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　　二手房市場(chǎng)的火爆，與政策面的微妙調控，在申城樓市并行。多名專(zhuān)業(yè)人士分析，隨著(zhù)部分優(yōu)惠政策的終止，加上經(jīng)適房與周邊房源形成的明顯價(jià)差，觀(guān)望氣氛可能重回樓市。

　　二手房上月全面上漲

　　11月，上海二手房?jì)r(jià)格指數為2489點(diǎn)，較10月上升18點(diǎn)，環(huán)比漲幅0.72%。上海二手房指數辦公室認為，臨近年底，買(mǎi)賣(mài)雙方對稅費優(yōu)惠政策到期是否延續有擔憂(yōu)，且預期趨緊，為趕上“優(yōu)惠末班車(chē)”，紛紛選擇入市，由此引發(fā)二手房井噴效應重現，二手房?jì)r(jià)格全面上漲。

　　其中，非中心城區漲幅明顯，市中心區走勢相對溫和，中環(huán)線(xiàn)外成交比例上升。上海二手房指數辦公室認為，多數普通購房者購買(mǎi)力低，購房區域逐步從中心轉移到外圍區域。同時(shí)，高端物業(yè)量?jì)r(jià)齊升，投資者在獲取高收益后加快脫手，由于境外資金流入以及較強的通脹預期，接盤(pán)者積極入市，此類(lèi)購房者受當前政策影響較小。

　　數據顯示，11月初，上海迪士尼項目一經(jīng)確認，直接受益的板塊如川沙鎮的房?jì)r(jià)短期內大漲近40%，二手房成交價(jià)格也快速攀升。各種利好因素，加上大規模投資開(kāi)發(fā)，對目前市場(chǎng)起到一個(gè)推動(dòng)作用。

　　另一個(gè)熱點(diǎn)是“大虹橋”效應，受益范圍廣，長(cháng)寧、閔行、普陀以及青浦等，均受到該利好的推動(dòng)。如長(cháng)寧區北新涇板塊漲幅明顯，作為“大虹橋”發(fā)展的核心區域，房?jì)r(jià)明顯上漲，半年漲幅超過(guò)40%。

　　同時(shí)，在長(cháng)江隧橋開(kāi)通的利好刺激下，崇明房屋成交量?jì)r(jià)齊升，二手房的普遍價(jià)格在8000元/平方米以上，房齡較短的已突破萬(wàn)元。

　　兩件事引發(fā)“變數”

　　然而進(jìn)入歲末，兩個(gè)事件足以引發(fā)“變數”。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”。專(zhuān)家分析，在交易環(huán)節的各項稅收中，營(yíng)業(yè)稅率最高，因此它對調節需求最具影響力，此次從2年調整為5年，會(huì )對未來(lái)部分短期投機需求起到一定抑制作用。由于政策在12月9日發(fā)布，各地細則更會(huì )延后幾天公布，而二手房過(guò)戶(hù)在銀行貸款審核期起碼在兩周左右，時(shí)間緊迫，預計目前剛決定出手掛牌的房東未必能在明年1月1日前交易，因此政策頒布后即使掛牌量增多，也未必能促使年末最后一個(gè)月形成二手房交易大高潮。

　　上海中原認為，在營(yíng)業(yè)稅“2變5”政策實(shí)施后，會(huì )出現市場(chǎng)掛牌量迅速下降，買(mǎi)賣(mài)交易速度減緩征兆，由于目前整體經(jīng)濟形勢及政策已定調，小業(yè)主仍會(huì )存有良好的心態(tài)，不排除不足5年房東掛牌將額外稅費攤到掛牌價(jià)中，因此短期來(lái)看仍無(wú)法平抑房?jì)r(jià)。長(cháng)期來(lái)看，如果價(jià)格逐步升高，市場(chǎng)將會(huì )步入交易低谷。

　　此外，市房管部門(mén)于日前公布了首批經(jīng)適房的銷(xiāo)售基準價(jià)格，3個(gè)樓盤(pán)單價(jià)在4800元至5200元之間。這一價(jià)格，與周邊新房11000元至16000元間，形成了明顯價(jià)差。隨著(zhù)上海大型居住社區建設進(jìn)一步提速，或多或少會(huì )“帶低”周邊房?jì)r(jià)，這也提醒買(mǎi)房人，在投資性購房時(shí)，必須謹慎考慮。

　　本報記者 晏秋秋