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　　“就像等待樓上要落下的那只鞋子，兩會(huì )之后，期待已久的地產(chǎn)調控政策終于出來(lái)了”。15日，得知有關(guān)部門(mén)出臺了樓市調整新政，深圳一位長(cháng)期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的肖先生感慨道。

　　4月15日下午，新華網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，根據14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議精神，中央相關(guān)部門(mén)要求“對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%�！�

　　嚴厲的調控新政對正在高燒的深圳樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？本報記者就此采訪(fǎng)了多位深圳地產(chǎn)界觀(guān)察人士。

　　深圳市城市發(fā)展研究中心主任高海燕認為，本次政策的出臺在很大程度上會(huì )固化前一段時(shí)間市場(chǎng)對樓市“走跌”的預期，對深圳樓市而言，很可能會(huì )造成短期內成交量的明顯下滑。

　　此前，高海燕在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)曾表示，目前樓市之所以持續在高位運行，主要是需求沒(méi)有管理好。在沒(méi)有能力大規模提高供應量的前提下，政府唯有通過(guò)提高二套房乃至多套房的擁有成本及交易成本來(lái)遏制市場(chǎng)的投機、投資需求，才能實(shí)現樓市的理性運行。

　　高海燕說(shuō)，本次中央出臺的新政實(shí)際上是釋放了一個(gè)強烈的信號，意味著(zhù)中央將大幅度加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求管理，特別是樓市中的投資性和投機性需求，并試圖將這一部分需求與真正的剛性需求加以區分。另外，90平方米以上戶(hù)型首次置業(yè)也需要付30%的首付，將普通戶(hù)型需求與大戶(hù)型需求加以區分，也體現出政府對需求管理的趨勢�！�

　　“估計成交量會(huì )有一個(gè)明顯的下滑”，招商地產(chǎn)后海片區一位置業(yè)經(jīng)理也對記者表達了同樣的判斷：“二套房首付提高到五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,這將大大提高投資者的投資、持有成本，迫使很多中小型投資者離開(kāi)市場(chǎng)，而剛性需求者則會(huì )持幣觀(guān)望樓市的下一步走向，這都將導致的成交量的明顯下降”。這位置業(yè)經(jīng)理透露，實(shí)際上，3月深圳二手房市場(chǎng)的交易火爆的背后，就已有投資客開(kāi)始“拋售”的影子。

　　深圳地產(chǎn)界資深評論人、不久前剛加盟潛龍地產(chǎn)任副總經(jīng)理的賀承軍博士也認為，此一輪新政出臺對暫時(shí)性的投資、投機需求會(huì )有一定的遏制作用，會(huì )讓持續高溫的樓市“冷下來(lái)”重新回到2007年時(shí)的低迷狀態(tài)。但是，賀承軍表示，從2007年那一輪市場(chǎng)調整的結果來(lái)看，新政釋放的效應不會(huì )持續太久，很可能在年內就被消化掉，因此，整個(gè)行業(yè)沒(méi)必要對此輪調整過(guò)于“恐怖”。

　　如果樓市成交量下降，樓價(jià)的走勢又該如何？

　　16日凌晨，著(zhù)名的樓市觀(guān)察者、網(wǎng)友牛刀在自己的博文中寫(xiě)道：“二套房貸首付五成是遏制樓市投機行為的一個(gè)殺手锏，將對樓市將產(chǎn)生廣泛的影響�！彼�預計，深圳等樓市泡沫嚴重的城市樓價(jià)至少要下跌30%——“2008年、2009年和今年一季度漲起來(lái)的房?jì)r(jià)，怎么漲起來(lái)，就怎么跌回去”。此外，他還認為，二套房貸首付五成對樓市產(chǎn)生的影響不僅僅只是房?jì)r(jià)下降這么簡(jiǎn)單。這個(gè)政策將實(shí)質(zhì)性的改變中國住房的供應結構，顛覆一切炒買(mǎi)炒賣(mài)哄抬房?jì)r(jià)的樓市投機行為，促成中國住宅的民生化，回歸住房應有的居住功能�！�

　　相比較牛刀的樂(lè )觀(guān)，其他觀(guān)察人士則謹慎很多，深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉認為，目前的政策仍不足以遏制房?jì)r(jià)不斷上漲的勢頭，他表示，雖然深圳樓市可能會(huì )進(jìn)入一到幾個(gè)月的短暫觀(guān)望階段，但由于市場(chǎng)流動(dòng)性比較充足，開(kāi)發(fā)商的抗壓能力已與2007年不可同日而語(yǔ)，并且，市場(chǎng)存在著(zhù)對通貨膨脹、人民幣升值的預期，通過(guò)樓市投資實(shí)現保值增值的氣氛仍然濃厚，樓市暫時(shí)不會(huì )出現放量下跌的情況。張偉還認為，實(shí)際上，商業(yè)銀行對新政的執行力度也有待觀(guān)察，在沒(méi)有減少總的信貸規模的前提下，銀行完全可以通過(guò)發(fā)行理財產(chǎn)品等方式對部分客戶(hù)實(shí)行較優(yōu)惠的信貸政策。

　　張偉表示，想要真正遏制樓市上漲的勢頭，除了信貸政策之外，還應配套以相應的稅收政策，如嚴格征收房產(chǎn)交易的個(gè)人所得稅，以及開(kāi)征房產(chǎn)稅等等。

　　深圳市城市發(fā)展研究中心主任高海燕也對此持同樣的觀(guān)點(diǎn)，他認為，在目前貧富懸殊巨大的情況下，僅靠收緊信貸政策顯然無(wú)法遏制強力消費群體的投資需求，因為很多資金雄厚的購房者根本不是通過(guò)銀行信貸來(lái)完成投資的，首付是4成還是5成，對這一部分投資者并無(wú)實(shí)際意義。因此，想要讓樓價(jià)降下來(lái)，還必須通過(guò)諸如征收“房產(chǎn)持有稅”等收稅手段進(jìn)一步加大對樓市需求的有效管理。

　　賀承軍則認為，僅僅依靠信貸政策或者加大保障性住房的供給而非改變土地供應結構，其實(shí)無(wú)濟于解決普通中低收入階層的住房問(wèn)題，因為，“即使房?jì)r(jià)從3萬(wàn)降到2萬(wàn)，大多數普通市民仍然無(wú)法參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費行為中”。

　　長(cháng)期關(guān)注深圳地產(chǎn)行業(yè)的搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)記者肖福音則認為，在遏制投資投機需求的同時(shí)，新政中“90平方米以上大戶(hù)型首次置業(yè)首付提高到30%”的規定會(huì )傷及到很多以自住為目的的剛性需求者，根據搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的調查，在深圳希望購買(mǎi)90平方米以上大戶(hù)型、將父母接來(lái)同住的“剛需”至少占到剛性需求總量的4成以上，更高的資金門(mén)檻將迫使他們中的相當一部分人不得不暫時(shí)放棄購房計劃。