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    非普通住房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠急剎車(chē) 套上“緊箍咒”
2009年12月24日 08:48 來(lái)源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  國務(wù)院常務(wù)會(huì )議未能明確的二手房營(yíng)業(yè)稅征收細則調整終于塵埃落定,業(yè)內人士預計,財政部明確的營(yíng)業(yè)稅政策對普通住宅殺傷力有限,但對非普通住宅影響最大,尤其是3-5年的大戶(hù)型轉讓的稅費將猛增。

  非普通住宅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠急剎車(chē)

  按照最新的政策,自2010年1月1日起,個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。2010年營(yíng)業(yè)稅免征年限由此前的2年重新恢復到5年。這已是自2005年開(kāi)征此項稅費至今五年之內的第四次調整。

  鏈家地產(chǎn)提供的數據顯示,以一套現總價(jià)100萬(wàn),當初購買(mǎi)價(jià)80萬(wàn)的房產(chǎn)為例,如果是普通商品房,則購買(mǎi)未滿(mǎn)2年的不受政策改變影響,3-5年內的住房將比此前多征收11000元(稅率5.5%),超過(guò)5年不征收稅費。如果是非普通住宅,則未滿(mǎn)2年的按全額征收政策不變,3-5年內由原本差額征收11000元增至55000元,增加了44000元的成本,超過(guò)5年的按差額征收11000元。

  鏈家地產(chǎn)統計數據顯示,上述政策對于短期內購買(mǎi)非普通住宅的購房者打擊力度最大。以北京為例,按照規定,住宅小區建筑容積率在1.0(含)以下,單套建筑面積在140(含)平方米以上,三環(huán)以?xún)瓤們r(jià)超過(guò)215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間超過(guò)175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間超過(guò)165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外超過(guò)100萬(wàn)元/套的住房均為非普通住宅。目前,北京140平米以上二手房成交占比為14%左右,其中五年內大戶(hù)型占比8%左右,未來(lái)短期內大戶(hù)型投資的心理預期將會(huì )縮緊。不過(guò),今年以來(lái),北京房?jì)r(jià)漲幅較大,上述界定非普通住宅的總價(jià)標準尚為去年11月核定的,如果仍嚴格執行此標準,將有為數不少的中等戶(hù)型被界定為非普通住宅。

  政策效應持續時(shí)間有限

  鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為,由此看來(lái),營(yíng)業(yè)稅政策對于非普通住宅的征收力度相當大,尤其是政策改變后,3-5年非普通住宅多支出成本最多。但由于從11月份起消費者對營(yíng)業(yè)稅政策調整基本已有心理預期,調整對當前市場(chǎng)震蕩不會(huì )很大。

  我愛(ài)我家副總裁胡景暉則表示,營(yíng)業(yè)稅政策細則的出臺有效緩解了年底之前因政策性恐慌而出現的集中過(guò)戶(hù)。細則主要意在抑制市場(chǎng)中的投資行為,打擊投機性購房群體。出臺也在一定程度上保證了明年二手房交易惜售現象不會(huì )過(guò)于明顯,保障了明年市場(chǎng)交易熱情,尤其是2-5年內的二手普通住宅交易能夠持續活躍。

  不過(guò),他也認為,盡管政策收緊的初衷是力圖通過(guò)稅收杠桿加大對二手房市場(chǎng)的調節力度,以此達到遏制炒房、抑制投機的目的。但以前每次政策調整后,市場(chǎng)反映出的效果并不理想。相關(guān)調查顯示,從05年政策首次推出至06年再次調整,其對于市場(chǎng)的輻射效應大致持續半年左右,之后隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,業(yè)主方對于稅費的認知逐步了解和深入,引發(fā)了稅費轉嫁及倒逼房?jì)r(jià)等問(wèn)題,稅費調整對市場(chǎng)的效力周期漸趨縮短。因此,單單依靠交易環(huán)節的稅收調控,恐怕并不能完全實(shí)現遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、控制投機的目標。而對于明年而言,經(jīng)過(guò)再次調整的稅費政策對二手房市場(chǎng)的影響恐只延續到一季度后半程,若無(wú)其他調控措施跟進(jìn),此后的二手房市場(chǎng)或將繼續走出量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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