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　　中央經(jīng)濟會(huì )議提出推動(dòng)中小城市和小城鎮建設。對此，分析人士表示，距離大中城市更近的地區，房地產(chǎn)行業(yè)受益城鎮化建設速度更快。

　　過(guò)去三十年，中國已將城鎮化水平從17.9%提高到45.7%。剛落幕的中央經(jīng)濟會(huì )議提出要積極穩妥推動(dòng)城鎮化，適時(shí)放寬戶(hù)籍限制，推動(dòng)中小城市和小城鎮發(fā)展。專(zhuān)家估計，未來(lái)四十年，中國有望將3億多農村人口轉為城市人口，城鎮化水平將和發(fā)達國家靠攏。

　　而3億多農村人口在轉化為城市人口后，都將在城市生活，必將推動(dòng)城市的房地產(chǎn)消費。齊魯證券分析師邊旭寶表示，大中城市特別是大城市周邊，已滿(mǎn)足城鎮化條件，對城鎮化有迫切要求。而廣大中西部地區，特別是偏遠山區、農村，還不滿(mǎn)足城鎮化條件，政府在城鎮化方面也不可能一刀切。

　　有分析人士表示，城鎮化與工業(yè)化可謂同步進(jìn)行，工業(yè)化可以提供比農業(yè)更好的報酬，吸引農民進(jìn)城務(wù)工，城鎮化的前提是提供足夠的就業(yè)崗位。

　　在大中城市及其周邊，由于工業(yè)化較為充分，城鎮化發(fā)展起來(lái)更容易。另外，城鎮化有利于集中利用土地資源，這對土地稀缺的大中城市周邊地區顯得更為迫切。

　　邊旭寶表示，現在很多地方村莊規模越來(lái)越大，已經(jīng)空心化，很多進(jìn)城農民的耕地都轉給別人種�！俺擎偦�在保證糧食生產(chǎn)的前提下，可以解決工業(yè)和住房建設用地�！�

　　城鎮化有望為城市提供更多土地，而部分將用于房地產(chǎn)，增加土地供應會(huì )不會(huì )為房地產(chǎn)降溫？邊旭寶表示，“房?jì)r(jià)上漲的主要原因，不是在于供地調控，而是貨幣政策，現在投入市場(chǎng)的貨幣太多了�！彼�同時(shí)表示，“政府可能也不希望房?jì)r(jià)上漲太快，但是現在四分之一的固定資產(chǎn)投資是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的，政府也會(huì )權衡一下�！�

　　蘇州大學(xué)中國特色城鎮化研究中心主任陳忠介紹，蘇州在城鎮化方面走在全國前列，城鎮化率比較高，有的地方達到70-80%。他表示，蘇州地區很特殊，土地、水、人員素質(zhì)都很好，這里上世紀70、80年代大力發(fā)展鄉鎮企業(yè)，鄉鎮企業(yè)就近吸引了很多農民務(wù)工，另外蘇州的城市發(fā)展也很好，農民既可以在家務(wù)工，也可以選擇到城市里去。

　　不過(guò)，陳忠表示蘇州模式不宜簡(jiǎn)單模仿�！拔艺J為中國的城鎮化，要提供更多的可選擇性，畢竟很多地區的發(fā)展水平，自然條件都不同�！� 針對費孝通提出過(guò)“小城鎮解決大問(wèn)題”的城鎮化思路，陳忠表示，在這種思路下，實(shí)踐起來(lái)容易重復建設，造成產(chǎn)業(yè)雷同，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和由誰(shuí)來(lái)主導都是難題。

　　陳忠擔憂(yōu)政府和房地產(chǎn)商之間在城鎮化上達成某種默契。他表示，從2001年之后，很多地方把城鎮化當做政府工作來(lái)做，實(shí)際上等于政府做了市場(chǎng)應該做的工作，政府推動(dòng)城鎮化無(wú)可厚非，怕的是政府和房地產(chǎn)商之間形成默契，這樣就會(huì )使城市規劃不太嚴肅，經(jīng)常變。

　　·券商視點(diǎn)·

　　長(cháng)江證券：城市化繼續成為明年地產(chǎn)的核心話(huà)題

　　會(huì )議提出要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發(fā)展水平。

　　農業(yè)轉移人口就業(yè)與落戶(hù)也就必然要求這些進(jìn)入城市的農業(yè)轉移人口有住房。目前我國城鎮化率為45.68%，據預測我國將在2035年城市化率達到70%，屆時(shí)從農村轉移至城市人口平均每年將達到2500萬(wàn)左右，如果按照小康標準即人均居住面積35 平米計算的話(huà)，光滿(mǎn)足新增城市人口的居住面積每年將達到八億五千萬(wàn)平米，合建筑面積超過(guò)十億平米。目前我們商品房銷(xiāo)售面積(1-10月份)為6.6億平米，預計全年超過(guò)8億平米，因此未來(lái)由城市化帶來(lái)的新增需求將是非常強勁的。

　　通過(guò)會(huì )議精神來(lái)看，重點(diǎn)是推進(jìn)中小城市的城鎮化進(jìn)城，從這點(diǎn)來(lái)看，二三線(xiàn)城市受益更大，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)需求也就更大。

　　國泰君安：看好二三線(xiàn)城市量?jì)r(jià)空間

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調是積極扶持的。會(huì )議表示保持宏觀(guān)經(jīng)濟政策的連續性和穩定性 ，并將繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮化。

　　放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制將加快二三線(xiàn)城市城市化發(fā)展步伐，提升量?jì)r(jià)空間。會(huì )議提出，要把解決農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制。這將為二三線(xiàn)城市帶來(lái)持續的城市化發(fā)展動(dòng)力及大量剛性和改善性需求。

　　二三線(xiàn)城市的行業(yè)將具有更大的發(fā)展空間。二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲速度慢，整體尚未達到前期高點(diǎn)；而需求結構總體表現良好，主要是剛性和改善性需求；同時(shí)，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設提速等有利因素驅動(dòng)下房?jì)r(jià)上漲潛力較大，且為中長(cháng)期趨勢，看好二三線(xiàn)城市量?jì)r(jià)空間。

　　土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過(guò)度上漲的地價(jià)對于開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力及風(fēng)險。會(huì )議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度。由于增加土地儲備、拍地至銷(xiāo)售需要一段時(shí)間，短期對于行業(yè)供應量的壓力不大。保障性住房的增加力度和地方土地財政格局改善程度有關(guān)。