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　　●房?jì)r(jià)上漲與政績(jì)考核有關(guān)聯(lián)

　　●廉租房受益人口應成為指標

　　●利用土地出讓金多建廉租房

　　●建設規模要與房?jì)r(jià)調控掛鉤

　　當前的高房?jì)r(jià)和房?jì)r(jià)的不斷飆升，給中國宏觀(guān)經(jīng)濟累積了巨大的泡沫風(fēng)險，各級政府對此有著(zhù)不可推脫的責任。之所以房?jì)r(jià)會(huì )不斷地單向上漲，關(guān)鍵是在現行的體制機制中只有政府支持房?jì)r(jià)向上的動(dòng)力機制，而缺乏反向調控的動(dòng)力和手段。

　　要解決高房?jì)r(jià)和房?jì)r(jià)不斷飆升的問(wèn)題，就不得不先行拆除各級政府“政績(jì)指標”與高房?jì)r(jià)的正向聯(lián)動(dòng)機制。毋庸諱言，當前行政體系的政績(jì)考核中，事實(shí)上存在一個(gè)以GDP(國內生產(chǎn)總值)數據和財政收入為主要指標的考評體系，而高房?jì)r(jià)以及與高房?jì)r(jià)密切關(guān)聯(lián)的巨額土地出讓收入，必然為各級地方政府帶來(lái)正面的政績(jì)指標，房?jì)r(jià)越高，其政績(jì)指標則越突出。在這樣的評價(jià)考核體系下，地方政府不僅沒(méi)有動(dòng)力去遏制房?jì)r(jià)非理性的上漲，反而會(huì )不遺余力地去維持高房?jì)r(jià)和房?jì)r(jià)的不斷上漲。

　　那么，應當如何來(lái)實(shí)現政府反向調控房?jì)r(jià)的機制呢？要想使住房?jì)r(jià)格回歸理性，調控手段或是增加供給或是減少需求，目前大量增加供給已不可能，所以惟有調控需求，但由于住房的基本需求是剛性的，所以政府必須通過(guò)提供更多的廉租房來(lái)滿(mǎn)足住房基本需求，來(lái)達到抑制需求、抑制房?jì)r(jià)和房?jì)r(jià)上漲預期、抑制投機性購房需求的目的。從某種角度來(lái)看，廉租房的嚴重短缺是造成當前房地產(chǎn)價(jià)格單向上漲的重要因素。如果，每一個(gè)城市都有足夠多的廉租房供給，即使房?jì)r(jià)不斷上漲，也不會(huì )影響民眾對于基本住房需求的滿(mǎn)足，就不會(huì )對社會(huì )穩定帶來(lái)太大的影響。

　　為什么近年來(lái)各級政府沒(méi)有通過(guò)這一方式來(lái)抑制房?jì)r(jià)的非理性上漲呢？關(guān)鍵還在于廉租房建設與政府部門(mén)的主要政績(jì)目標嚴重沖突。雖然，廉租房建設與供給，也是地方政府的責任目標，但比起GDP等政績(jì)“硬指標”來(lái)，只能算是一個(gè)沒(méi)有強制力的“軟約束”。在現行的政績(jì)考核評價(jià)體系中，廉租房的建設與供給尚未成為政績(jì)目標中的“硬指標”。首先，廉租房建設，不僅要占用土地資源和財政資金，而且在減少土地收入和房地產(chǎn)稅費收入的同時(shí)也不能帶來(lái)較大的GDP增長(cháng)。其次，還存在一個(gè)悖論：大量廉租房興建，可能會(huì )改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，經(jīng)驗表明，每當保障性住房的供應量增加5%，將導致商品房售價(jià)降低3%左右，顯然這是地方政府不愿看到的，很多地方政府都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，他們不愿自己的政策影響自身支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再者，多數地方政府奉行土地財政政策，試圖通過(guò)“經(jīng)營(yíng)土地”獲取更大的經(jīng)濟利益，而建設廉租房與地方政府以地生財的目標不相符合，土地轉讓收入作為地方財政的最主要經(jīng)濟來(lái)源，卻會(huì )由于廉租房用地而縮水。還有，現行的保障性住房(經(jīng)濟適用房為主)是一次性提供，缺乏根據收入變化動(dòng)態(tài)調整的機制，也就使得各級政府必須年復一年地不斷提供，不堪其重負。在這樣的背景條件下，各級政府部門(mén)也就只能“兩害相權取其輕”——保高房?jì)r(jià)而舍住房保障。

　　要解決這一問(wèn)題，第一，削弱各級政府“政績(jì)指標”與高房?jì)r(jià)的正向聯(lián)動(dòng)機制。必須改變各級政府的績(jì)效考核機制，要把“廉租房受益人口比例”作為強制性的政府職責，同時(shí)還要形成相應的財政支出結構(用于廉租房建設的財政支出應達到一定的比例)，使之真正成為各級行政部門(mén)必須完成的目標；第二，廉租房的建設，要與政府房地產(chǎn)土地出讓收入掛鉤。嚴格規定，房地產(chǎn)土地出讓金的主要部分，只能用于廉租房建設，而不能用于政府經(jīng)濟建設投資和政府行政費用的支出；第三，廉租房的建設規模要與房地產(chǎn)價(jià)格調控掛鉤，只要沒(méi)有自有房產(chǎn)者均可無(wú)條件地申請租住廉租房，那么房地產(chǎn)價(jià)格越高，申請家庭就越多，政府必須供給的廉租房規模就越大。反之，房地產(chǎn)價(jià)格較低，申請者相對就較少，政府必須供給的廉租房規模就減小。因此，各地政府不得不通過(guò)廉租房的建設規模來(lái)達到調控房地產(chǎn)價(jià)格的水平。 (鐘茂初 作者為南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟研究所教授)