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　　12月14日，國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，要求遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。這是一周之內國務(wù)院針對樓市發(fā)出的又一調控信號——此前，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議已決定將“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”。

　　以抑制投資投機性購房為目標的新一輪樓市調控或將就此展開(kāi)。

　　實(shí)際上，剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議曾一度讓地產(chǎn)界緊繃的神經(jīng)有所放松：不少地產(chǎn)商表示，原以為中央會(huì )出臺較猛烈的樓市調控政策，但會(huì )議提出的“支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”讓大家相信，2008年出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策并不會(huì )輕易取消，明年樓市政策依然偏暖。

　　然而，政府會(huì )坐視部分城市房?jì)r(jià)高燒、樓市涌現泡沫嗎？

　　根據國家統計局新近公布的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，創(chuàng )年內新高；同時(shí)，環(huán)比上漲1.2%，成為今年內環(huán)比增幅最大的一個(gè)月份。對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生分析說(shuō)，今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出“三高一低”的特點(diǎn)——房地產(chǎn)價(jià)格持續10個(gè)月走高；房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣投放量高，1至11月房地產(chǎn)資金來(lái)源達48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預期76.4%。這推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比持續上升，新“地王”不斷涌現。

　　在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲聲一片”中，個(gè)別城市房?jì)r(jià)更是節節攀升。數據顯示，北京、深圳等地2009年商品房均價(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)60%，不少樓盤(pán)售價(jià)甚至已經(jīng)翻了一番。按照國際上通行的判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康運行的指標，無(wú)論房?jì)r(jià)收入比、租售比還是空置率，京、滬、深等地都已遠遠超過(guò)警戒線(xiàn)，呈泡沫加劇的趨勢。更為嚴峻的是，人民幣升值預期、流動(dòng)性過(guò)剩等因素或將導致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，地產(chǎn)資金杠桿率沖高，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫或將越吹越大。

　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，有關(guān)“房?jì)r(jià)太高抑制消費需求”、“房地產(chǎn)‘綁架’中國經(jīng)濟”的說(shuō)法開(kāi)始廣為流傳。因此，當前樓市的問(wèn)題不是泡沫會(huì )不會(huì )破滅的問(wèn)題，而是該如何捅破泡沫、從何處捅破泡沫的問(wèn)題。

　　研究表明，房地產(chǎn)業(yè)已占我國GDP的6%，25%的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，另有30多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。對于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，給經(jīng)濟埋下了隱患。特別是與房地產(chǎn)密切相關(guān)的金融業(yè)，更是在地產(chǎn)泡沫中累積了巨大風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控需要極高的智慧：既不能任由房?jì)r(jià)過(guò)快上漲威脅經(jīng)濟未來(lái)發(fā)展，也不能過(guò)度打壓令保增長(cháng)成果受到影響。而且，從改善民生角度講，對于老百姓自住購房需求也應給予政策支持和鼓勵。出于以上幾方面因素考慮，增加有效供給、抑制投機購房，或許是當前加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的最佳切入點(diǎn)。

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議從政策、供給、監管和制度四方面入手，在保持政策連續性和穩定性的同時(shí)，重點(diǎn)加快保障性住房建設，加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。有分析人士指出，當前房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)直接原因是供不應求，而新房開(kāi)工面積等先行指標顯示，明后兩年供應情況仍不容樂(lè )觀(guān)，因此解決部分城市房地產(chǎn)供不應求矛盾，先要增加供給，尤其是增加普通商品住房的有效供給。對此，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議已明確提出，將適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率，同時(shí)加快普通商品住房建設。此外，還將繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　從此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議發(fā)出的信號看，在增加有效供給之外，政策將重點(diǎn)放在了抑制投資投機性購房方面，要求加大差別化信貸政策執行力度，防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險。這一條最為關(guān)鍵，雖然目前尚未叫停二套房貸優(yōu)惠政策，但如果房?jì)r(jià)上漲勢頭繼續，明年此類(lèi)政策必定收緊。畢竟，這是房地產(chǎn)調控政策中最重要、見(jiàn)效最快的手段，對抑制投資投機性購房的作用也最為明顯。此外，增加物業(yè)持有環(huán)節稅負、限制外資購房等措施也有可能推行。不過(guò)，這還是要取決于房?jì)r(jià)上漲的程度以及經(jīng)濟恢復的情況。

　　必須看到，當前房地產(chǎn)價(jià)格畸高除了供給與需求兩方面因素外，在很大程度上也源于相關(guān)制度的不完善。比如對開(kāi)發(fā)商的“屯地”、“捂盤(pán)”行為，目前就缺乏必要的監督管理，從而助長(cháng)了“地王”頻現、房?jì)r(jià)攀高。為此，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議特別提出要整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。

　　有關(guān)人士表示，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，重要的是遏制投機，而非打壓房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)本身。而遏制投機則需要引導投資導向，穩定市場(chǎng)預期，同時(shí)更要重視對中低收入階層保障性住房的供應。該人士表示，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，接下來(lái)應會(huì )有相關(guān)細則陸續出臺。明年樓市政策值得期待。 (謝利)