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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)政策收緊的信號已經(jīng)放出,但是在巨大的利益面前,并未擋住冀望從中分一杯羹的企業(yè)的腳步。

　　住建部、國土資源部、財政部等多個(gè)部委近半個(gè)月的時(shí)間里,緊鑼密鼓地出臺了若干房地產(chǎn)調控政策。從“營(yíng)業(yè)稅征收減免2改5”,到“國四條”,再到“拿地首付不低于50%”,從“5年內普通住房轉讓差額征收營(yíng)業(yè)稅”再到“督辦全國18宗房地產(chǎn)閑置土地”。

　　但幾乎與此同時(shí),中國電信、華菱鋼鐵、ST春蘭、深華發(fā)、上海申達紡織等公司,先后發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)。一時(shí)間,非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)“混搭”房地產(chǎn)業(yè)成了一股風(fēng)潮。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)聲”里,這些新面孔難免讓人疑慮:房地產(chǎn)新政是否能剎住房地產(chǎn)漲價(jià)風(fēng)潮,其效果是否會(huì )像過(guò)去一樣,越調越漲?

　　近期大部分城市樓價(jià)仍上漲

　　來(lái)自中國指數研究院數據信息中心的監測顯示,12月21日至27日的全國土地市場(chǎng)持續回暖。全國各城鎮推出地塊190宗,環(huán)比減少10%,推出面積1244萬(wàn)平方米,環(huán)比增加15%；成交地塊66宗,環(huán)比增加8%,成交面積801萬(wàn)平方米,環(huán)比增加132%。上周成交樓面均價(jià)為每平方米3617元,環(huán)比上漲46%,漲幅較大。

　　監測顯示,上周地塊成交溢價(jià)較高,其中溢價(jià)水平超過(guò)200%的有4宗,在100%—200%之間的有6宗,50%—2100%之間的有10宗。溢價(jià)較高的地塊多集中于北京、上海、杭州。

　　從數據看,目前住宅用地的市場(chǎng)需求仍然較大,上周推出住宅用地658萬(wàn)平方米,占推出總量的一半以上。成交住宅用地495萬(wàn)平方米,占成交總量的六成以上。成交均價(jià)為每平方米4894元,環(huán)比上漲4%。廣州亞運城項目用地264萬(wàn)平方米,單體成交量超過(guò)之前廣州2009年成交總量,它的成交直接拉動(dòng)了上周住宅用地成交量,使之環(huán)比猛增210%。

　　此外,面對步步緊逼的調控信號,房?jì)r(jià)并未應聲下跌,反而延續了2009年的整體漲勢。據中國指數研究院檢測數據顯示,12月14日—20日,全國32個(gè)主要城市商品房成交均價(jià)呈漲跌互現狀態(tài)。一線(xiàn)城市北京、深圳環(huán)比分別繼續飆升16%、7%,杭州、上海環(huán)比下跌10%、3%,其余大部分城市成交均價(jià)也都呈上漲趨勢。

　　一名在美國上市的內地房地產(chǎn)企業(yè)的研究人員告訴記者,最近已經(jīng)將開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)一步提高。

　　“從我們的觀(guān)察來(lái)看,盡管調控風(fēng)聲很緊,但不論是一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng),購房需求還是呈現比較旺盛的狀態(tài)�！�

　　此外,他還向記者透露,由于他們的資金并不依賴(lài)銀行貸款,因此即使政策收緊,他們也很有信心,“退一萬(wàn)步說(shuō),這些年調控政策也出了不少,但哪次真正把房?jì)r(jià)給剎住了?”

　　控房?jì)r(jià)要先控信貸

　　近日統計部門(mén)公布的兩項數據引起市場(chǎng)的關(guān)注。12月25日,國家統計局公布第二次全國經(jīng)濟普查主要數據,將2008年全國GDP總量修訂為314045億元,與之前公布的數據相比增加了13375億。

　　數據顯示,房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30586.5億元,與2004年相比增長(cháng)107.5%,約占到GDP總額的1/10。2008年全國房企營(yíng)業(yè)利潤3861.3億,與2004年相比增長(cháng)了290.4%。

　　國家統計局數據的一項數據則顯示,今年前11個(gè)月我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中,國內貸款接近9000億元,個(gè)人按揭貸款超過(guò)7000億元,前11個(gè)月總計流入房地產(chǎn)的信貸資金超過(guò)1.6萬(wàn)億元,此數據比去年同期多出六成。而在今年全國9萬(wàn)多億元的銀行新增貸款中,約1/6流入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

　　快速擴張的信貸規模是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�的助推器。德意志銀行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,2010年信貸規模必須減速,4萬(wàn)億刺激計劃中未花出部分可以“細水長(cháng)流”,不必在2010年花完。否則,將給中國經(jīng)濟留下很大隱患。

　　此外,有專(zhuān)家建議,必須改善目前房地產(chǎn)資金過(guò)分依賴(lài)銀行貸款的現狀�！胺�?jì)r(jià)若再大幅上漲,銀行房貸就將面臨巨大的系統性風(fēng)險。如果銀行貸款無(wú)法按期償還,就會(huì )進(jìn)一步加劇銀行的呆壞賬,從而引發(fā)銀行業(yè)的動(dòng)蕩�！敝袊�社科院金融所研究員尹中立認為,迪拜危機以及此前的香港、日本樓市泡沫都表明,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴(lài)銀行信貸容易帶來(lái)信貸風(fēng)險。

　　監管機制要長(cháng)遠規劃

　　消費者同樣對政府的調控政策持觀(guān)望態(tài)度。一名剛在北京燕郊地段買(mǎi)房的人士告訴記者,“銷(xiāo)售場(chǎng)面依然很火爆,政府這幾年的調控政策沒(méi)少出,但是那又怎么樣,每次調控,之后還不是之后都漲了�！�

　　中國社科院財貿所倪鵬飛研究員此前在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,中國住房市場(chǎng)主要有過(guò)兩次過(guò)熱時(shí)期。一是鄧小平發(fā)表南方講話(huà)以后,住房開(kāi)發(fā)投資存在過(guò)熱,中央先后出臺了一系列法規、政策,用于規范住房市場(chǎng)；一是2003年以來(lái),住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快,秩序比較混亂。投資快速增長(cháng),住房?jì)r(jià)格大幅上漲；住房市場(chǎng)供求結構矛盾突出,大量中低收入階層人群沒(méi)有合適的住房。

　　在他看來(lái),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)監管仍然存在不少突出問(wèn)題�！叭缭趹獙�1992年以后的住房開(kāi)發(fā)過(guò)熱中,監管部門(mén)用行政命令的方式抑制了住房產(chǎn)業(yè)的過(guò)快增長(cháng)。亞洲金融危機后,為了使經(jīng)濟盡快復蘇,相關(guān)部門(mén)又出臺了一系列措施,著(zhù)力于將住房產(chǎn)業(yè)培育成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)�！�

　　“中國的住房市場(chǎng)監管也存在著(zhù)一定的短視性,住房監管缺乏長(cháng)遠規劃,常常根據當時(shí)的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢制定政策�！蹦哒J為。

　　另外,“政府應該建立一個(gè)長(cháng)效的監管機制,不能因為房?jì)r(jià)漲得過(guò)快就下發(fā)行政命令,長(cháng)遠來(lái)看,對企業(yè)和消費者均不利�！庇袑�(zhuān)家對記者表示。

　　有專(zhuān)家建議,盡管香港的房?jì)r(jià)較高,但其住房保障體系以及監管機制非常值得內地借鑒。

　　據他介紹,香港特區政府對地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施所謂“同意方案”,規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府取得土地發(fā)展的樓盤(pán),必須在取得政府的同意后才可發(fā)售。要取得政府同意,發(fā)展商必須投入一定資金,遵守一系列的條件去開(kāi)發(fā)土地,并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中接受持續監管。同時(shí),政府還規范住房物業(yè)發(fā)售和買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些行為,細微如售樓書(shū)的內容準確性、建筑面積的表示方式和交易雙方律師的雇傭等各方面,都有著(zhù)政府監管的影子

　　南方日報駐京記者胡劍龍