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預售制度本身并沒(méi)有錯,只是缺少必要的政府監管環(huán)節。搭建監管平臺比“一刀切”更現實(shí)
在中央政府的統一部署下,一輪遏制房?jì)r(jià)過(guò)度上漲的高潮又在各地出現,一些地方政府也積極推出措施給樓市降溫。日前傳出的一個(gè)消息稱(chēng),廣西將選擇南寧作為取消商品房預售制度的試點(diǎn)城市。消息一出,頓時(shí)贏(yíng)得了輿論的廣泛喝彩,普遍認為這一措施擊中了房?jì)r(jià)上漲的要害,這種釜底抽薪式的動(dòng)作將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生存都受到威脅,房?jì)r(jià)無(wú)疑會(huì )出現大幅度下降。
有關(guān)取消預售房制度的說(shuō)法,曾在市場(chǎng)上出現過(guò)多次,但幾乎每一次都是“光打雷不下雨”。這次廣西“打雷”之后是否真的會(huì )“下雨”,顯然還有待觀(guān)察。但回顧以往,幾次有人提議、甚至有政府官員聲稱(chēng)取消預售房制度,最終卻都泥牛入海。也許經(jīng)驗可以更好地預測一下這次南寧試點(diǎn)到底會(huì )有什么樣的結果。顯然,預售房制度能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)久不息,愈演愈烈,有它的道理所在——這個(gè)道理很簡(jiǎn)單,消費者對預售房制度是歡迎的。在一個(gè)市場(chǎng)中,消費者是最為理性的,如果消費者堅決抵制這種銷(xiāo)售形式,大家都咬定了只購買(mǎi)現房,那么,不用政府下命令,這種制度也就失去了生存的空間。
商品房預售制度是一種對買(mǎi)賣(mài)雙方都有利可圖的銷(xiāo)售方式。樓市建設對資金的需求十分巨大,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商固然可以通過(guò)銀行信貸得到資金支持,但一方面這種信貸在銀行方面是有規?刂频,另一方面則需要付出利息成本。而商品房預售則可以讓開(kāi)發(fā)商在房子還沒(méi)有造好的時(shí)候提前回籠部分建房資金。資金盤(pán)活了,也有利于樓盤(pán)的后期工程推進(jìn)。而就消費者而言,在房屋建設尚未竣工的時(shí)候,提前向開(kāi)發(fā)商支付房款,也是一種符合經(jīng)濟理性的活動(dòng),畢竟,進(jìn)入預銷(xiāo)售的房子都是期房,其房?jì)r(jià)通常會(huì )比現房低很多,消費者由此可以省下一大筆買(mǎi)房支出。而且,消費者在向開(kāi)發(fā)商支付購買(mǎi)預售房資金時(shí),通?梢酝ㄟ^(guò)協(xié)商分期付款,也能在一定程度上減輕財務(wù)壓力。
但是,這種預售房制度在實(shí)踐中產(chǎn)生了一定的問(wèn)題。比如,開(kāi)發(fā)商向消費者交出的房屋與當初預售時(shí)出現了面積縮水、小區環(huán)境變更等問(wèn)題,延期交房的事也時(shí)有發(fā)生。更有甚者,一些開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預售的房屋再次預售,甚至可能攜款失蹤,使消費者的權益受到了很大損害。按理說(shuō),任何經(jīng)濟活動(dòng)都會(huì )產(chǎn)生一定風(fēng)險,商品房預售也不例外,但從目前的市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看,這種風(fēng)險的承受者只是消費者單方面的,而開(kāi)發(fā)商只有單方面的獲益,這顯然是不公平的。但這不是預售制度本身的錯,究其原因,只能認為是這種預售制度缺少必要的政府監管環(huán)節。對于政府來(lái)說(shuō),更重要的是為這種預售制度搭建起監管的平臺,使消費者權益受到切實(shí)保護,而不是在預售制度出了一些問(wèn)題以后,就將這種制度一刀砍去了事,顯然有點(diǎn)“因噎廢食”。
目前,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是居高不下的房?jì)r(jià)與民眾實(shí)際購買(mǎi)力產(chǎn)生了嚴重脫節,政府正在積極采取措施遏制房?jì)r(jià)的上升趨勢,但是,取消預售房制度只是改變了一種銷(xiāo)售方式,并沒(méi)有切中目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正要害。有人認為這樣做是擊中了開(kāi)發(fā)商的命脈,但我們應該明白一點(diǎn),目前對樓市的調控不是為了看開(kāi)發(fā)商的笑話(huà),而是要給他們套上一個(gè)籠頭,不讓他們有條件操縱市場(chǎng)。如果開(kāi)發(fā)商真淪落到了討飯吃的地步,樓市一片蕭條,不僅整個(gè)中國經(jīng)濟將大受影響,對急欲購房的消費者來(lái)說(shuō)也絕對不是福音。
目前,一些開(kāi)發(fā)商基于房?jì)r(jià)不斷上升的現實(shí),采取了捂盤(pán)惜售的銷(xiāo)售策略,期望借此換取更大的利潤。因此,政府正致力于打擊這種“囤積居奇”的惡劣行為,督促開(kāi)發(fā)商把房子早點(diǎn)銷(xiāo)售出去,這也是消費者的普遍期望。但是,取消預售房制度與市場(chǎng)的這種要求背道而馳,從直接效果來(lái)說(shuō),它將使開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售得到充足的理由,對于目前的房?jì)r(jià)只能起到助漲作用,并不值得提倡。(周俊生)
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