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　　專(zhuān)家提醒：調控不能南轅北轍

　　1月中旬開(kāi)始，地方兩會(huì )相繼拉開(kāi)帷幕。處在調控十字路口的房地產(chǎn)業(yè)成為各地人大代表、政協(xié)委員們議案提案的焦點(diǎn)，政府工作報告及主管部門(mén)擬定的政策紛紛劍指樓市泡沫。其中，北京明確表示“將遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”，上海啟動(dòng)經(jīng)濟租賃房政策研究，海南決心防止泡沫再一次輪回，天津、重慶、南京等城市則提出大幅增加保障房建設。

　　“經(jīng)歷2009年房?jì)r(jià)暴漲，各地政府應平衡房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟和保障民生兩方面的作用。在今年的地方兩會(huì )上，房地產(chǎn)調控政策將成為利益各方博弈的焦點(diǎn)�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示。各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同，地方政策將有所側重，但專(zhuān)家提醒，在當前樓價(jià)上漲過(guò)快的背景下，個(gè)別地方出臺的調控和改革措施客觀(guān)上反而助漲房?jì)r(jià)，造成主觀(guān)愿望與實(shí)際效果南轅北轍的局面。

　　關(guān)心保障房

　　“一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高漲，主要緣于商品房結構性失衡。城區新增的土地都往豪宅方向發(fā)展，以迎合高端購買(mǎi)力人群，這也帶動(dòng)了周邊普通住宅房?jì)r(jià)飆升�！北本┦幸徽�協(xié)委員指出。他建議，政府應對供應結構做出適當調控，加大中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房供應，尤其是加快保障性住房建設。

　　北京市統計局的數據顯示，2009年第四季度，北京四環(huán)路以?xún)壬唐纷≌�期房銷(xiāo)售均價(jià)為25907元/平方米，比第三季度上漲2334元/平方米，創(chuàng )歷史新高。去年12月，北京市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數同比上漲13.2%。

　　為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，北京市市長(cháng)郭金龍表示，2010年，北京將加快中小戶(hù)型的廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房、公共租賃房建設，確保占全市住宅供地面積的50%以上，占全市住宅新開(kāi)工建設套數的50%以上。同時(shí)，確保完成新開(kāi)工建設和收購13.4萬(wàn)套、竣工交用4.6萬(wàn)套。另外，北京市今年將完成1000億元土地一級開(kāi)發(fā)投資。堅持節約集約用地和“多儲快供”，優(yōu)化土地供應結構，推動(dòng)二級開(kāi)發(fā)投資穩定增長(cháng)。

　　“加大供應對房?jì)r(jià)上漲一定有抑制作用�！北本┦懈笔虚L(cháng)陳剛指出，北京土地極其稀缺。所謂加大供應，是近兩年提前供應住宅�！罢�府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，過(guò)去更多的是采取行政手段，現在是采取引導市場(chǎng)這樣更有效的手段。今年，政府將加大保障房建設力度，如果市場(chǎng)上有一半是中低價(jià)房產(chǎn)，高價(jià)房產(chǎn)肯定會(huì )大受影響�！�

　　無(wú)獨有偶，天津、重慶也啟動(dòng)大規模保障房建設，擴大住房保障政策的覆蓋面。2010年，天津市委、市政府將改善中低收入群眾住房條件列為今年20項民心工程的首要任務(wù)，確定了全年開(kāi)工建設保障性住房650萬(wàn)平方米、8.5萬(wàn)套，向7.5萬(wàn)戶(hù)低收入家庭發(fā)放租房補貼，完成危陋房屋拆遷200萬(wàn)平方米、4.4萬(wàn)戶(hù)的任務(wù)目標。今年下半年，以新家園經(jīng)濟適用住房房源為啟動(dòng)試點(diǎn)，將經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)對象首次放寬至非拆遷中低收入住房困難家庭。

　　重慶市市長(cháng)黃奇帆也指出，今年，重慶市擬新增投入75億元，建成220萬(wàn)平方米廉租房，開(kāi)工建設公共租賃房500萬(wàn)平方米、竣工200萬(wàn)平方米，新建3萬(wàn)戶(hù)巴渝新居，改造3萬(wàn)戶(hù)農村危舊房。

　　情系“夾心層”

　　“目前，北京、上海等城市的房?jì)r(jià)，已經(jīng)將大批中等收入階層排斥在外，這一‘夾心’群體無(wú)法被保障房體系所覆蓋，也無(wú)力購買(mǎi)商品房�！鄙虾Ｊ姓�協(xié)委員屠海鳴建議，政府應針對數量龐大的夾心層人群出臺相應的商品房產(chǎn)品，滿(mǎn)足其需求。

　　業(yè)內人士指出，中等收入階層是城市消費群的主力之一，這一群體在高房?jì)r(jià)面前正日益收縮消費，不利于拉動(dòng)內需。而一線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)也限制這一群體的住房購買(mǎi)力，這對樓市成交放量和開(kāi)工升溫也會(huì )產(chǎn)生負面影響。因此，在今年的地方兩會(huì )上，多數省市均將“夾心層”的購房問(wèn)題放在了較為重要的位置。

　　1月25日，上海市政協(xié)十一屆三次會(huì )議開(kāi)幕。此前，上海市政協(xié)共收到大會(huì )提案480件。其中，關(guān)于“中等收入”人群的住房問(wèn)題，被市政協(xié)列為今年重點(diǎn)調研課題之一。

　　不少政協(xié)委員聯(lián)名提案，建議當地政府盡快出臺面向中等收入家庭的限價(jià)房措施，房?jì)r(jià)略高于經(jīng)濟適用房，首先針對住戶(hù)困難的中等收入家庭。這類(lèi)房產(chǎn)的銷(xiāo)售對象主要是買(mǎi)不起市場(chǎng)商品房的中低收入市民。

　　提案認為，上�？梢越梃b其他地區的經(jīng)驗推出限價(jià)房，由國土部門(mén)和住房保障部門(mén)劃出專(zhuān)門(mén)地塊，以定地價(jià)、定建房標準、定稅費率、定5%-10%的利潤率、競房?jì)r(jià)、競建設方案，專(zhuān)門(mén)向房地產(chǎn)企業(yè)招標供地限價(jià)房。針對地價(jià)不斷瘋漲的現象，提案還建議，政府可在招拍掛供地時(shí)，明確在建普通商品房需配建若干面積的限價(jià)房，或者收購一部分普通商品房專(zhuān)門(mén)作為限價(jià)房用途。與此同時(shí)，限價(jià)房的供應對象應作嚴格界定，試點(diǎn)初期主要為城市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過(guò)程中涉及的農民家庭和需引進(jìn)的海外或外地特殊人才等。

　　在南京的兩會(huì )上，相關(guān)部門(mén)也明確表示，該市將投入300億元開(kāi)工建設6個(gè)“城市住宅大型區”。目前，5個(gè)項目的規劃已經(jīng)完成，另一個(gè)也正在抓緊制定，規劃建筑面積從幾十萬(wàn)平方米到二三百萬(wàn)平方米不等�！俺鞘凶≌�大型區”以經(jīng)濟適用房為主，但同時(shí)配建中低價(jià)商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。與過(guò)去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型區”強調交通、就業(yè)、居住、服務(wù)的統籌和諧，改善居民的生活質(zhì)量。

　　調控不能南轅北轍

　　對于商品房市場(chǎng)，多數地方兩會(huì )均提出綜合措施遏制樓市投機和炒作。郭金龍便指出，今年北京將大力整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處捂盤(pán)惜售、占地不用、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。

　　不過(guò)有專(zhuān)家指出，在地方兩會(huì )上，主管部門(mén)紛紛貫徹中央地產(chǎn)新政，并擬定適合當地的房地產(chǎn)調控措施，但也應警惕一些地方的不當調控——選擇不適當的時(shí)機推行改革助漲房?jì)r(jià)，或者借調控和改革的名義變相托市。

　　以廣西南寧為例，該市正擬議取消商品房預售制度，在當前樓市供應偏緊的情況下，這可能造成短期內商品房供給大幅下滑甚至“斷檔”，催生樓市炒作。

　　而1月以來(lái)，受“國際旅游島”概念和土地“短期斷供”影響，海南樓市被“爆炒”，成交量井噴，�？�、三亞等城市房?jì)r(jià)一天一漲。雖然海南有關(guān)領(lǐng)導表示，海南樓市不會(huì )重蹈“泡沫”覆轍，但其部分刺激性政策，比如暫停土地供應造成恐慌性購房，致房?jì)r(jià)飆升等，也受到業(yè)內的爭議。

　　對此，海南省省長(cháng)羅保銘在1月25日的海南省四屆人大第三次會(huì )議上作政府工作報告時(shí)提出，2010年，海南將進(jìn)一步強化和完善房地產(chǎn)業(yè)規劃，科學(xué)有序供地，優(yōu)化開(kāi)發(fā)結構，嚴格規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機。

　　海南省政協(xié)委員董德標也建議，通過(guò)提高城市基礎設施配套費、開(kāi)征房地產(chǎn)價(jià)格調節基金等方式，抑制海南樓市價(jià)格飆漲。他認為，除了傳統的市場(chǎng)規劃、土地供應、信貸控制、土地出讓金管理、打擊捂盤(pán)惜售等調控舉措外，還可在報建環(huán)節、交易環(huán)節等采取措施。一方面提高城市基礎設施配套費，特別是大幅提高中高檔住房開(kāi)發(fā)的城市基礎設施配套費征收標準，用于完善城市基礎設施建設。另一方面開(kāi)征房地產(chǎn)價(jià)格調節基金。在交易環(huán)節，抑制開(kāi)發(fā)商暴利。(記者 林喆)