，中、西部的許多二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩，所以房市調控政策不能像過(guò)去那樣一刀切、“全身麻醉”，沿�！吧�病”，內地也“吃藥”。而應采取分類(lèi)調控政策，即針對房?jì)r(jià)炒得過(guò)高的地區采取局部降溫的政策。

　　羊慧明建議，在溫州、杭州、北京、上海等投機炒房需求過(guò)熱的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，這才能保證銀行的安全。在物業(yè)稅醞釀過(guò)程中，可以考慮借鑒新加坡的經(jīng)驗，實(shí)行差別物業(yè)稅，對首套自住性房屋，只象征性地征收0.1%-0.5%的物業(yè)稅，而對第二套房以上的投資性購房，征收3%以上的高額物業(yè)稅，對空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。這才能夠從根本上抑制囤房炒房，穩定房?jì)r(jià)。