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　　10日，國務(wù)院新推出“國11條”，其中關(guān)于預售制度的要求成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。緊接著(zhù)，13日，福建省住建廳向各地房管及建設部門(mén)下發(fā)通知，要求進(jìn)一步加強商品房預售管理。其中，不少規定實(shí)際上都在暗指目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛規則，“預售從嚴”能否遏制高房?jì)r(jià)？業(yè)內人士認為，此次通知中涉及的規定并沒(méi)有太大新意，但放在目前的背景下，更多是釋放出政策調控的信號。

　　新政出臺

　　“預售從嚴”旨在遏制高房?jì)r(jià)

　　10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ�》明確已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部房源。

　　13日，福建省住建廳向各地房管及建設部門(mén)下發(fā)通知，要求開(kāi)發(fā)商須在取得預售許可證后10日內，一次性公布全部房源價(jià)格并公開(kāi)對外銷(xiāo)售，不得捂盤(pán)或拆零分幢分層分單元預售，不得在取得預售證前以“內部登記”等形式違規收取誠意金等費用。

　　零距離營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理楊臻分析，樓盤(pán)取得預售證10日內應當銷(xiāo)售，有望減少某些房企的“惜售”行為。對市場(chǎng)供求來(lái)說(shuō)，從表面上看，給消費者的供應量必定是有所增加，但不排除有些開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)調整節奏來(lái)控制推售商品房。

　　業(yè)內人士一致認為，《通知》從政策層面規范商品房銷(xiāo)售行為，一定程度上限制了某些投機炒作的“期房短期轉讓”和VIP客戶(hù)的“內部認購”。但此次通知中涉及的規定并沒(méi)有太大新意，在目前的背景下，更多的是釋放出調控信號。

　　“在目前的背景下，國家調控自上而下的調性是一致的。上游中央政策緊，中游各級政府監管，下游指房貸等措施差異化執行，目前主要反應在心理層面，如果房?jì)r(jià)還是繼續瘋漲，不排除新的調控政策進(jìn)一步出臺�！睏钫檠a充說(shuō)。

　　記者調查

　　開(kāi)發(fā)商應對有招　預售從嚴執行難

　　《通知》之下，福州樓市如何應對，成為房地產(chǎn)界共同矚目的話(huà)題。記者在調查采訪(fǎng)中發(fā)現，目前關(guān)于預售制度的執行，存在不少行業(yè)潛規則。

　　分批申請預售證 營(yíng)造“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”

　　記者從房地產(chǎn)交易登記中心預售科了解到，福州的商品房預售許可證的申請并未對申請規模做嚴格限制，只要證件齊全，工程進(jìn)度達到總層數的五分之一即可以申請辦理商品房預售許可證，預售許可證是可以分期分批申請的。

　　換句話(huà)說(shuō)，申請預售證的主動(dòng)權掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，即便是申請了預售許可證，按規定10日內開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售手法也挺多樣化的。

　　一方面，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)分批申請預售許可證的方式來(lái)控制樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度，造成房源緊俏的現象。另一方面，開(kāi)發(fā)商可以利用價(jià)格杠桿，分幢或分期提供房源給市場(chǎng)，根據銷(xiāo)售情況來(lái)決定后期房源的定價(jià)。如果資金充足，可以通過(guò)漲價(jià)方式控制，高房?jì)r(jià)自然就把很多人擋在了“房”門(mén)外。這已形成房地產(chǎn)銷(xiāo)售的潛規則。

　　據調查，目前很多樓盤(pán)每次開(kāi)盤(pán)供應量都很小，往往一搶而空，而等到下一批開(kāi)盤(pán)時(shí)，卻發(fā)現銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)上了一個(gè)臺階，業(yè)界俗稱(chēng)“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”。因此，開(kāi)發(fā)商“分批上市”的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”法導致的一個(gè)后果就是——區域房?jì)r(jià)隨之也不斷抬升。

　　公開(kāi)每套房源價(jià)格 暫無(wú)執行通知

　　據記者不完全統計，福州幾乎所有的樓盤(pán)都有采取先期價(jià)格保密進(jìn)行“蓄客”、VIP客戶(hù)“先期登記”、早期客戶(hù)介紹新客戶(hù)進(jìn)行優(yōu)先“內部認購”等辦法售房。

　　價(jià)格是購房者最關(guān)心的問(wèn)題之一，而價(jià)格最終是怎樣定下來(lái)的呢？除了依據市場(chǎng)數據外，登記客戶(hù)的數量也直接影響到最后價(jià)格的公布。而價(jià)格采取開(kāi)盤(pán)前的保密，實(shí)則是為最后開(kāi)盤(pán)時(shí)的定價(jià)留下時(shí)間，尤其是漲價(jià)的空間。

　　“目前房屋預售情況可以從房地產(chǎn)交易登記中心的網(wǎng)站查詢(xún)到，但是公示中往往只顯示預售房的均價(jià)，具體到每套房屋的價(jià)格，普通購房者并不能查到，而網(wǎng)站中所顯示的價(jià)格往往要低于實(shí)際的出售價(jià)格�！睋�業(yè)內人士介紹，這次《通知》中明確表示“不得進(jìn)行內部登記，要求嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售”，其實(shí)這也是對價(jià)格透明的一次挑戰。

　　但據了解，針對福建省住建廳提出的公布房源價(jià)格即“一房一價(jià)”的要求，房地產(chǎn)交易登記中心預售科工作人員告訴記者還沒(méi)接到具體的實(shí)施細則的通知。福建省住建廳的相關(guān)負責人告訴記者，這段時(shí)間住建廳的相關(guān)領(lǐng)導都在和各部門(mén)召開(kāi)會(huì )議，商討各項政策的制定和落實(shí)。

　　拷問(wèn)新政

　　如何不讓“一次性公開(kāi)所有房源”成一紙空文？

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的捂盤(pán)惜售行為被看作是推高房?jì)r(jià)的原因之一。在巨大的經(jīng)濟利益面前，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現象屢禁不止，如何才能不讓“一次性公開(kāi)所有房源”成一紙空文？借鑒各地行之有效的政策，記者采訪(fǎng)了業(yè)內人士。

　　A 申請預售許可證限制最低規模

　　據了解，上海開(kāi)發(fā)商申請樓盤(pán)預售許可證時(shí)，如果該樓盤(pán)達到預售標準的總量未達到3萬(wàn)平方米，那這部分樓盤(pán)必須一次性申請預售許可證；而如果樓盤(pán)可售面積超過(guò)3萬(wàn)平方米，則同批申請預售許可證的范圍至少要達到3萬(wàn)平方米。2007年，上海更是做了明確的規定，如果這個(gè)樓盤(pán)的房?jì)r(jià)比周邊樓盤(pán)的房?jì)r(jià)都要高很多，而且一年銷(xiāo)售率沒(méi)有超過(guò)5%，那么就認定這個(gè)樓盤(pán)是捂盤(pán)惜售。

　　“這應該是目前防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)最具實(shí)質(zhì)性的一招�！睒I(yè)內人士表示。據了解，通過(guò)分批申請預售許可證的方式來(lái)控制樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度，是目前各家開(kāi)發(fā)商普遍實(shí)行的行業(yè)潛規則。嚴格規定申請預售許可證的最低規模，不但節約政府職能資源，還能從源頭有效控制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。

　　B 嚴格強化監管、處罰體系

　　業(yè)內人士告訴記者，此次出臺的新規并無(wú)新意，早在2007年就有相關(guān)規定，上有政策下有對策，在執行的過(guò)程中，很多規定都沒(méi)有執行到位。

　　據介紹，捂盤(pán)惜售并不是一個(gè)新問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)現實(shí)中，尤其是市場(chǎng)行情好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商分期分批開(kāi)盤(pán)，囤積房源，坐等漲價(jià)，同一項目賣(mài)出多種價(jià)格，早已是市場(chǎng)不成文的潛規則。對此，政府也一直在打擊。但是，一直對開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為缺乏明確的處罰細則，再加上不少地方政府投鼠忌器，不愿打擊違規開(kāi)發(fā)商，導致對捂盤(pán)的打擊在一些地方“雷聲大、雨點(diǎn)小”。

　　如何制定切實(shí)可行的監管體系、處罰標準無(wú)疑成了當下相關(guān)政府部門(mén)迫在眉睫的事。

　　前段時(shí)間，南京市出臺規定對開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)確定最高1萬(wàn)元的罰款標準，就引發(fā)了輿論炮轟。1萬(wàn)元的罰款標準固然具有可操作性，但是如此低的罰款標準，在巨大的房地產(chǎn)利潤面前，實(shí)在是難以遏制開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為。

　　2009年6月昆山市成為全國首個(gè)試點(diǎn)房?jì)r(jià)備案制度的城市，明確商品房利潤率不得超過(guò)12%，并且規定已備案商品房6個(gè)月內不得漲價(jià)。這一空前嚴厲的調控政策是否具有可操作性？種種違規行為是否能夠就此得以遏止？辦法出臺后引起社會(huì )廣泛關(guān)注。