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　　●土地被當作資本運作標的物

　　●人為制造房?jì)r(jià)穩定上升信號

　　●以低成本融資博取資本收益

　　●閑置資金轉向購買(mǎi)土地儲備

　　在嚴重的全球性金融危機并沒(méi)有完全復蘇的情況下，宏觀(guān)經(jīng)濟雖然略有好轉跡象但并不穩定，可是在土地出讓市場(chǎng)呈現出的“復蘇”狀態(tài)卻令人震驚，全國各城市不斷地涌現“地王”�！暗赝酢眱r(jià)格不斷被刷新，動(dòng)輒每平方米過(guò)萬(wàn)元的地價(jià)成本，早已高出周邊房?jì)r(jià)，也就是出現了所謂“面粉貴過(guò)面包”的現象。筆者認為，以下幾點(diǎn)是形成這一現象的主要原因。

　　一、土地需求的旺盛并不意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的旺盛，更不意味著(zhù)房地產(chǎn)需求的全面復蘇。部分土地(尤其是那些廣被關(guān)注地段的地塊)，只是被當作資本運作的“標的物”，在不斷的炒作過(guò)程中，從上一家轉手到下一家，可以使上一家獲利了結，下一家再去尋找新的轉手對象，獲得收益，最后一棒的接手者雖然要承擔風(fēng)險損失，但在現行制度下，其風(fēng)險損失并不大，只是拍賣(mài)成交價(jià)很小一個(gè)比例的保證金，真正的承接最后一棒的永遠是當地政府。企業(yè)之所以會(huì )不計成本收益地爭當“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風(fēng)險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風(fēng)險損失也很小。

　　事實(shí)上，炒作土地的企業(yè)行為，綁架了當地政府，使得政府不敢嚴格執行一定年限后不進(jìn)行實(shí)際開(kāi)發(fā)的閑置土地予以收回的法規。如果當地政府嚴格執法的話(huà)，不僅無(wú)法使土地得到及時(shí)開(kāi)發(fā)，反而使得以土地為“標的物”的資本運作無(wú)法展開(kāi)，與資本運作相關(guān)的各種利益當地政府也無(wú)法得到。

　　二、土地價(jià)格的高企，是在人為制造“房地產(chǎn)價(jià)格穩定上升”的信號指示，試圖再次讓全社會(huì )樹(shù)立房地產(chǎn)業(yè)高收益以及房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的“信念”。各地“地王”的不斷涌現，有意無(wú)意地給出近期內當地房地產(chǎn)價(jià)格不可能下跌的信息�！暗赝酢毙盘柕姆懦�，無(wú)論真假都真實(shí)地影響著(zhù)潛在購房者對價(jià)格走向的判斷，會(huì )讓有意購買(mǎi)“地王”周邊乃至整個(gè)城市住房的需求者擔心價(jià)格上漲。但凡“地王”一出，周邊的開(kāi)發(fā)商都會(huì )借著(zhù)“地王”造勢，或提價(jià)、或促銷(xiāo)而形成高價(jià)土地的價(jià)格蔓延效應。

　　三、新一輪“地王”多為上市公司或國有控股企業(yè)，他們之所以爭當“地王”，原因在于土地價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格與資本獲得之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。這些企業(yè)中，上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)、國有企業(yè)以國家信用通過(guò)銀行信貸，能夠低成本地獲得大量融資，而在融資沒(méi)有好的去向的狀況下只得去購買(mǎi)土地，而購買(mǎi)高價(jià)土地的投資，可推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲，進(jìn)而推動(dòng)公司預期收益率的上漲。實(shí)質(zhì)上形成了一種土地、房地產(chǎn)、融資三者之間的聯(lián)動(dòng)循環(huán)。上市公司在這一循環(huán)過(guò)程中，實(shí)現了在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重利益。如果房?jì)r(jià)下跌、土地價(jià)格下跌，風(fēng)險就轉嫁給了提供融資的銀行和購買(mǎi)其股票的投資者。

　　四、在當前的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢下，經(jīng)濟復蘇并非穩定向好，總體上需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩的狀況并沒(méi)有根本性地改變，大部分實(shí)體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉向了土地購買(mǎi)和土地儲備。

　　針對上述問(wèn)題，筆者認為，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)的真正復蘇、房地產(chǎn)企業(yè)利潤的實(shí)現、政府土地財政收入的實(shí)現，都取決于宏觀(guān)經(jīng)濟能否全面性好轉、國民收入能否普遍提高、需求能否逐步旺盛，而不取決于“資本運作”的技巧。目前，在需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩的情形下，國民收入快速增長(cháng)缺乏依據，也就缺乏支撐房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲的可支配收入基礎�！百Y本運作”或許能夠使個(gè)別企業(yè)從中獲利，但對整體經(jīng)濟、對政府收入、對民眾收入并不能帶來(lái)有利的促進(jìn)因素。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)整體行業(yè)、還是政府，對于“地王”現象，都應采取謹慎的態(tài)度。

　　在當前的經(jīng)濟形勢下，復蘇的勢頭是極其脆弱的，如果宏觀(guān)經(jīng)濟管理部門(mén)的政策總是著(zhù)眼于短期增長(cháng)和短期利益，對“地王”釋放虛假信號等行為采取放任甚至是推波助瀾態(tài)度的話(huà)，那么，宏觀(guān)經(jīng)濟稍有起色，就會(huì )被高資源成本、高利潤攫取而打壓，整體經(jīng)濟的全面復蘇將更加艱難。

　　(作者鐘茂初為南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟研究所教授)