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　　“國四條”一出,滬深港三市地產(chǎn)股即刻全線(xiàn)下跌。本周二A股市場(chǎng)的84只房地產(chǎn)股票中,僅7只上漲,77只下跌,房地產(chǎn)板塊平均下跌2.62%,領(lǐng)跌大盤(pán)。風(fēng)聲鶴唳之間,樓市要“變盤(pán)”了嗎?

　　有人說(shuō),中國樓市和股市一樣是“政策市”,并由此認為樓市將在“國四條”出臺后會(huì )像2007年“927新政”后那樣掉頭向下。但筆者認為,此次“國四條”更應看作是中央對樓價(jià)漲幅過(guò)大的部分城市一次震懾。究其內容,無(wú)論從措施細則還是執行力度都無(wú)法與“927新政”相提并論。

　　首先,從“國四條”內容上看多為框架性的指引,而非具體的行政命令。如增加普通商品房的有效供給這一條本身并不是新說(shuō)法,但就廣州市場(chǎng)看,特別在中心市區,無(wú)論如何增加供應并壓制戶(hù)型,旺盛的需求和開(kāi)發(fā)商的商業(yè)運作都會(huì )將其托成“海鮮價(jià)”,90平方米不到照樣被包裝成豪宅銷(xiāo)售,購房者一樣趨之若鶩。面積下來(lái)了,品質(zhì)上去了,價(jià)格如何能降?

　　值得注意的是,927新政只是壓倒駱駝的最后一棵稻草,此前已有連續出臺的“國六條”、“國八條”等多個(gè)調控文件以及連續多次加息作為鋪墊。樓市是政策市不假,但也絕然不會(huì )像股市那樣波動(dòng),畢竟住房變現能力有限,更沒(méi)有各種技術(shù)指標做短線(xiàn)指導,不可能想拋就拋。

　　其次,旺盛的需求不可能輕易“變盤(pán)”�！�927”所帶來(lái)的變盤(pán)效應不僅是因為政策的嚴厲打壓和購房成本的上升,也有全球金融海嘯和中國經(jīng)濟增長(cháng)預期放緩導致人們的心理受挫。反觀(guān)如今,中國成為全球經(jīng)濟的“救星”率先走出泥潭,優(yōu)惠政策令內需再度旺盛,寬松的信貸為樓市不斷輸血,換房改善性需求強勁,這些因素都不是短期內可以統統消失的,樓市也自然不會(huì )需求萎縮。

　　合富輝煌的市場(chǎng)調查顯示,四季度廣州超過(guò)70%的潛在置業(yè)者為換房客,30%的潛在置業(yè)者對明年樓價(jià)走勢的判斷仍然是繼續攀升,認為樓價(jià)將略有下降的比例為22%。盡管近9成潛在置業(yè)者表示當前樓價(jià)偏貴或太貴,但11月廣州成交量依然高達77.30萬(wàn)平方米,同比增加43.3%,表明需求并未因樓價(jià)高而退縮。

　　再次,各大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)極其成熟,抗風(fēng)險能力比金融海嘯之前更強。僅從銷(xiāo)售額看,萬(wàn)科今年必將突破600億,保利、中海、綠城紛紛劍指400億,開(kāi)發(fā)商實(shí)力已經(jīng)今非昔比。經(jīng)過(guò)去年的寒冬,開(kāi)發(fā)商也更加懂得要抱團智取,從亞運城拍地的結盟上就可管窺見(jiàn)豹。在恒大、龍湖上市后,中國地產(chǎn)第一軍團幾乎悉數登陸資本市場(chǎng),潘石屹“百日巨變”的預言可能再不會(huì )出現。

　　筆者認為,“國四條”的出臺具有極強的象征意義和明確的指向性,就是中央不會(huì )對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快置之不理。但受宏觀(guān)經(jīng)濟大局的制約,中央也不會(huì )迅速拿出具體強硬的手段來(lái)治理個(gè)別城市的樓市�？赐晗嚓P(guān)報道,筆者對“國四條”的理解是四個(gè)字:好自為之。王昊