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　　近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)業(yè)界普遍認為，樓市政策風(fēng)向已發(fā)生了重大轉變，政府接著(zhù)出臺系列調控政策，已經(jīng)是板上釘釘的事�？梢灶A見(jiàn)：收縮房地產(chǎn)信貸，取消優(yōu)惠利率，大規模推動(dòng)保障性住房建設，重啟限價(jià)房建設等等，都有可能在2010年啟動(dòng)。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家忠告：投資房地產(chǎn)的人應該慎重了。

　　“國四條”定調明年樓市

　　在廣東省房協(xié)理事趙卓文看來(lái)，令房地產(chǎn)界震撼的消息，是14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求“在保持政策連續性和穩定性的同時(shí)，加快保障性住房建設，加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭�！�

　　“這是年末政策轉向的重大標志�！笔聦�(shí)上，在12月14日前，大家對2010年樓市普遍持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。主要理由有三個(gè)：1.全球金融危機之后，由于政府干預而造成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫正在形成，通脹壓力的預期使樓價(jià)持續上升。2.廣州樓市供不應求的態(tài)勢在2010年不會(huì )有根本性的改變。3.2010年是亞運年，廣州樓市還會(huì )興奮一段時(shí)間。

　　2009年，樓市由低迷到反轉，僅僅八九個(gè)月時(shí)間，就走出了30%左右的價(jià)格升幅，并且出現了量?jì)r(jià)齊升的驚人現象�！暗胤秸�府(賣(mài)地)、開(kāi)發(fā)商和投資客今年玩得也太過(guò)了�！壁w卓文說(shuō)。

　　令人擔心的是：年末政策風(fēng)向改變，炒家會(huì )獲利了結。不但不會(huì )再去“接貨”，而且會(huì )抓緊賣(mài)掉手中的存貨。一進(jìn)一出，高價(jià)位的樓市，將面臨需求不足的局面�！�2007年9月27日成為那一年房地產(chǎn)走向的分界點(diǎn)，2009年12月14日又會(huì )重演那一幕嗎？確實(shí)不能排除這種可能性�！壁w卓文認為，中國的樓市，本質(zhì)上還是個(gè)“政策市”。中央政府希望“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，政府是一定可以做得到的�！霸�2009年的這個(gè)冬天，買(mǎi)樓要聽(tīng)黨的話(huà)�！�

　　或催漲房?jì)r(jià)加劇壟斷

　　在中央明確提出遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭之后，首先向高燒的土地市場(chǎng)揮出的第一記調控重拳，就是17日首次明確開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地首付比例不得低于全部地價(jià)款的50%，還要求地方政府采取有效措施限期追繳此前被開(kāi)發(fā)商拖欠的土地出讓金。

　　不過(guò)，這個(gè)政策可能是把“雙刃劍”，一方面，通過(guò)嚴控土地，打擊炒地，讓開(kāi)發(fā)商不要都擠到土地市場(chǎng)，哄抬房?jì)r(jià)，從而少產(chǎn)生地王及高地價(jià)。但另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地少了，市場(chǎng)上供應的房子也會(huì )少，一段時(shí)間后會(huì )刺激房?jì)r(jià)上漲。

　　同時(shí)，土地新政也影響到中小開(kāi)發(fā)商。趙卓文認為，“提高買(mǎi)地門(mén)檻，將阻止中小開(kāi)發(fā)商參與競爭，有可能加劇國企開(kāi)發(fā)商對土地的壟斷局面�！北娝�周知，“地王”的出現是央企、國有房企在推波助瀾，對“不差錢(qián)”的這些“大地主”來(lái)說(shuō)，“拿地首付不低于50%”實(shí)際只能造成壟斷的進(jìn)一步加深，最終的結果是“國進(jìn)民退”，財大氣粗的國企又將是下一輪地價(jià)、房?jì)r(jià)井噴的推手！

　　在昨日廣州舉行的“環(huán)球經(jīng)濟論壇”上，越秀城建地產(chǎn)董事長(cháng)梁由潘就表示，今年城建銷(xiāo)售暢旺，資金回籠80億元，用40億元買(mǎi)大學(xué)城的地并無(wú)不妥。他認為，土地價(jià)格上漲是長(cháng)期趨勢，因此“正常的地王”不斷產(chǎn)生也就不足為奇。有些“地王”可能是不合理的，開(kāi)發(fā)商拿了以后長(cháng)時(shí)間不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對這種不正常的“地王”，政策上就要限制。

　　地方政府有什么招數

　　緊跟中央執行遏制樓價(jià)上漲的政策，地方政府還有什么招數？

　　招數1：擴大保障性住房的建設。

　　招數2：擴大普通商品住房的供應。趙卓文指出，這一條對廣州市政府來(lái)說(shuō)，很難。難點(diǎn)有二：政府土地儲備不足，資源有限；“土地財政”也讓政府猶豫不決。

　　招數3：重啟限價(jià)房的建設。

　　招數4：取消房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，重點(diǎn)打擊“炒房”、“屯房”。房貸政策收緊，二手房買(mǎi)賣(mài)設定門(mén)檻，種種“應急措施”都會(huì )隨時(shí)出臺。

　　招數5：規范市場(chǎng)管理。要求發(fā)展商不“捂房”，要求中介公司“不炒房”，要求媒體“對樓市降降溫”。

　　招數6：響應省政府關(guān)于“三舊改造”的文件，迅速出臺廣州市“三舊改造”的實(shí)施文件。

　　“事實(shí)上，中央政府還有一‘終極招數’可遏制樓價(jià)，那就是物業(yè)稅的出臺�！痹诘禺a(chǎn)專(zhuān)家們看來(lái)，物業(yè)稅一天不出臺，國內大中城市樓價(jià)上漲的總體走勢不會(huì )有大的改變，所有的政策和招數都只是“治標不治本”而已。

　　2009年房地產(chǎn)調控路線(xiàn)圖

　　8月 國土資源部明確下半年嚴查囤地未建現象。

　　10月 國土資源部調研土地儲備情況，除要求上報土地出讓價(jià)款總額、建設用地總量等情況外，還特別要求地方政府和主管部門(mén)對土地儲備制度的“防范腐敗機制”以及實(shí)施情況進(jìn)行檢查。

　　12月9日 國務(wù)院總理溫家寶在一次國務(wù)院會(huì )議上也明確提到，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。

　　12月14日 國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求在保持政策連續性和穩定性的同時(shí)，加快保障性住房建設，加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。

　　12月17日 財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。