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　　房貸優(yōu)惠利率調整的初衷是為了抑制投機等不合理需求，但其結果可能將“剛性需求”擠出了市場(chǎng)。下一步應該通過(guò)稅制改革來(lái)抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，著(zhù)力促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩定。

　　⊙徐策

　　當前，我國經(jīng)濟運行中的矛盾之一是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)有重要拉動(dòng)作用與高房?jì)r(jià)之間的矛盾。從去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議到今年3月召開(kāi)的“兩會(huì )”，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策紛紛出臺，基本遵循抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(cháng)和投機性需求、保證房地產(chǎn)供給增長(cháng)的政策取向。

　　“兩會(huì )”后，隨著(zhù)“地王”的再現，房?jì)r(jià)繼續上漲，較大程度上影響了購房者對房地產(chǎn)政策調控可能產(chǎn)生的積極效果以及未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的預期。最近，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。放貸利率漸漸提高的同時(shí)，放貸申請也越來(lái)越艱難。

　　筆者認為，房貸優(yōu)惠利率調整的初衷是為了抑制投機等不合理需求，提高炒房成本，然而其結果可能將“剛性需求”擠出了市場(chǎng)，而這無(wú)論是對滿(mǎn)足人民的住房需求而言還是對保持宏觀(guān)經(jīng)濟穩定來(lái)說(shuō)均形成了一定的影響。下一步應該繼續圍繞“供給面”來(lái)制定房地產(chǎn)政策，并通過(guò)稅制改革和完善來(lái)抑制不合理需求，在保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，著(zhù)力促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩定。

　　短期內房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的作用仍然較大

　　當前，世界經(jīng)濟復蘇的基礎仍然薄弱，新一輪主權債務(wù)危機爆發(fā)的風(fēng)險仍然存在，外部環(huán)境不穩定、不確定因素依然很多。美國失業(yè)率居高不下，消費萎靡，歐洲經(jīng)濟更是麻煩不斷，主權債務(wù)危機已經(jīng)從希臘傳遞至葡萄牙，并正向他國家蔓延。作為全球外貿增長(cháng)的引擎，發(fā)達國家的消費如果繼續其糟糕的表現，必然影響到我國出口的進(jìn)一步恢復。

　　與此同時(shí)，由于短期內外需具有回補庫存的性質(zhì)，造成了我國沿海制造業(yè)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)出口訂單和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不穩定的現狀，再加上工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格(PPI)仍在迅速攀升，這會(huì )進(jìn)一步加大中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，在生產(chǎn)和出口兩端不利因素擠壓加劇的情況下，必然會(huì )影響到民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤。因此，總需求不足將成為一段時(shí)期內我國宏觀(guān)經(jīng)濟運行的重要特征之一，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)仍然將主要依靠?jì)刃枥瓌?dòng)。在消費難以在短期內大幅度回升的條件下，投資仍然要承擔起拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的主導性作用。

　　在應對危機的過(guò)程中，投資尤其是政府投資發(fā)揮了重大作用，2009年投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)8個(gè)百分點(diǎn)。而隨著(zhù)形勢的變化，政府投資不可能持續性地為經(jīng)濟“輸血”，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的內在動(dòng)力應該是民間投資，實(shí)現其“造血”功能。然而，目前為止，民間投資中除了房地產(chǎn)行業(yè)投資增長(cháng)恢復較快，總體上仍然乏力。

　　2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長(cháng)19.9%，占城鎮固定資產(chǎn)投資的22.2%，貢獻率為17.1%，僅次于制造業(yè)。2010年1-2月份我國房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資3144億元，增長(cháng)31.1%，比2009年12月份增長(cháng)了15個(gè)百分點(diǎn)；在城鎮固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的貢獻率為31.05%，位居首位。根據歷史數據，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP的10%，房地產(chǎn)與五六十個(gè)行業(yè)有關(guān)，在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資也呈現出回升的態(tài)勢。因此，以民間投資為主的房地產(chǎn)行業(yè)將在拉動(dòng)投資乃至經(jīng)濟增長(cháng)的過(guò)程中發(fā)揮巨大的作用。

　　中長(cháng)期內我國房地產(chǎn)“剛性需求”仍然較大

　　從中長(cháng)期看，我國房地產(chǎn)“剛性需求”依然比較旺盛。這與我國當前經(jīng)濟發(fā)展階段、文化特征等諸多因素有關(guān)。

　　1、在城鎮化的推動(dòng)下，“剛性需求”規模仍然較大。去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神針對城鎮化問(wèn)題提出了新的目標和要求，即要“積極穩妥推進(jìn)城鎮化，提升城鎮發(fā)展質(zhì)量和水平。要把重點(diǎn)放在加強中小城市和小城鎮發(fā)展上。要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮化發(fā)展水平�！�

　　在政策的引導下，我國城鎮化將進(jìn)一步加速，勞動(dòng)力轉移帶來(lái)的對房地產(chǎn)“剛性需求”也將不斷顯現出來(lái)，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)良好機遇。未來(lái)5年至10年，我國將進(jìn)入城鎮化快速發(fā)展的重要階段，2020年，我國城市化率將達到55%至60%。目前，我國城鎮人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)，將新增1000萬(wàn)城鎮居民來(lái)計算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。城鎮化可以在農村勞動(dòng)力轉移的過(guò)程中培育新型農民，滿(mǎn)足農民的三個(gè)夢(mèng)想：市民夢(mèng)、安居夢(mèng)、創(chuàng )業(yè)夢(mèng)。當前，一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售增長(cháng)是8.1%，省會(huì )和中型城市是27.6%，小城市和城鎮是33.7%，小城鎮和新農村是36%。因此，中小城市是未來(lái)房地產(chǎn)投資的新引擎，商業(yè)地產(chǎn)不僅要看一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市也有很大需求。

　　2、“跨代消費”提高了部分“剛性需求”的現實(shí)支付能力。我國“80后”是實(shí)施計劃生育政策之后的第一代人，并且逐步進(jìn)入結婚年齡。中國具有非常明顯的為“跨代消費”而進(jìn)行儲蓄的特征，父母為子女購買(mǎi)房產(chǎn)的現象較為普遍，這與中華民族的文化屬性有關(guān)。

　　“80后”一般都是獨生子女，父母為子女購買(mǎi)房產(chǎn)，其成本與以往“多子女”條件下的負擔相比有所減輕。同時(shí)，“80后”一代的家庭結構與以往有較大區別，一般而言，一對新婚夫婦由四位老人共同分擔供房成本，這又進(jìn)一步降低了平均家庭負擔。因此，“80后”中不僅僅存在大量的“剛性需要”，而且在父母甚至祖父母的幫助下，其支付能力也大大提高，“剛性需要”在很大比例上將轉化為“剛性需求”。

　　3、中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“剛性需求”。中等收入家庭在首次置業(yè)之后，隨著(zhù)收入的進(jìn)一步改善以及家庭人口結構的變化，住房條件已不能滿(mǎn)足需要。比如，隨著(zhù)小孩年齡的增長(cháng)需要獨立的學(xué)習和生活空間等因素，二次置業(yè)成為大量中等收入家庭的必然選擇。而且其現有的住房隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲也不斷增值，這使其追加的成本遠比首次置業(yè)低，相對提高了其購買(mǎi)能力。2009年，大戶(hù)型住房銷(xiāo)售好于小戶(hù)型，大戶(hù)型價(jià)高于小戶(hù)型在一定程度上說(shuō)明了改善性需求比較旺盛。

　　總之，觀(guān)察我國中長(cháng)期房地產(chǎn)需求，“剛性需求”作為重要的力量依然比較強勁，這正是房地產(chǎn)價(jià)格在“多道金牌”的調控下仍然居高不下的重要原因之一。當然，除了剛性需求，在金融市場(chǎng)尚不完善的條件下，龐大的儲蓄需要找到投資“出口”，房地產(chǎn)行業(yè)也就成為不多的投資工具之一，住房投資性需求也占有較大比例。

　　房貸優(yōu)惠利率政策調整對“剛性需求”的擠出較大

　　從去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議到今年3月份召開(kāi)的“兩會(huì )”，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策紛紛出臺，基本圍繞著(zhù)抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(cháng)和投機性需求、保證房地產(chǎn)供給增長(cháng)的政策取向。然而“兩會(huì )”后，隨著(zhù)“地王”的再現，房?jì)r(jià)在經(jīng)歷短暫的高位震蕩之后，繼續上漲，較大程度上影響了購房者對房地產(chǎn)調控政策效果的信心和對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的預期。

　　最近，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。在房貸優(yōu)惠利率漸漸提高的同時(shí)，房貸的申請也愈發(fā)艱難。有的購房者在1月份申請的房貸在3月底才得到銀行的通知，并因為有幾期逾期記錄而被銀行拒絕。

　　據了解，年初，已有多家銀行實(shí)行信貸控制，房貸業(yè)務(wù)均暫緩或暫停了一段時(shí)間。2月份雖然房貸放款恢復了正常，但在客戶(hù)的選擇上極為挑剔，一些綜合評價(jià)后被認為是“風(fēng)險度較高”的貸款客戶(hù)則面臨更為苛刻的貸款條件。筆者認為，這一政策的初衷是通過(guò)提高“投資性需求”的購房成本，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(cháng)，然而其結果將很有可能事與愿違。

　　1、取消房貸優(yōu)惠利率無(wú)法真正瞄準“投資性需求”進(jìn)行調控。取消房貸優(yōu)惠利率的直接結果可能并不會(huì )影響投資性需求，而是將“剛性需求”擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)�！皵D出效應”的原始含義，實(shí)際上是政府投資通過(guò)抬高利率的作用機制使得民間資本進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻提高，進(jìn)而形成了一種擠出民間投資的力量。房貸優(yōu)惠利率即作為降低購房成本的有效措施，同時(shí)也是一種鼓勵房地產(chǎn)需求的積極信號，對于購房者而言無(wú)疑是一種利好，而這種利好是針對所有購房者的，既包括“剛性需求”，也包括“投資性需求”。

　　優(yōu)惠利率的取消自然針對的也是所有購房者。而且，“剛性需求”往往在支付能力上比“投資性需求”弱，因此，“剛性需求”對政策的敏感程度更高，價(jià)格彈性也更大�！巴顿Y性需求”的理性考慮是基于中長(cháng)期內房地產(chǎn)需求仍然較為旺盛、房地產(chǎn)價(jià)格看漲的預期，并不會(huì )因為房貸優(yōu)惠利率的調整而放棄投資。另外，房貸優(yōu)惠利率調整也存在一定的差異化，即針對首付比例高、風(fēng)險度低的“大客戶(hù)”仍然可以享受一定的優(yōu)惠，這使得擠出“剛性需求”的特征更加明顯。因此，筆者認為，取消房貸優(yōu)惠利率無(wú)法真正瞄準“投資性需求”進(jìn)行調控。

　　2、“剛性需求”被擠出后導致房地產(chǎn)市場(chǎng)格局進(jìn)一步不合理�！皠傂孕枨蟆北粩D出對房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生以下兩個(gè)方面的影響：

　　第一，基于未來(lái)住房需求的中長(cháng)期看漲的判斷下，投資性需求的相對比重將有所擴大，這使得房地產(chǎn)的需求結構進(jìn)一步趨于不合理；

　　第二，“投資性需求”對住房面積、環(huán)境、地段等影響升值空間的因素非�？粗�，因此，開(kāi)發(fā)商受利益驅動(dòng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也往往瞄準滿(mǎn)足這類(lèi)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在的是比如80-90平方米的“大一居”、110-120平方米的“大兩居”等等，而很少出現更加適合“剛性需求”30-40的“小一居”、50-60平方米的“小兩居”、80-90平方米的或者“小三居”等等，因此住房的供給結構也趨于不合理，使住房成本無(wú)形中被提高。

　　第三，“剛性需求”被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，勢必影響房地產(chǎn)投資和住房供給，這一方面不利于經(jīng)濟繼續保持回升向好的形勢，另一方面可能進(jìn)一步推高未來(lái)房?jì)r(jià)。

　　圍繞“供給面”實(shí)施調控政策，通過(guò)稅制改革抑制不合理需求

　　綜上所述，結合當前經(jīng)濟形勢和中長(cháng)期經(jīng)濟發(fā)展階段，取消房貸優(yōu)惠利率的政策屬于調整需求面的政策，并不能瞄準“投資性需求”實(shí)施調控，并抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。由于“需求面”具有難以甄別性，下一步應該著(zhù)力圍繞“供給面”實(shí)施調控，保持房地產(chǎn)適度投資規模，通過(guò)稅制改革來(lái)抑制不合理需求，進(jìn)而抑制不合理需求。

　　1、繼續保持房地產(chǎn)適度的投資規模。圍繞“供給面”實(shí)施調控最直接的含義就是保持房地產(chǎn)適度的投資規模，擴大房地產(chǎn)供給。決不能通過(guò)簡(jiǎn)單壓制房地產(chǎn)投資的方式，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，其結果不但不能降低房?jì)r(jià)，相反還將進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。另外，應注重房地產(chǎn)投資的結構，鼓勵滿(mǎn)足“剛性需求”的在中小戶(hù)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，大幅增加滿(mǎn)足中低收入家庭的保障性住房開(kāi)發(fā)投資。除此以外，應該繼續加強監管?chē)绤柎驌簟岸诜e土地，捂盤(pán)惜售”現象和央企大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現象。

　　2、通過(guò)稅制改革和完善抑制不合理需求。由于“需求面”具有難以甄別性的特征，即很難區分“剛性需求”和“投資性需求”，我國以往房地產(chǎn)政策是依據不同收入群體進(jìn)行調控，然而收入是一個(gè)極難真實(shí)測量的指標，即政策難以“瞄準”，政策往往采取“一刀切”的辦法，效果欠佳。

　　因此，應該建立起一套有效的甄別機制，使得購房者的真實(shí)收入水平可以由他的實(shí)際購買(mǎi)行為反映出來(lái)。比如，低收入者往往購買(mǎi)的是小戶(hù)型且只有一套房，而高收入者往往購買(mǎi)較大戶(hù)型，且具有多套住房。通過(guò)適時(shí)針對所有購房者開(kāi)征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，在針對第一套住房和小戶(hù)型購買(mǎi)者進(jìn)行補貼的方式，將可以有效地規范和引導“投資性需求”和“剛性需求”的購買(mǎi)行為。 　(作者單位：國家信息中心經(jīng)濟預測部)