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　　——專(zhuān)訪(fǎng)全國人大代表、中國人民銀行沈陽(yáng)分行行長(cháng)盛松成

　　2010年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大三次會(huì )議上作政府工作報告時(shí)說(shuō)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求。

　　3月5日晚，針對溫家寶總理在政府工作報告中的講話(huà)，全國人大代表、中國人民銀行沈陽(yáng)分行行長(cháng)盛松成對本報記者談了他對房地產(chǎn)行業(yè)的理解。盛松成認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)應以需求調控為主。同時(shí)，從長(cháng)遠看，應以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標制為最終努力方向。

　　解讀政府工作報告

　　中國房地產(chǎn)報：今天溫家寶總理在作政府工作報告時(shí)強調，要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。您怎么看？

　　盛松成：政府工作報告提出，要“堅決遏制部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”，這意味著(zhù)：一是房?jì)r(jià)不能過(guò)快上漲。二是不片面追求房?jì)r(jià)下降。韓國和我國臺灣地區的房地產(chǎn)調控經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟發(fā)展情況下，片面追求房?jì)r(jià)下降，只會(huì )扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調節機制，加劇房?jì)r(jià)波動(dòng)。三是哪怕從全國平均看，房?jì)r(jià)沒(méi)有上漲或漲幅較小，也需要遏制部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)應堅持以分層次需求調控為主

　　中國房地產(chǎn)報：溫家寶總理在政府工作報告中，提出要整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)調控已經(jīng)成為政府工作的重中之重。您有哪些好的建議？

　　盛松成：房地產(chǎn)不是普通商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是完全自由競爭市場(chǎng)。首先，商品房供應具有稀缺性。中心城市和中心區域的可開(kāi)發(fā)利用土地非但有限，而且不可替代。所以像紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座，無(wú)不寸土寸金。其次，商品房兼具消費與投資投機雙重屬性，尤其是投機需求可以無(wú)限大。這與普通商品如雞蛋不同。

　　在理論上，商品房投資投機的未來(lái)現金流收入可以無(wú)限大，因此其需求可以無(wú)限大。高地價(jià)的根子也在市場(chǎng)需求。如果沒(méi)有高房?jì)r(jià)或高房?jì)r(jià)預期，哪來(lái)高地價(jià)？任何商品只要需求遠大于供給，其價(jià)格必然大幅上漲。

　　我從2005年起，就在《財經(jīng)》、《銀行家》、《財貿經(jīng)濟》、《上海證券報》、《金融時(shí)報》等媒體撰文，持續提出房地產(chǎn)市場(chǎng)應以需求調控為主的思路。這一思路既是理論分析的結果，也是歷史經(jīng)驗總結的結晶，更不斷為近年來(lái)的調控實(shí)踐所證實(shí)。

　　從經(jīng)驗看，一旦有效調控需求特別是投機需求，房?jì)r(jià)就會(huì )從不合理的高位回落，成交量也開(kāi)始萎縮。如去年12月14日“國四條”出臺后，今年1月北京市商品住宅日簽現房環(huán)比下降43.41%，日簽期房環(huán)比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積的60%。從教訓看，主要就是如果需求調控力度不夠，供給調控就很難阻擋房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。1992~1993年的海南、北海房地產(chǎn)泡沫如此，全國近兩次房?jì)r(jià)過(guò)快上漲也如此。以近兩次為例，2007年我國37個(gè)城市房?jì)r(jià)租金比例在230~290倍，遠超過(guò)國際上的100~120倍。2009年1~10月，全國商品房銷(xiāo)售面積4.89億平方米，甚至是近年來(lái)最火爆時(shí)的1.36倍。供給調控效果不佳的原因首先是，供給調控主動(dòng)權掌握在各級地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。其次是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)。一塊土地從生地變成熟地，再到轉讓給開(kāi)發(fā)商，最后建成商品房可供銷(xiāo)售，一般至少需要三年。這決定了供給調控在中短期內很難見(jiàn)效。相反，實(shí)踐證明，需求調控往往能在短時(shí)間內(甚至在幾個(gè)星期內)就見(jiàn)效。

　　中國房地產(chǎn)報：您提出要從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調控入手，這一建議最關(guān)鍵的要害問(wèn)題是什么？

　　盛松成：當前我國正處于經(jīng)濟復蘇的關(guān)鍵時(shí)期，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式刻不容緩。部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題引起人們高度關(guān)注。溫家寶總理在政府工作報告中再次強調，要“堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”。因此，重申房地產(chǎn)市場(chǎng)應以需求調控為主的觀(guān)點(diǎn)，具有重要現實(shí)意義。

　　需求調控的要害在于分層次調控需求。這是因為，需求本身是有層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資(投機)性購房需求。而且，這些需求在不同地區不一樣，在不同時(shí)期也不一樣。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)分層次需求調控的含義就是：首先，既要針對不同的需求類(lèi)型，也要顧及地區差異。其次，既要在政策方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調，又要在短中長(cháng)期政策上統籌安排。第三，政策與輿論之間也要相互配合，形成調控合力。最后，從長(cháng)遠看，要以建立房地產(chǎn)價(jià)格目標制為需求調控的最終努力方向。

　　中國房地產(chǎn)報：那么在現實(shí)中，您提出的分層次調控需求應該怎樣實(shí)施呢？

　　盛松成：首先，要在需求類(lèi)型上體現出調控層次差異。對保障性住房和普通商品房的需求調控，重在增加供給來(lái)滿(mǎn)足需求。政府工作報告也提出，將繼續大規模實(shí)施保障性安居工程，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進(jìn)度。對中高檔商品房的需求調控，重在抑制投機購房需求。中高檔商品房投機收益較高。如果不針對調控，就容易通過(guò)示范效應引發(fā)炒房熱潮，通過(guò)比價(jià)效應拉高普通商品房?jì)r(jià)格。相反，如果針對調控有效，就會(huì )有助于普通商品房的價(jià)格穩定。對奢侈商品房的需求調控，重在限制其需求。我國人多地少的國情決定了不適合多建奢侈商品房。這部分需求若能得到限制，還能騰出土地用來(lái)建造更多的普通商品房和保障性住房。

　　其次，要在不同區域間體現出調控層次差異。調控不能僅僅根據全國平均房?jì)r(jià)和平均漲幅而定，而應考慮地區層次差異。比如，同樣是提高二套房首付比例和貸款利率，但對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地區，可以略高一些。政府工作報告也提出，“要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”。

　　再次，調控政策要在方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調配合，在作用期限上統籌安排。調控房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策很多，無(wú)論哪一項力度都可以很大。所以，政策要協(xié)調配合，既要向同一個(gè)方向和重點(diǎn)使勁，又要防止政策疊加效應導致政策力度過(guò)大。同時(shí)，在眾多調控政策中，有些是著(zhù)力于中短期的，如信貸政策；有些是著(zhù)眼于長(cháng)期的，如物業(yè)稅。應區分不同政策的不同著(zhù)力期限，做到統籌安排。既要有短期立竿見(jiàn)影的政策，又要有中長(cháng)期的政策儲備。如果僅僅依賴(lài)中長(cháng)期政策，就會(huì )“遠水解不了近渴”。如果只有短期政策，就難以改變人們預期。輿論也要與政策相互配合，其正確宣示功能有助于穩定購房者的預期，從而有助于實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的分層次需求調控目標。

　　最后，從長(cháng)遠看，應以建立“房地產(chǎn)價(jià)格目標制”為最終努力方向。(作者歷志鋼)