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　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確提出“繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控”，給明年的房地產(chǎn)政策帶來(lái)不小的想象空間。對于明年的樓市政策走向，業(yè)內人士預測認為，明年政策將首先放開(kāi)普通商品住宅土地供應，并修改相關(guān)土地出讓方式，放量土地市場(chǎng)“穩地價(jià)”；至于金融及稅收手段，由于剛明確房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)惠政策延續，馬上大變的概率較低，將走出“前松后緊”的走勢，但二套房貸政策必將面臨收緊壓力，空轉的物業(yè)稅有望變“實(shí)轉”。

　　土地招拍掛制度面臨調整

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要旺“實(shí)火”控“虛火”，加大有效供應以抑制投機。這可以從兩方面入手，一是千方百計地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應量；二是增加新增土地供應量，加大土地儲備。

　　在土地問(wèn)題上需要針對已經(jīng)批出去的土地加大盤(pán)活力度，對違規囤地要更加嚴格執法，“這個(gè)問(wèn)題是我們過(guò)去的短板，每塊土地后面都有一個(gè)故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結合在一起”。

　　此外，應關(guān)注已經(jīng)批出去的土地怎么使用。顧云昌介紹，今年前三季度，我國共出售5.7萬(wàn)公頃土地，但落入開(kāi)發(fā)商手中的剛超過(guò)兩萬(wàn)公頃，3/5的土地都不是開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)的�！澳�3/5土地哪兒去了？政府機構買(mǎi)地了？個(gè)人也買(mǎi)地了？”顧云昌表示，這意味著(zhù)一手土地的供應不僅僅需要監管企業(yè)囤地，還應該關(guān)注政府和個(gè)人的囤地行為。

　　而土地招拍掛制度更是被不少人認為是推高地價(jià)的重要原因，這一制度將面臨調整。目前國家明確提出要提高土地供應和使用效率，完善土地招拍掛等制度。作為土地交易制度改革的試點(diǎn)，16日，北京市將通過(guò)“價(jià)高者得”的方式招標出讓土地，并公布最終的投標結果。

　　北京市土地整理儲備中心的工作人員告訴中國證券報記者，本次試點(diǎn)地塊的投開(kāi)標活動(dòng)將在16日上午9點(diǎn)開(kāi)始。通過(guò)現場(chǎng)開(kāi)標的形式，根據標書(shū)結果按照價(jià)格最高的原則確定土地成交方。該試點(diǎn)地塊項目的有關(guān)人員介紹，從流程上看，本次試點(diǎn)的招標方式與此前相比減少了評標的時(shí)間。以前的招標方式需要經(jīng)過(guò)審批評標等多道程序，還要上報批準。

　　北京某國有房地產(chǎn)企業(yè)的負責人告訴中國證券報記者，新的招標制度比現有的招拍掛程序的確有所精簡(jiǎn)，時(shí)間上將縮短約14天�！皣�土局這么做是希望通過(guò)嘗試新的交易方式來(lái)平抑快速上漲的地價(jià)”，該負責人認為，最終能否得到推廣主要看競價(jià)結果。如果相對于周邊地塊價(jià)格有所下降，未來(lái)就有可能繼續推廣。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，現有的拍賣(mài)制度是通過(guò)前期招標中的最高價(jià)再加上一定的溢價(jià)率從而確定現場(chǎng)拍賣(mài)的底價(jià)。但由于拍賣(mài)現場(chǎng)容易產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商相互抬價(jià)的不理性場(chǎng)面，因此容易使地價(jià)快速上漲。但是這種“價(jià)高者得”的方式不會(huì )對抑制地價(jià)產(chǎn)生太大作用。他指出，上海也曾使用過(guò)這種方式，但最終結果證明地價(jià)還是偏高。

　　金融政策重在差別化與防風(fēng)險

　　顧云昌在解讀國務(wù)院常務(wù)會(huì )議相關(guān)表述時(shí)強調，國務(wù)院多次提到要防范金融風(fēng)險，這是因為一線(xiàn)城市投機性購房勢頭抬頭。要抑制投機，需要從兩個(gè)方面來(lái)調整政策，一是針對個(gè)人的按揭貸款，應通過(guò)差別化信貸政策，加大首套與二套房貸款條件之間差別化政策的執行力度，遏制住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲，“比如二套房的首付比例向上調整，可以減少相當一部分投機行為”；二是針對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，在要求企業(yè)增加供應量的同時(shí)，注意防范風(fēng)險。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，由于改善性住房界定不清，銀行對二套房貸款很可能?chē)栏駡绦谢鶞世�率上�?0%。另外，諸如北京84號文等抑制市場(chǎng)信貸不理性的政策將會(huì )繼續延續。而且，將來(lái)銀行貸款評估值可能繼續低于市場(chǎng)成交價(jià)，從而令不理性的恐慌性需求因首付及信貸問(wèn)題而減少。這些政策將有利于市場(chǎng)理性發(fā)展。

　　與顧云昌將“加大差別化信貸政策執行力度”中的差別化理解為首套和二套房之間的差異不同，一位市場(chǎng)人士認為這一表述仍可以有多種解讀，如是否應將個(gè)人按揭貸款與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款在導向上予以區分，是否應該在中央統一房地產(chǎn)金融政策框架下讓各大銀行在執行時(shí)有一定的差異化和彈性，這些表述如何理解還需等待配套細則落實(shí)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭則預測，明年二套房貸政策必定還要緊縮。此外，國務(wù)院關(guān)于加強市場(chǎng)監管的表述，意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)不斷爆發(fā)的“亂相”將得到整治，這其中就包括捂盤(pán)、假按揭、亂收定金等屢治不除的頑疾。

　　此外，沉淀的公積金如何應用于保障房也將成為明年房地產(chǎn)政策金融領(lǐng)域的亮點(diǎn)。此次國務(wù)院明確表示將力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。這一目標比去年此時(shí)確定的至2011年末解決747萬(wàn)戶(hù)的數字翻了一番。而從目前保障房執行情況來(lái)看，資金難題無(wú)疑是地方政府難以主動(dòng)配合保障房的重要原因之一。目前我國各大城市沉淀的公積金，如何運用到保障房建設中仍有待確定。據了解，截至今年3季度末，北京住房公積金累計余額就高達1054.37億元。一旦公積金投資保障房的政策落實(shí)，必將盤(pán)活數萬(wàn)億沉睡的資金。

　　物業(yè)稅能否千呼萬(wàn)喚始出來(lái)

　　稅收政策亦是此次明確的政策方向，對此，不少專(zhuān)家預測物業(yè)稅有望在明年再次提上議事日程。

　　楊紅旭就認為，針對大戶(hù)型、高檔房的物業(yè)稅有可能加快推出，極有可能在部分城市試點(diǎn)實(shí)轉。而從投資者預期來(lái)看，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)15日進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò )調查中，針對未來(lái)國務(wù)院是否會(huì )繼營(yíng)業(yè)稅收緊后再次出臺房地產(chǎn)收緊政策，38%的投資者認為稅費收緊等政策推出不可避免，58%的投資者認為房?jì)r(jià)高企，真正遏制房?jì)r(jià)還需出臺組合拳。

　　而從稅費角度來(lái)看，顧云昌認為要千方百計增加房屋供應量，就必須盤(pán)活二手房市場(chǎng)，搞活租賃房市場(chǎng)。日前房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)確定如期停止，對此顧云昌預測，明年稅費優(yōu)惠政策結束以后，二手房市場(chǎng)將會(huì )有一個(gè)大幅度的下滑，因此我們“希望在加大有效供給和抑制投機需求之間，政策根據市場(chǎng)變化作出的調整應該平和一點(diǎn)”。

　　顧云昌認為，接下來(lái)各地將會(huì )根據中央精神出臺調控細則，由于各地方樓市的基本面情況千差萬(wàn)別，各地的調控措施可能會(huì )有所不同。

　　此外，有專(zhuān)家預測，對外資購房政策可能會(huì )重新緊縮，重申“171號文”；轉售房屋的稅費也可能會(huì )從嚴征收。

　　由于房地產(chǎn)政策基調已定——在保持政策連續性和穩定性的同時(shí)遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，預計政策立即大變臉的概率并不高，政策有望走出“前松后緊”的態(tài)勢。(蔡宗琦 于萍)