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　　自2004年“8·31大限”后，國有土地出讓通行“招拍掛”方式，但是，6年來(lái)，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，尤其是一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)用地卻越供越少，價(jià)格也越拍越高。顯然，“價(jià)高者得”的市場(chǎng)化原則與政府壟斷土地供應的做法，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問(wèn)題的同時(shí)，也降低了土地整理、儲備和供應的效率。業(yè)內人士建議，現行的土地招拍掛方式亟待改進(jìn)。

　　3月底，國土資源部公開(kāi)表示將選擇城市作為試點(diǎn)，進(jìn)行土地招拍掛制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市試點(diǎn)，改革的方向是著(zhù)重完善招標制度，增加招標在土地出讓中的份額，改變價(jià)高者得的游戲規則。不過(guò)，如何完善招標制度，防止重蹈此前協(xié)議出讓的覆轍，依然將考驗管理者的智慧。

　　對此，國土資源部有關(guān)負責人曾表示，招標沒(méi)有拍賣(mài)透明的難題將通過(guò)信息公開(kāi)的方式來(lái)解決。包括招標過(guò)程將向行政監管部門(mén)、司法部門(mén)、監察部門(mén)，甚至社會(huì )公眾和媒體參與和公開(kāi)，改變由一兩個(gè)專(zhuān)家說(shuō)了算的局面。不過(guò)，這種方式的可操作性值得懷疑，畢竟，增加監管環(huán)節意味著(zhù)增加交易成本，眾多部委參與進(jìn)來(lái)，必然將進(jìn)一步降低土地供應的效率。

　　招拍掛制度包含招標、拍賣(mài)、掛牌三種出讓形式，一直以來(lái)，由于招標方式在操作上容易產(chǎn)生不公正現象，因此，實(shí)際通過(guò)招標方式出讓的土地項目并不多。而掛牌出讓也因為競爭者多而拍賣(mài)，最后主要是拍賣(mài)出讓土地。招拍掛價(jià)高者得的原則將中小開(kāi)發(fā)商排斥在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻之外，同時(shí)讓資金充裕的大型開(kāi)發(fā)商把持了土地的定價(jià)權，造成各大城市地王頻現。

　　在流動(dòng)性泛濫預期的影響下，房企、投資客等樓市主體紛紛將手中的貨幣資產(chǎn)化。由此，土地、房產(chǎn)成為眾多資金追逐的對象。而土地的招拍掛制度，無(wú)疑也在為高地價(jià)和高房?jì)r(jià)推波助瀾。從開(kāi)發(fā)商的角度看，高價(jià)拍得一塊土地，可以引發(fā)周邊乃至更大區域范圍內房產(chǎn)的大幅增值，從而使其持有的其他項目獲得高溢價(jià)。而坐擁土地的大開(kāi)發(fā)商，則掌握了與地方政府博弈的籌碼，通過(guò)保證金的杠桿效應以及延遲交款等方式，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地實(shí)際上起到了“四兩撥千斤”的效果。

　　因此，有專(zhuān)家建議，土地出讓之前，應設定詳細的配套設施、限制房?jì)r(jià)等多種招標條件，滿(mǎn)足眾多條件后，再價(jià)高者得。有了這些前提條件，投標企業(yè)就會(huì )考慮成本投入與限定房?jì)r(jià)之間是否會(huì )有利潤，再去想是否參與投標，使企業(yè)的決策更理性。

　　不過(guò)，樓市虛高的根本原因是供應不足，改進(jìn)招拍掛制度只是遏制地產(chǎn)泡沫的第一步，更重要的是調整土地管理制度，比如政府土地儲備制度改革等。降低土地一級開(kāi)發(fā)和二級開(kāi)發(fā)之間的巨大價(jià)差，提高一級開(kāi)發(fā)的積極性，這是擴大土地供應的治本之道。

　　本報記者 林喆