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　　正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關(guān)系,徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制,將50年到70年的土地出讓金一次性收取改革為房產(chǎn)稅、土地交易增值稅和土地使用稅。

　　中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢,由于其內在的漲價(jià)機理,宏觀(guān)調控總是處于“一放就熱,價(jià)格暴漲,一控就冷,陷入低迷”的惡性循環(huán)之中。因此,2010年的房地產(chǎn)走勢,我們也處于兩難境地,對于房地產(chǎn),國家促進(jìn)也不是,不促進(jìn)也不是。所以,2010年房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控,必須與土地、財稅等體制改革互動(dòng),理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制,才能從機制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康和穩定運行。

　　降低房?jì)r(jià)的最重要措施就是加大住宅用地供應。我認為,在原計劃的基礎上,城鎮住宅用地,從2010年開(kāi)始,應當每年增加100萬(wàn)畝左右,并規定住宅用地專(zhuān)項使用,嚴格限制地方政府挪作他用,經(jīng)過(guò)10年左右的時(shí)間,除了滿(mǎn)足新增城鎮人口,包括遷移人口的住宅需要,還可將以往城鎮住宅用地供需缺口補齊。這就要正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系。過(guò)于強調耕地保護,而對住宅用地供應過(guò)少,使住宅供給與需求不平衡,實(shí)質(zhì)上是住宅供應不能滿(mǎn)足廣大城市居民和新移民的需要,形式上則是住宅價(jià)格過(guò)高而且逐年上漲,超過(guò)居民收入的增長(cháng),使居民沒(méi)有購買(mǎi)住宅的能力。耕地保護不好,糧價(jià)上漲過(guò)快,不是一件好事,而房?jì)r(jià)飛速上漲,居民住不起房,對社會(huì )安定也不利�？傮w上解決中國居民住宅問(wèn)題的方向,應當是嚴格控制農村居住用地,增加城鎮住宅用地,并且積極推動(dòng)撤小村并大村、撤村并鎮,以整理出更多的土地資源來(lái)適應農業(yè)現代化和城市化的需要。

　　2010年開(kāi)始,無(wú)論如何,也要開(kāi)始改革目前土地政府寡頭壟斷供應的招拍掛制度,逐步形成競爭性的供應市場(chǎng),以抑制地價(jià)暴漲,并且逐步降低土地的價(jià)格水平。最為關(guān)鍵的是,按照黨的十七屆三中全會(huì )的精神,將目前政府寡頭壟斷型的土地供應市場(chǎng)結構,改革為競爭型的土地供應市場(chǎng)。

　　目前,地方政府對賣(mài)地收入的依賴(lài)程度越來(lái)越高,特別是今年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不景氣,稅收增幅下降,許多地方的政府用炒高地價(jià)的方式籌集地方政府的收入。一是如前所述,政府寡頭壟斷式的賣(mài)地抬高了房?jì)r(jià),二是這種將50年到70年的收入一次收上來(lái),而且在一年中花掉的方法,是一種典型的吃子孫飯和不可持續的財政收支方式。因而,需要改革財政稅收體制,調整中央與地方的財政稅收關(guān)系,擴大地方政府籌資權限,改變目前政府收入不可持續但抬高房?jì)r(jià)的土地財政格局。只有正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關(guān)系,順應城市化的大趨勢,合理地向城鎮住宅建設分配土地,只有徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制,只有將在房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費和50年到70年的土地出讓金一次性收取的流程改革為房產(chǎn)稅、土地交易增值稅和土地使用稅,才能根治房地產(chǎn)“一放就暴漲,一收就過(guò)冷”的惡性病癥,使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展,使房?jì)r(jià)水平與居民的收入水平相適應,使人民群眾能買(mǎi)得起價(jià)格合理的住房。

　　可以看出,如果不下大的決心改變目前的招拍掛機制,并且理順與之相關(guān)的地方土地財政體制,如果不下大的決心開(kāi)征房產(chǎn)稅,中國的房?jì)r(jià)決無(wú)穩定之機制,還會(huì )持續地暴漲。但是,這兩項改革的阻力將會(huì )很大,一是由于要改變地方政府當任領(lǐng)導的利益來(lái)源格局,將會(huì )遭到地方的強烈反對；二是來(lái)自于擁有多套房的資產(chǎn)階層的抵制,甚至討論、起草、制定政策的許多人與之利益相關(guān)；三是會(huì )遇到已經(jīng)高價(jià)囤地的開(kāi)發(fā)商以及已經(jīng)給高價(jià)位時(shí)投資和投機的房地產(chǎn)商和居民貸款的銀行的憂(yōu)慮和反對。因此,能否在體制上根治房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲,改變85%左右的城鎮居民和進(jìn)入城鎮的新移民買(mǎi)不起房的局面,就看國務(wù)院和有關(guān)部門(mén),對改革能不能堅決推進(jìn),能不能協(xié)調一致,放棄部門(mén)利益和偏見(jiàn),平衡近期局部損失和遠期利益,能推進(jìn)多少。

　　周天勇 作者系中共中央黨校研究室副主任