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在市場(chǎng)需求中,有兩類(lèi)需求一直在爭奪市場(chǎng)。一類(lèi)是基本需求;另一類(lèi)是投資和投機性需求。處理好這兩類(lèi)需求,直接關(guān)系到樓市的穩定。
當前,城市房?jì)r(jià)上漲已成為社會(huì )矛盾的一個(gè)焦點(diǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化是從2005年開(kāi)始的。2004年之前,每年商品住房竣工面積與銷(xiāo)售面積之比均在0.8以下,2004年達到1:1;之后開(kāi)始逆轉,2005年為1:1.2,2006年為1:1.3,2007年為1:1.4,2008年受市場(chǎng)需求萎縮的影響降到1:1.2。今年1—10月商品住房竣工3億平方米,銷(xiāo)售為6億平方米,兩者之比為1:2,供求關(guān)系發(fā)生了比2007年更為嚴重的失衡,價(jià)格的上漲也就更為迅猛。
在市場(chǎng)需求中,有兩類(lèi)需求一直在爭奪市場(chǎng)。一類(lèi)是基本需求,這類(lèi)需求在我國現階段仍呈穩定增長(cháng)的態(tài)勢;另一類(lèi)是投資和投機性需求,在部分城市迅速增加。處理好這兩類(lèi)需求,直接關(guān)系到樓市的穩定。
基本需求穩定增長(cháng)的來(lái)源之一,是我國還有十年左右的人口年輕化優(yōu)勢。到2008年,我國人口結構中35歲以下仍占人口總量的45.5%,最具有創(chuàng )新能力和消費能力的勞動(dòng)力仍占人口總量的50%以上,人口的年輕化將導致住房的初始需求始終旺盛,直至這個(gè)優(yōu)勢開(kāi)始衰退為止;拘枨蠓定增長(cháng)的來(lái)源之二,是正在經(jīng)歷的快速城鎮化進(jìn)程。預計到“十二·五”末,我國城鄉人口結構開(kāi)始變化,2015年城鎮化率將達到50%,再過(guò)十年到2025年,城鎮化率將達到60%,這期間,每年仍將有1600萬(wàn)左右的農村人口進(jìn)入城鎮務(wù)工經(jīng)商居住;拘枨蠓定增長(cháng)的來(lái)源之三,是在消費結構升級推動(dòng)下的改善性需求。受長(cháng)期福利分房制度的影響,城鎮居民能夠自由地選擇住房的時(shí)間才短短十年,目前,還有一半多的家庭居住在房改前建的住房里,隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展、居民收入提高和城市的成長(cháng),城鎮居民對住房的改善需求還遠遠沒(méi)有結束。這三個(gè)方面增長(cháng)的基本需求決定了我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當長(cháng)的時(shí)間里,仍將是以新房交易為主的市場(chǎng),與歐美等國主要是二手房交易的市場(chǎng)有很大不同,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續面對房?jì)r(jià)與需求、住房資源占有不平衡、住房改善速度快慢等突出矛盾。因此,保護好基本需求格外重要,這是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的支撐力量,是我國城鎮化的堅實(shí)基礎,也是社會(huì )穩定的重要因素。
保持好基本需求首先要增加供給,避免市場(chǎng)供求失衡的狀態(tài)繼續加劇。其次,政策要關(guān)注保障邊緣人群和城鎮新移民,即在各地普遍加大保障性住房建設力度的同時(shí),要在房?jì)r(jià)高的城市大規模建設公共租賃住房,在公共交通走廊沿線(xiàn)提高建筑容積率,放開(kāi)城鎮戶(hù)口,鼓勵企業(yè)參與建設,讓初次置業(yè)的家庭能有若干年穩定的、相對低成本的租房期,這一段時(shí)間是他們積累未來(lái)購房能力的關(guān)鍵時(shí)期。
投資和投機性需求近年來(lái)增長(cháng)很快,這種大進(jìn)大出對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大,特別是為賣(mài)而買(mǎi)的投機性需求?陀^(guān)上講,經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年的積累,我國已經(jīng)有一部分富裕起來(lái)的家庭,家庭有余的資金總要選擇投資的地方。房地產(chǎn)因其獨有的商品使用屬性和資產(chǎn)投資屬性,也因其土地隨城市發(fā)展而增值的特點(diǎn),必然成為部分投資者的投資選擇,所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求客觀(guān)存在。要想房?jì)r(jià)不因此瘋漲,必須引導好投資性需求,既要引導用于出租的長(cháng)期投資,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所需要的,也要創(chuàng )新房地產(chǎn)虛擬投資品種,發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)投資基金,改變投資者看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就必須買(mǎi)套房子放在那里的實(shí)物投資方式。如此,一方面可滿(mǎn)足投資者的投資需求,另一方面也使房地產(chǎn)企業(yè)有了直接融資的渠道,避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金單一依賴(lài)銀行的風(fēng)險。對于那些專(zhuān)為賣(mài)而買(mǎi)的投機者,在政策上應該嚴格限制和遏制,通過(guò)信貸和稅收手段提高投機成本。
秦虹 作者系住房和城鄉建設部政策研究中心副主任、研究員
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