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　　進(jìn)入12月，中央政府再次出手調控樓市，政策細則頻繁推出，步步收緊。隨著(zhù)“國四條”及一系列調控政策的出臺，供求關(guān)系極度失衡、價(jià)格已至高位的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生微妙的變化：投資客拋售套現，開(kāi)始離場(chǎng)；購房者開(kāi)始步入觀(guān)望；地產(chǎn)股震蕩下行，多空分歧；房企開(kāi)始調整戰略，應對可能的風(fēng)險；一切都是那么似曾熟悉———當前樓市和2007年底的情形驚人的相似。

　　房地產(chǎn)商“不差錢(qián)”

　　在投資客意識到高位來(lái)臨開(kāi)始拋售的同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)也注意到了樓市存在的風(fēng)險。

　　在北京，風(fēng)險表現為投機過(guò)度。從今年6、7月份開(kāi)始，住宅市場(chǎng)由春節后的自住需求開(kāi)始轉變?yōu)橥顿Y需求�！坝捎谕�脹預期的加大，很多企業(yè)都在強調其產(chǎn)品的保值增值功能，以吸引投資性購房者�！蓖顿Y者王強表示。

　　中國指數研究院調查顯示，2009年1-9月，北京單價(jià)1.6萬(wàn)元以上的中高端樓盤(pán)成交套數占比達20.1%，特別是單價(jià)3萬(wàn)元以上的高端樓盤(pán)，盡管成交套數占比僅為2%，但銷(xiāo)售占比超過(guò)10%。進(jìn)入第四季度，這一數據依然在上升。從18000元/平米飚升至40000元/平米的太陽(yáng)公元，甚至成為今年的新盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。

　　盡管房企已經(jīng)開(kāi)始有意識進(jìn)行市場(chǎng)調整，但國土部嚴打囤地的動(dòng)作，已讓房企真正感受到調控的陣痛。

　　12月23日，國土部宣布對北京、上海等9省區市的18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地掛牌督辦，保利、中海、華潤等大牌房企赫然在列。王強認為，去年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終不足，是導致市場(chǎng)供需不平衡的原因之一，而國土部嚴格執行閑置土地政策，將促使房企加快存貨周轉。

　　不過(guò)，歲末中央接連出臺“遏制房?jì)r(jià)”政策，對“不差錢(qián)”的房產(chǎn)大鱷們并未“傷筋動(dòng)骨”�！岸喟腴_(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，受政策影響不大�！币晃粐�企房地產(chǎn)商對記者表示，國土部的“督辦”反而使得不少囤地囤錢(qián)觀(guān)望的房企，開(kāi)始“盤(pán)活”手中的大筆資金。

　　“即使在2008年市場(chǎng)最不好的時(shí)候，綠城都沒(méi)有停下開(kāi)工的步伐�！本G城中國營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理裘劍平表示，綠城今年的銷(xiāo)售將達到450億，如果去年停工，今年就沒(méi)得賣(mài)。今后綠城還將保持持續的開(kāi)工和周轉速度。

　　去年和今年大批出讓土地的五環(huán)外地區，如奧北、大興、房山、通州等，房企紛紛加快項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。11月17日，綠地集團今年7月在大興所拿的黃村地塊，已經(jīng)開(kāi)工，預計明年年中開(kāi)盤(pán)；萬(wàn)科副總裁毛大慶透露，萬(wàn)科9月在房山所拿地塊，也將于明年10月上市銷(xiāo)售。

　　這種改變也將反映到股市，12月房地產(chǎn)調控政策密集出臺后，滬深股市地產(chǎn)股出現大幅回調，之前重倉地產(chǎn)股的基金大批出逃。中金公司報告認為，促供給的調控政策，意味著(zhù)高周轉、全國布局的龍頭公司有望擴大市場(chǎng)份額，獲得更好的銷(xiāo)售表現。

　　中金公司建議投資者，從三、四線(xiàn)地產(chǎn)股中回歸到一、二線(xiàn)地產(chǎn)公司，重點(diǎn)是明年銷(xiāo)售資源豐富、布局合理的行業(yè)龍頭和區域龍頭。

　　“中斷的調整”再繼續

　　“正如‘國四條’所言，內地部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，需要遏制�！北本┞�(lián)達四方機構總裁楊少鋒認為，樓市部分地泡沫化是此次調控開(kāi)始的原因。

　　“國四條”出臺前，迪拜危機爆發(fā)，許多在此投資房產(chǎn)的內地商人血本無(wú)歸，由此已經(jīng)引爆了內地樓市“泡沫論”之爭。萬(wàn)科董事長(cháng)王石“放言”，中國內地一線(xiàn)城市有些區域泡沫已經(jīng)顯現，如果這些泡沫向二、三線(xiàn)城市擴散，將會(huì )演變成為日本泡沫經(jīng)濟時(shí)代曾經(jīng)經(jīng)歷的情景，他為此表示擔憂(yōu)�！爱斒袌�(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，或者突然不好的時(shí)候，我們怎么辦？”王石說(shuō)，萬(wàn)科已經(jīng)做好應對泡沫破裂的準備，不拿地王，不囤地，不捂盤(pán)。

　　似乎在印證王石的判斷，12月18日，美國《福布斯》雜志刊文稱(chēng)，中國房地產(chǎn)泡沫位居全球第二，僅排在黃金之后。

　　內地關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，始自2003年，而房地產(chǎn)調控也自那一年的央行121號文件開(kāi)始，一直持續到2007年底。到了2008年，政策效應才開(kāi)始顯現，房地產(chǎn)成交陷入低迷，價(jià)格下跌，泡沫開(kāi)始擠出。

　　但包括王石、任志強在內的多位業(yè)內人士和專(zhuān)家學(xué)者認為，2008年的金融危機“拯救”了房地產(chǎn)業(yè)———為了拉動(dòng)內需，中央政府在2008年底出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠措施，地方政府也出臺了大量救市政策，許多瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)起死回生，房地產(chǎn)價(jià)格也再度大幅上漲。

　　花旗銀行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高認為，這是一次夭折的調整，泡沫擠出“中斷”，讓部分房企和炒房者得到喘息的機會(huì )。

　　目前新一輪的調控政策出臺，是否是對2003年以來(lái)的政策的傳承和接續？“一旦宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇基礎堅實(shí)，調控樓市是必然的�！敝性�地產(chǎn)華北區總裁李文杰曾表示。

　　下一步看信貸調控

　　北京貝塔工作室合伙人、清華大學(xué)博士杜麗虹認為，單靠二手房營(yíng)業(yè)稅改變，或國土部嚴查囤地，并不能直接抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。2008年房?jì)r(jià)出現下行，是不斷加息、信貸調節、稅收管控等多個(gè)政策疊加的效果。她認為接下來(lái)還應出臺更為細化的調控政策對市場(chǎng)施加影響。

　　中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明指出，收緊二套房貸對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲最有效。她分析，近期中央政府已連續通過(guò)稅收、土地等方式收緊房地產(chǎn)寬松政策，預計針對商業(yè)銀行的二套房貸嚴控政策或將出臺。

　　“調控已從最初的‘限供應’到‘限需求’，轉到目前的‘促供應’�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級研究員回建強認為，雖然目前來(lái)看，調控政策并未超過(guò)前幾年的嚴厲程度，但可以明顯看到，政府部門(mén)對于哪些政策對市場(chǎng)更為有效，已了然于胸，營(yíng)業(yè)稅細則馬上執行，接下來(lái)將落實(shí)“差別化的信貸政策”。

　　由于此前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議已經(jīng)明確，要增加普通住房供應，鼓勵自住和改善型購房需求。因此回建強認為，針對首套自住房，信貸政策依然是優(yōu)惠的，投資投機購房需求將受到重點(diǎn)“照顧”，相關(guān)成本將陡增。

　　張大偉預測，營(yíng)業(yè)稅細則的出臺，明顯區分了投資、投機需求，2010年北京中高端二手房市場(chǎng)成交量暴跌已成定局；此外，這一政策的實(shí)施，以及后續調控政策的出臺，還將使得明年2季度房?jì)r(jià)存在下跌的可能。