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　　隨著(zhù)兩會(huì )的召開(kāi)，房市問(wèn)題又一次成為了參政議政的聚焦點(diǎn)。政協(xié)委員宗慶后建議“國家盡快進(jìn)行二次房改”，就是眾多聲音中醒目的一種。

　　無(wú)須諱言，自1998年住房體制改革以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)首次銜入了市場(chǎng)化機制，并取得了長(cháng)足的發(fā)展。然而，十余年來(lái)的房改也給市場(chǎng)帶來(lái)了諸多矛盾和挑戰，最為突出的表現就是高房?jì)r(jià)低購買(mǎi)力的失配矛盾。

　　導致當前房市種種亂象的原因何在？嚴格地說(shuō)，這取決于人們對經(jīng)濟和市場(chǎng)秩序的認知和立場(chǎng)。有人認為，房市亂象根源于過(guò)度市場(chǎng)化，即本來(lái)應該屬于政府準公共產(chǎn)品的住房保障體系，卻交給了市場(chǎng)，從而導致了資源的錯配。由此有“二次房改”之議。

　　但是實(shí)際上，當前房市的問(wèn)題表面上似乎由市場(chǎng)化引起，其實(shí)質(zhì)，卻恰恰是市場(chǎng)化不足和政府越位、缺位和錯位的疊加，所造成的必然結果。

　　當前城市建設用地是嚴格的國家土地所有制，地方政府享受土地用途改變的級差地租。因此，要求政府提供保障房、經(jīng)適房的依據有其合理性。然而，從房市的屬性和實(shí)際操作層面上看，擴大住房保障體系不足取。

　　首先，政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)嚴格地說(shuō)是鑒于外部性特征，市場(chǎng)機制暫時(shí)無(wú)法消除這種外部性。住房并非具有嚴格意義上的外部性特征，把中等收入群體也納入具有準公共系統的住房保障體系，實(shí)際上是政府干預的錯位和越位問(wèn)題。這部分需求完全可以借助市場(chǎng)加以滿(mǎn)足。

　　而導致市場(chǎng)沒(méi)有滿(mǎn)足這部分需求的原因，恰恰在于房市的偽市場(chǎng)化。具體為：土地一級市場(chǎng)的政府壟斷，使房市的基本要素本身為非市場(chǎng)化的供給體系，土地市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現完全市場(chǎng)化的定價(jià)和有效供給，從而扭曲了房?jì)r(jià)；地方政府獨占土地市場(chǎng)級差地租，使得級差地租這一交易收益無(wú)法在市場(chǎng)狀態(tài)下配置，而是通過(guò)土地財政形式脫離了市場(chǎng)運作體系，使交易受益無(wú)法有效配置。其三，長(cháng)期以來(lái)，相對寬松的貨幣政策、過(guò)度向企業(yè)和政府傾斜的國民收入分配格局，以及投資出口導向型的經(jīng)濟動(dòng)力機制，導致了土地等要素資源的高租金，也促使了房?jì)r(jià)相對有效需求的泡沫化趨勢，而房?jì)r(jià)的泡沫化增長(cháng)加劇了經(jīng)濟的運營(yíng)成本，在全要素生產(chǎn)率不發(fā)生跳躍增長(cháng)的情況下，導致房?jì)r(jià)與居民收入的脫節。

　　其次，從操作層面上，若把中等收入群體也納入政府主導保障性住房供給體系，嚴格地說(shuō)是中國房改的一次歷史性倒退。擴大政府保障性住房體系將打破現有房市的生態(tài)格局，破壞了房市已有的市場(chǎng)化格局，另一方面加重了政府的公共支出負擔。其二，拓寬政府公共服務(wù)空間的做法很容易為各種尋租活動(dòng)提供舞臺，從而導致成本高昂、效率不足的局面。而且，對于大多數地方政府而言，土地財政問(wèn)題很大程度上是中央地方政府稅制資源配置不匹配導致的。顯然，擴大住房保障體系是系統性工程，至少需要財稅制度改革的配合。

　　另一方面，對于以定地價(jià)、定建房標準、定稅費率、定利潤以及競房?jì)r(jià)、競建設方案的中等收入公共住房供給體系，如何確定中等收入資格、如何鑒定地價(jià)、競房?jì)r(jià)和利潤等實(shí)際上都需要政府的外部性干預和管制。這種高管制的公共住房供給體系實(shí)際上為設租尋租問(wèn)題提供了明顯的舞臺。畢竟，不論是從中等收入資格審定，還是這種雙限房(限地價(jià)和房?jì)r(jià))的建筑供給，實(shí)際上都存在明顯的自由裁量空間，而自由裁量空間的存在恰恰是尋租設租的必要條件。同時(shí)，由于中等收入家庭群體龐大，而其對應的雙限房供給則在時(shí)空上都存在序列問(wèn)題，這種僧多粥少的局面也客觀(guān)上為具體操作的官員留下了自由裁量的尋租設租空間。劉曉忠（上海 學(xué)者）