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　　昨日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國十一條”)，通知要求嚴格二套住房購房貸款管理，二套房貸款首付款比例不得低于40%，抑制投資投機性購房需求。

　　繼去年年底密集出臺房地產(chǎn)調控政策以來(lái)，“國十一條”從“調結構、抑投機、控風(fēng)險、明確責任”四個(gè)方面，正式確定2010年樓市政策基調，表示政府遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的決心和強硬態(tài)度。

　　二套房首付不低于40%

　　【規定】通知要求，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。另外，繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　【解讀】二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監會(huì )就下發(fā)通知強調，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標準，并重申“二套房貸”標準不得擅自放寬，但市場(chǎng)上確實(shí)存在商業(yè)銀行對執行二套房利率標準上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執行優(yōu)惠利率的做法。

　　與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒(méi)有提及“改善型”二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠。社科院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立指出，這意味著(zhù)，去年底出臺的這一政策“口子”可能被封上。

　　房企應明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售

　　【規定】進(jìn)一步加強土地供應管理和商品房銷(xiāo)售管理，從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。要結合當地實(shí)際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部房源，嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監管力度。

　　【解讀】開(kāi)發(fā)商常用的捂盤(pán)銷(xiāo)售、排隊買(mǎi)房、不斷提價(jià)等營(yíng)銷(xiāo)手段，無(wú)非是摸準了購房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的思維定式，通過(guò)制造“供不應求”的假象推高房?jì)r(jià)，實(shí)現利潤最大化。宏源證券宏觀(guān)分析師杜征征表示，這體現了國家對樓盤(pán)具體銷(xiāo)售事項的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程的透明化，消除某些開(kāi)發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

　　地方越權減免稅要糾正

　　【規定】各地要結合本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。

　　進(jìn)一步健全和落實(shí)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責任制，對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地區和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。

　　【解讀】一位券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，遏制高房?jì)r(jià)、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了地方政府的責任。通知提出要重點(diǎn)督查房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市和地區，強調工作責任制，這在以往國務(wù)院下發(fā)的通知中較為罕見(jiàn)�？梢钥闯�，中央已經(jīng)給了穩定房?jì)r(jià)不作為或者積極性不高的地方城市一個(gè)明確的信號。

　　防止境外“熱錢(qián)”沖擊

　　【規定】加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。人民銀行、銀監會(huì )要加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監督管理和窗口指導。有關(guān)部門(mén)要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監控，防范信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國市場(chǎng)。

　　【解讀】SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在微博中表示，“防止境外熱錢(qián)沖擊我國市場(chǎng)”是需要特別留意的新問(wèn)題，全世界的利率都很低，幾乎是零。中國很可能受到“熱錢(qián)”沖擊，到時(shí)候炒房地產(chǎn)就不止是國內的資金了。

　　樓市成交速度或放緩 遏制高房?jì)r(jià)力量甚微

　　二套房貸首付不得低于40%的規定，對投機購房會(huì )起到一定的抑制作用？SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，“國十一條”中二套房貸款首付款比例不得低于40%，調控意圖明顯。據他幾年的觀(guān)察，按揭的成數和利率對房地產(chǎn)的需求影響最大�！笆赘丁币呀�(jīng)成為了流行語(yǔ)了，常在電視劇中出現。大家都在湊“首付”，如果提高首付比例。大家又要多湊幾年了，購房的需求自然就降下來(lái)了。潘石屹還稱(chēng)，只要政府增加土地的供應，囤地、惜售的房地產(chǎn)商會(huì )虧上血本的。

　　有業(yè)內專(zhuān)家表示，政府重申二套房貸首付提高至40%以上，主旨是為了抑制投資性購房，支持剛性購房者。二套房貸政策的重申，會(huì )使得近期樓市的成交速度有所放緩，但對高房?jì)r(jià)進(jìn)行遏制，此舉“力量”甚微。不過(guò)，由于客戶(hù)群體的需求不同，二套房貸首付提高，僅會(huì )對中小戶(hù)型及中低價(jià)商品房的投資購房起到抑制作用，但對購買(mǎi)高價(jià)和大戶(hù)型住宅的炒房人來(lái)說(shuō)，此舉只是隔靴搔癢。記者 張彬

　　我市銀行二套房貸嚴格執行相關(guān)政策

　　針對國務(wù)院明確二套房貸不低于40%的規定，市內多家銀行人士表示，以前的第二套房貸政策是部委層面，此次把第二套房政策上升到了國務(wù)院層面。昨日，接受記者采訪(fǎng)的我市銀行業(yè)金融機構表示，將嚴格執行有關(guān)信貸政策和監管規定。

　　在市內某銀行人士看來(lái)，重申第二套房貸款政策，可能就是“第二套房貸款必須首付四成，在執行過(guò)程中不準打折扣”。

　　市內某銀行人士稱(chēng)，國辦通知對第二套房的信貸要求，相當于對央行和銀監會(huì )以前出臺的政策又進(jìn)行了一次重申，市內銀行現行的第二套房貸款政策與通知精神一致——對于已經(jīng)貸款買(mǎi)過(guò)房的家庭，無(wú)論以前的按揭貸款是否還清，家庭成員再貸款買(mǎi)房都算第二套房，首付比例必須達到四成，貸款利率要在基準利率上上浮10%。

　　“雖然此次國辦在通知中把未成年子女也納入到了第二套房貸限制范圍，但是實(shí)質(zhì)上在銀行操作時(shí)并不會(huì )起到任可作用�！笔袃攘硪汇y行人士認為，由于在商業(yè)銀行看來(lái)未成年人不具備完全民事行為能力，所以一直以來(lái)都不會(huì )對未成年人開(kāi)辦個(gè)人房屋按揭貸款業(yè)務(wù)。

　　記者 張彬

　　網(wǎng)友評論

　　現在對房地產(chǎn)市場(chǎng)采取措施還不晚,如不果斷采取措施,將會(huì )產(chǎn)生非常嚴重的后果�！�—jdnxky

　　不僅要提高首付比例，還要提高限售年限，可能效果會(huì )更好。比如首付50%不受限制，首付40%兩年內不得交易，首付30%五年內不得交易……那樣真正需要的也不會(huì )因提高首付而無(wú)法購房。

　　——dong2829

　　過(guò)去5年，國務(wù)院出臺了無(wú)數措施，仍抑制不住房?jì)r(jià)瘋漲。即使二套房首付提高到50%、60%，那些真正有錢(qián)去炒房的人仍可以承受。沒(méi)錢(qián)人，就是在現有房?jì)r(jià)下降50%，也還是買(mǎi)不起�！�—究竟怎么了

　　現在的問(wèn)題是某些人可以買(mǎi)幾十套房子，有些人一套也買(mǎi)不起，唯一可行的就是對擁有多套房屋的征收高稅，否則無(wú)法從根本上解決問(wèn)題�！�—聽(tīng)雨軒

　　地價(jià)越來(lái)越高，房?jì)r(jià)怎么降？

　　——福沒(méi)來(lái)

　　一些西方國家的政策還是可以借鑒的。在美國購買(mǎi)第一套房幾乎是免稅(90~100平方米免稅,面積大就有一定的稅)，二套或多套房征高稅。如果你賣(mài)掉現有唯一住房，再購買(mǎi)新房，即使房?jì)r(jià)漲很多，利潤部分不需繳稅，重新購買(mǎi)也是免稅。但如果你賣(mài)掉二套或多套房，利潤的一半必須納年收入征稅，這樣就合理地控制了投機炒房。而有錢(qián)人買(mǎi)大房、多套房，就需多繳稅，多做貢獻，國家稅收還會(huì )大大增加，不會(huì )讓利潤都跑進(jìn)開(kāi)發(fā)商口袋�！�—駝龍