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　　盲目漲價(jià)帶來(lái)滯銷(xiāo)現實(shí) 加息周期臨近壓力加大———

　　老北京話(huà)時(shí)常講“起猛了”、“吃猛了”，意即過(guò)頭了，而這樣的“俚語(yǔ)”形容目前一些房地產(chǎn)樓盤(pán)最恰當不過(guò)了， “漲幅低于一千，你都不好意思和人打招呼”，這樣的戲謔之語(yǔ)流傳于地產(chǎn)領(lǐng)域，然而，一些樓盤(pán)的零成交或者滯銷(xiāo)現象卻為這種盲目漲價(jià)的行為敲響警鐘，目前，已經(jīng)有業(yè)內人士對部分樓盤(pán)的定價(jià)策略喊出了“漲猛了”……

　　●表面漲價(jià) 其實(shí)滯銷(xiāo)

　　京城部分樓盤(pán)遭遇成交危機

　　“您如果覺(jué)得貴，可以再等幾天。我們近期可能舉辦一些優(yōu)惠活動(dòng)，您可以到時(shí)候再來(lái)看�！边@是購房人陳先生上周在東五環(huán)附近某樓盤(pán)看房時(shí)被告知的情況。

　　“這才幾個(gè)月啊，漲得太快了�！标愊壬�表示，他今年年初就曾經(jīng)來(lái)過(guò)這個(gè)樓盤(pán)，當時(shí)該樓盤(pán)的均價(jià)僅為18000元/平方米，但是因為買(mǎi)的人多，陳先生沒(méi)挑到合適的戶(hù)型，只能等后面這期。然而上周再次去售樓處時(shí)，銷(xiāo)售人員報出了24000元/平方米的價(jià)格，著(zhù)實(shí)嚇了陳先生一跳�！疤�貴了，才兩個(gè)月單價(jià)就漲了6000！我還是等優(yōu)惠活動(dòng)出來(lái)再看看吧�！�

　　我們隨后登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，查詢(xún)后發(fā)現：該樓盤(pán)于今年2月初取得預售許可證，標價(jià)24000元/平方米的樓座推出房源70余套，至3月末只有5套被預訂，而正式簽約量為零。

　　業(yè)內人士表示，結合其銷(xiāo)售數據以及表現來(lái)看，定價(jià)過(guò)高不被購房者接受，可能是迫使該樓盤(pán)優(yōu)惠促銷(xiāo)的主要原因。而由于漲幅過(guò)高影響到銷(xiāo)量的情況，在現在的北京樓市，也越來(lái)越普遍。

　　“大望路、三元橋等一些區域的高端樓盤(pán)，目前有部分已經(jīng)出現了滯銷(xiāo)的情況。而這些項目最顯著(zhù)的一大特點(diǎn)就是價(jià)格上調的幅度很大。例如有的高端樓盤(pán)將每平方米六萬(wàn)的均價(jià)一下上調到八萬(wàn)，結果很長(cháng)時(shí)間一套房都賣(mài)不出去�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

　　●供需矛盾仍是主因

　　可能存在定價(jià)失誤

　　針對開(kāi)發(fā)商紛紛調價(jià)的行為，亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為：造成項目開(kāi)盤(pán)調價(jià)現象的主要原因是因為目前北京市場(chǎng)上供應量不足，而市場(chǎng)需求量仍然堅挺，只要在供需關(guān)系不能得到相對平衡的情況下，類(lèi)似的情況還將繼續發(fā)生。

　　“盡管中央部委及北京地方政府相繼出臺了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的政策，但政策對市場(chǎng)供需雙方產(chǎn)生作用有一定的滯后性，而且在2009年的旺市下，開(kāi)發(fā)商儲備了大量資金，不管是出于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的逐利因素還是出于‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的消費心理考慮，開(kāi)發(fā)商都不愿通過(guò)降價(jià)方式來(lái)?yè)Q取銷(xiāo)量，因此部分樓盤(pán)出現了‘量減價(jià)升’的現象�！�

　　而對于少數“零成交”的樓盤(pán)，專(zhuān)業(yè)人士表示，不排除定價(jià)失誤的可能�！皩τ谀切╅_(kāi)盤(pán)后不久又推出優(yōu)惠活動(dòng)的‘零成交’樓盤(pán)，很可能是對市場(chǎng)情況的誤判所致。而究其根源，依然是由于市場(chǎng)火熱而產(chǎn)生的高預期�！�

　　●捂盤(pán)惜售？業(yè)內人士難下定論

　　盡管房子賣(mài)不出去對開(kāi)發(fā)商并不是什么好事，但在目前的市場(chǎng)情況下，人們仍然有著(zhù)這樣一種擔心，那就是過(guò)分抬高售價(jià)是否會(huì )是開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”的一種新手段。

　　協(xié)成機構副總裁王裕仁表示，“目前的市場(chǎng)上確實(shí)有一部分開(kāi)發(fā)商，試圖以?xún)r(jià)格為杠桿來(lái)博弈消費者的信心，也以此試探政府出臺政策的強度，從這個(gè)方面來(lái)講‘捂盤(pán)惜售’是可能的。不過(guò)一直以來(lái)用價(jià)格來(lái)控制銷(xiāo)量都是開(kāi)發(fā)商慣于使用的方法，他們也有辦法自圓其說(shuō)，因此是否‘捂盤(pán)’并不好下定論�！�

　　此外也有專(zhuān)業(yè)人士認為，當下樓市仍然以央企、國企以及實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)占主導，此類(lèi)企業(yè)往往非常重視企業(yè)的戰略發(fā)展，在資金鏈仍然充足的情況下，大幅度漲價(jià)、降價(jià)的可能性都不會(huì )太大。實(shí)際上，調價(jià)與拿地不同的是，拿地行為屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)集團的戰略需求，而項目的階段性調價(jià)，在開(kāi)發(fā)商資金鏈充裕的情況下，只是隨著(zhù)市場(chǎng)變化而變化的銷(xiāo)售策略，并不能斷言為“捂盤(pán)惜售”。

　　●加息周期臨近 樓市滯脹或加劇

　　近日，多家媒體報道了近期可能加息的消息，雖然央行并未對此作出正面回應，但在許多房地產(chǎn)業(yè)內人士眼里，這種可能性已經(jīng)非常高。

　　協(xié)成機構副總裁王裕仁表示：“我相信今年一定會(huì )加息，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。但對于房?jì)r(jià)來(lái)講，只靠加息未必能產(chǎn)生根本性的影響�！�

　　而世邦魏理仕環(huán)球研究部董事馬雪明則認為，新一輪加息周期的到來(lái)對房?jì)r(jià)的影響非常有限，因為目前市場(chǎng)上剛性的自住以及投資需求與供應量之間的缺口仍然巨大，但加息對于一手樓盤(pán)的成交量或許會(huì )產(chǎn)生一些影響�！皩脮r(shí)不排除樓市出現滯脹加劇的局面�！瘪R雪明說(shuō)。

　　鑒于未來(lái)可能的市場(chǎng)狀況，高姍建議，在市場(chǎng)不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商保持理智，針對企業(yè)自身的不同狀況以及產(chǎn)品情況，采取不同的經(jīng)營(yíng)策略，從而更好地應對由政策層面及消費需求帶來(lái)的市場(chǎng)變化�！叭绻�企業(yè)資金儲備充裕，開(kāi)發(fā)的項目具備良好的升值預期，那么可以通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)控制銷(xiāo)量；如果項目所處區域的同類(lèi)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量較大，同時(shí)售價(jià)已達到一定高位，則可以通過(guò)下調價(jià)格的方式形成區域內的價(jià)格洼地，吸引消費需求，換取銷(xiāo)量�！�(衛東）