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　　就廣西南寧有望率先取消商品房預售制度，以及該制度的作用、取消后的影響等問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉教授。

　　劉洪玉認為，從理論和現實(shí)的角度看，允許商品房預售，可以充分發(fā)揮其融資功能，擴大市場(chǎng)上商品房的供給能力，更好發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動(dòng)作用。但是，確實(shí)還存在許多需要進(jìn)一步改革和完善的問(wèn)題，如，預售資金監管、預售商品房的質(zhì)量保證、爛尾樓、樓花炒作投機等。

　　且就目前實(shí)踐來(lái)看，對于這些制度弊端缺乏有效的制約方法，尤其是預售資金監管、交房質(zhì)量風(fēng)險和項目爛尾風(fēng)險管理，至今未形成很好的解決方案。所以，近年一直存在取消商品房預售制度的呼聲。

　　劉洪玉表示，取消商品房預售，可能帶來(lái)的直接影響是商品房質(zhì)量的改善。取消預售，而都通過(guò)現房銷(xiāo)售，商品房的質(zhì)量在交易前就可鑒別。如果房屋存在質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商可能就必須降價(jià)銷(xiāo)售，如果質(zhì)量缺陷比較嚴重，可能就根本不能賣(mài)掉。

　　他同時(shí)提醒，要注意的是，取消預售制度，會(huì )給樓市帶來(lái)一定的影響。

　　對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，投入項目開(kāi)發(fā)建設的資金中，有超過(guò)40%的資金來(lái)自于預售收入，所以如果完全取消商品房預售制度，會(huì )嚴重削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力。如果沒(méi)有其他資金來(lái)源，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設貸款來(lái)補足這個(gè)空缺，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房尤其是商品住宅的供給能力會(huì )大幅下降。在其他因素不變的情況下，會(huì )在短期內導致新建商品房?jì)r(jià)格的上升。

　　開(kāi)發(fā)商預售商品房，實(shí)際上還有一個(gè)功能，就是通過(guò)預售來(lái)鎖定項目部分未來(lái)收益，轉移部分開(kāi)發(fā)風(fēng)險，為此，預售商品房的價(jià)格通常會(huì )低于現房銷(xiāo)售價(jià)格。購房人愿意購買(mǎi)期房，分擔了開(kāi)發(fā)商的部分風(fēng)險，也會(huì )要求期房?jì)r(jià)格低于現房?jì)r(jià)格。所以，不考慮其他因素的變化，取消商品房預售制度，會(huì )導致商品房?jì)r(jià)格上升。

　　劉洪玉說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，增加了項目風(fēng)險和融資成本肯定希望提升銷(xiāo)售價(jià)格；從購房人的角度來(lái)看，降低了購房風(fēng)險肯定也要為此付出相應的代價(jià)。

　　對商業(yè)銀行而言，取消商品房預售制度，增加了其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款需求，短期內減少了其個(gè)人住房抵押貸款需求，并最終會(huì )改變商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的結構。

　　怎樣評判商品房預售制度的歷史功過(guò)？劉洪玉說(shuō)，其實(shí)，我個(gè)人的評價(jià)是，商品房預售制度執行到今天，還是利大于弊。而資金監管、房屋質(zhì)量、爛尾問(wèn)題、炒作問(wèn)題的產(chǎn)生，在于預售制度不完善，尤其是預售監管不健全，是可以通過(guò)制度的完善加以解決的。記者　姜赟