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　　房?jì)r(jià)的飆升催生了小產(chǎn)權房。如何處置它，是決策者面前的難題。全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心教授蔡繼明向大會(huì )提案稱(chēng)，從短期看，政策要承認現實(shí)，平衡各方利益，不可一概取締之，否則可能激起較尖銳的矛盾；從長(cháng)期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權變革，給予農村土地真正完整的產(chǎn)權。

　　小產(chǎn)權房在一定程度上緩解了“住房難”

　　“小產(chǎn)權房”主要是指在集體建設用地和宅基地上建設的房子。從價(jià)格上看，小產(chǎn)權房的價(jià)格只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的40%至60%。

　　小產(chǎn)權房由于沒(méi)有完善的銷(xiāo)售手續，因此數量很難統計，但一些機構、專(zhuān)家的抽樣調查卻顯示，小產(chǎn)權房的數量驚人。有人估計，在北京已售和在建的小產(chǎn)權房很快就會(huì )超過(guò)1000萬(wàn)平方米；在西安，這個(gè)比例估計已經(jīng)達到25%到30%；在深圳占的比重就更高，有的可能高達40%、近50%。而根據濟南市有關(guān)部門(mén)的統計，該市全市小產(chǎn)權項目總面積有1000多萬(wàn)平方米。

　　蔡繼明告訴中國青年報記者，小產(chǎn)權房不僅大量、廣泛地存在，同時(shí)還牽涉各個(gè)方面的利益，處置起來(lái)不可不慎之又慎。

　　首先，建設小產(chǎn)權房的村鎮集體和村民都可以通過(guò)小產(chǎn)權房的建設在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城市化進(jìn)程中分得一杯羹，這使得大量集體土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉，創(chuàng )造了更大的收益。其次，城市居民可以購買(mǎi)到價(jià)格相對合理的住房，在一定程度上緩解了“住房難”的問(wèn)題。

　　另一方面，蔡繼明認為，小產(chǎn)權房與我國現行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場(chǎng)一般的交易秩序相矛盾。因此，國務(wù)院多次以會(huì )議和通知的形式要求城市居民不要購買(mǎi)小產(chǎn)權房，國土資源部也多次發(fā)出“風(fēng)險提示”�？梢�(jiàn)，中央政府相當重視小產(chǎn)權房問(wèn)題。

　　對于地方政府來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權房在建設與交易過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)國家征收等程序，各級政府很難針對小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)過(guò)程征收相應的稅費或獲得土地出讓金。因此，有些嚴重依賴(lài)“土地財政”的地方政府對小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)加以不同程度的限制，一些城市甚至禁毀了部分小產(chǎn)權房建設項目。

　　游走于合法與非法之間的小產(chǎn)權房

　　一般認為，催生小產(chǎn)權房的主要原因是城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。小產(chǎn)權房最吸引人的地方在于價(jià)格優(yōu)勢。很多大城市的房?jì)r(jià)長(cháng)期快速上漲，超出了當時(shí)當地一般就業(yè)人員的收入水平。而政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻無(wú)法滿(mǎn)足住房需求，小產(chǎn)權房存在著(zhù)大量現實(shí)的購買(mǎi)群。

　　現行土地制度也為農村集體建設用地流轉留有空間。蔡繼明指出，《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外�！钡�62條規定：“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！�

　　這就是說(shuō)，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經(jīng)營(yíng)，農民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

　　國土資源部的一位副總督察曾突出說(shuō)明：“建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實(shí)現的時(shí)候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的�！蹦敲�，在這四種情況下建小產(chǎn)權房，就不涉及所謂“違法”的問(wèn)題。

　　“這里還有一個(gè)核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權房建設用地的手續，就不應該存在什么大的原則問(wèn)題。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個(gè)打擦邊球的空間�！辈汤^明對記者說(shuō)。

　　治本之道在于“同地、同權、同價(jià)”

　　目前，農村集體建設用地和城市建設用地產(chǎn)權地位并不平等。城市國有建設用地實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農村集體建設用地流轉的使用權市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以通過(guò)融資機構進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估，而農村建設用地沒(méi)有使用權證，不具有資產(chǎn)功能。

　　這直接導致了農民在土地快速增值的過(guò)程中得不到合理的利益補償。根據國研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值收益的20%到30%；開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。

　　而農民建小產(chǎn)權房，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金；由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也不需要開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當地農民。如此一來(lái)，農民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地給予的補償金額。

　　蔡繼明建議，對于那些違法違規占用農地開(kāi)發(fā)建設的小產(chǎn)權房項目要堅決予以取締，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產(chǎn)權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經(jīng)濟手段、以科學(xué)發(fā)展的長(cháng)遠眼光提出對策。

　　“有些小產(chǎn)權房實(shí)際上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試，不僅解決了城市居民住房難的問(wèn)題，也實(shí)現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問(wèn)題�！辈汤^明說(shuō)，對于集體建設用地上建設的小產(chǎn)權房，如果能夠形成市場(chǎng)交易和合理價(jià)格，就應該努力運用經(jīng)濟手段進(jìn)行調控，而不是單純運用行政手段去管理，甚至進(jìn)行大面積的拆毀。

　　不過(guò)，治本之道，他認為在于深入推進(jìn)土地產(chǎn)權變革，給予農村土地真正完整的產(chǎn)權。農民集體建設用地流轉下一步的改革目標應該是對流轉土地的產(chǎn)權主體、權利和利益邊界進(jìn)行法律確認，還農民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產(chǎn)權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣(mài)地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀(guān)市場(chǎng)結構。

　　蔡繼明還強調，要加強城鄉土地市場(chǎng)體系建設，實(shí)行國有建設用地和集體建設用地“統一市場(chǎng)”，達到“同地、同權、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉土地市場(chǎng)體系建設，關(guān)鍵在于賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。形成統一的市場(chǎng)后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格，這才是解決這一問(wèn)題的根本出路。

　　本報北京3月3日電