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　　試圖以一種市場(chǎng)化的方式運作以非市場(chǎng)資源為基礎的產(chǎn)品，同時(shí)強調政府的調控作用，是一種將市場(chǎng)和計劃割裂的行為，也是最不遵守市場(chǎng)規律的行為。在這場(chǎng)多方博弈中，廣大老百姓成為博弈的受損方。

　　解決房?jì)r(jià)過(guò)高，在運營(yíng)模式上要逐步告別香港模式，向“美國模式”轉型，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成，資金主要來(lái)源于社會(huì )大眾，這樣可以有效分散企業(yè)和市場(chǎng)的風(fēng)險，促進(jìn)房市健康發(fā)展。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)模式和運營(yíng)模式，很大程度上沿襲了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“香港模式”�！跋愀勰Ｊ健迸c“中國特色”因素的雜交，使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)古怪而特殊的市場(chǎng)。

　　“香港模式”就是“全能開(kāi)發(fā)商”

　　所謂“香港模式”，就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從投資買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)建設到營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節全部由一家開(kāi)發(fā)商獨立完成，建立起一條以這個(gè)堪稱(chēng)“全能開(kāi)發(fā)商”為核心的縱向運作鏈，形成一種全程的開(kāi)發(fā)模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港實(shí)行零關(guān)稅自由貿易，財政收入不足；二是政府壟斷土地，為土地財政提供了可能；三是大開(kāi)發(fā)商壟斷市場(chǎng)，市場(chǎng)集中度高。

　　這種模式具有以下幾個(gè)顯著(zhù)特征：第一，開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行進(jìn)行融資，其核心競爭力在于拿地和融資，而這又取決于其和政府、銀行的人脈關(guān)系；第二，政府依賴(lài)土地財政，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱；第三，政府、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益客觀(guān)上捆綁在一起，而這三家獲利的關(guān)鍵是地價(jià)與房?jì)r(jià)上漲；第四，市場(chǎng)在向消費者轉嫁高成本的同時(shí)，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房。高地價(jià)、高房?jì)r(jià)與基本福利房保證構成“香港模式”的基本特征，而“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營(yíng)特色。

　　“中國特色”+“香港模式”

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程，就是一種具有中國特色的香港模式。從最初的深圳學(xué)香港、沿海學(xué)深圳，到后來(lái)的內地學(xué)沿海，“香港模式”逐步完成了其內地化過(guò)程。我國絕大多數房企遵循著(zhù)這一模式完成了原始積累并實(shí)現了全國性大規模擴張。香港模式的推廣，一方面確實(shí)促進(jìn)了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；另一方面，隨著(zhù)時(shí)間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩定性。

　　筆者認為，這種不穩定性源于國內各種制度框架的不完善性，從而決定了其對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定的破壞性和對社會(huì )民生改善的壓抑性。在這種“中國特色”的“香港模式”里，集合了中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、居民以及投機資本多方的利益，交織著(zhù)二元經(jīng)濟、城市化、工業(yè)化多種因素，最終使得這種坐地生財模式弊端暴露無(wú)遺。主要存在著(zhù)以下幾組矛盾：

　　第一，供給與需求基礎不對稱(chēng)。需求市場(chǎng)化和供給中開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節市場(chǎng)化的同時(shí)，作為最重要因素的土地卻不能市場(chǎng)化，依然實(shí)行征地制和批租制，這種不對稱(chēng)的供需基礎，決定了土地資源是房?jì)r(jià)最重要的非市場(chǎng)因素。

　　第二，城市化與城鄉土地制度的不對稱(chēng)。農民進(jìn)城安家落戶(hù)需要大量的住房，但是鑒于城市土地資源的有限和農村土地制度改革的艱難，土地供應能力短時(shí)期內難以有效提高。

　　第三，地方政府財權與事權分配的不對稱(chēng)。在財權不增加而事權不斷上升的條件下，地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財政的重要來(lái)源，催生了“土地財政”。

　　第四，住房觀(guān)念與房屋商品化趨勢的不對稱(chēng)。中國文化中存在“居者有其屋”的觀(guān)念，在住房商品化的市場(chǎng)經(jīng)濟下，高房?jì)r(jià)使得絕大多數群眾只能“望樓興嘆”。

　　第五，經(jīng)濟增長(cháng)與改善民生目標的不對稱(chēng)。房地產(chǎn)對推動(dòng)經(jīng)濟實(shí)現高速增長(cháng)方面功不可沒(méi)，但由此產(chǎn)生的高房?jì)r(jià)問(wèn)題加劇了民生問(wèn)題的嚴重性，由于我國中低收入群體如此龐大，各級政府還無(wú)力像香港那樣提供全面的公屋保障。

　　何不轉型“美國模式”？

　　所以，不根本改變現行的“香港模式”，就無(wú)法徹底解決房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。在現行利益格局下，地方政府在房地產(chǎn)環(huán)節征收的各類(lèi)稅費多達幾百項；開(kāi)發(fā)商面對中心城市的開(kāi)發(fā)成本不斷提高，而市場(chǎng)承受能力越來(lái)越弱，只能在高地價(jià)和購買(mǎi)力不足的夾縫中掙扎，依賴(lài)銀行貸款更使企業(yè)在宏觀(guān)調控下舉步維艱；居民對房地產(chǎn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的投機心理，又使我國長(cháng)期存在房地產(chǎn)的“賣(mài)方市場(chǎng)”。

　　因此，試圖以一種市場(chǎng)化的方式運作以非市場(chǎng)資源為基礎的產(chǎn)品，同時(shí)強調政府的調控作用是一種將市場(chǎng)和計劃割裂的行為，也是最不遵守市場(chǎng)規律的行為。在這場(chǎng)多方博弈中，廣大老百姓成為博弈的受損方。

　　要解決我國房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，必須在根本制度上大力推進(jìn)現行的財稅體制、農村土地制度以及城鄉住房制度等方面改革，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境，并創(chuàng )造足夠的發(fā)展空間。在運營(yíng)模式上，要逐步向“美國模式”轉型，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成，資金主要來(lái)源于社會(huì )大眾，這樣可以有效分散企業(yè)和市場(chǎng)的風(fēng)險，促進(jìn)房市健康發(fā)展。在住房政策上，要加強大中城市住房消費政策改革，優(yōu)化土地、住房供給結構，抑制投資、投機性購房，加大保障性住房供應力度，形成多渠道的住房供應體系，不斷推進(jìn)住房的“去資本品化”，使其回歸為一種普通的消費品。 (馬濤 作者為中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士)